房地产贷款资金究竟有多高？说出真相，你可能真的会被吓到

房地产企业在我们国内经济发展中占据了重要的位置，而且房地产市场也是牢不可破的市场。如果经济不好的情况下，房地产自然会被推上前台做助推器，经济过热时候，通过房地产市场进行人为政策干预也是常见的事情。那么房地产贷款资金究竟有多高?说出真相，你可能真的会被吓到。

房地产贷款资金究竟有多高？说出真相，你可能真的会被吓到

房地产贷款资金来源

房地产业由于金融化程度比较高，且单笔资金规模较大、使用时间较长、资金来源受政策影响等原因，使得其资金来源一直是市场比较关注的问题。从目前来看，房地产业的资金主要有自有资金、股票融资、银行贷款与信托贷款、私募股权融资、发债融资(包括境外发债)、资管计划、资产证券化(包括CMBS与CMBN等)、REITs、预售预租资金回笼、全部或部分垫资、合作开发、典当、贸易融资等等。

房地产业境外发债规模与资产证券化情况：

1、境内房地产企业目前累计在境外发行231只债券，规模达到1100亿美元左右。根据统计，目前境内房地产企业在境外共发行231只债券产品，主要以美元计价，港元计价和人民币计价的产品均为8只。房地产企业在境内融资渠道受限，转而境外发债融资的需求急速上升，2018年尚不到半年，已经发行近80只债券，超过2017年全年的数量，规模也达到330亿美元左右，接近2017年的发行规模。不过房地产企业海外发债目前再次受到政策的约束，房地产企业融资渠道进一步收紧。

2、房地产业相关的ABS产品累计发行134只，规模接近7000亿元。目前房地产业相关的ABS基础资产主要为个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款、不动产投资信托REITs、住房公积金贷款、棚改/保障房和REITS，发行规模分别为5439.18亿元、712.12亿元、631.75亿元、42亿元、34亿元和5.54亿元，合计规模达到6864.59亿元。可以看出，个人住房抵押贷款、商业房地产抵押贷款、不动产投资信托ABS是绝对主力。

房地产贷款资金究竟有多高？说出真相，你可能真的会被吓到

房地产贷款资金究竟有多高?

目前金融机构房地产贷款规模已达34.1万亿元，远超地方政府债务和信用债规模。这里的房地产贷款规模为金融机构房地产贷款规模，包括银行贷款、信托贷款等，金融机构所有贷款总规模超过127万亿元。

1、金融机构房地产贷款占比在27%左右

从中国人民银行公布的数据来看，截至2018年一季度末，我国房地产贷款规模达到34.1万亿元，同比增长20.07%，远高于全部贷款增速(12.80%)。

34.1万亿元是什么概念呢?我国债券市场规模为78.63万亿元，信用债和地方政府债务规模分别为26.20万亿元和23.26万亿元，金融机构贷款规模也就127万亿元左右。也就是说，目前我们看到的房地产贷款规模已经大幅超过地方政府债务(包括地方政府债和城投债)和信用债规模，占金融机构所有贷款规模的27%左右，仅比利率债规模略低。

2、房地产的债务规模至少应该在45万亿元左右，超过利率债规模、债券市场规模的60%和全国GDP总量的50%

个人住房贷款和房地产开发贷款规模分别为22.9万亿元和9.1万亿元，同比分别增长19.90%和20.69%。即规模上继续保持高位，增速继续在贷款投向上居于绝对主导地位。特别是房地产贷款方面个人住房贷款占据绝对优势地位，占70%以上。由于个人住房贷款属于房地产业的消费端，按照平衡原则，开发端与消费端整体上应该平衡，消费端的规模为22.9万亿元，这意味着房地产业的债务规模至少应该在45万亿元左右。45万亿元的债务已经超过了利率债规模，同时也超过了我国GDP总量的50%(约为55%左右)，这还仅是一个行业的债务总量而已。

国内房地产贷款的增速相对较高，这也说明了金融机构的贷款是方得产行业的主要贷款来源。最近几年个人住房贷款增速一直保持在高位，也是房价能快速上涨的原因之一，看来买房子在人们的生活中还是占据着重要的位置。