说说物业与业主的那些扯皮事
（7个物管案例说清对与错、是与非）
物业与业主的矛盾一直是备受关注的话题，物业抱怨收不上物业费，而业主则抱怨物业服务不到位，不交物业费。生活中的磕磕碰碰，能不能解决？该咋解决？
人们的居住水平提高了，自己成了小区业主，交了物业费，小区的点点滴滴服务由物业公司打理。这本来是个好事儿，不承想矛盾却接踵而至。业主有烦恼，物业也有烦恼。
物业服务不到位，业主是否可以拒交物业费？业主在小区内摔倒了，物业该不该承担责任？物业服务合同有问题，物业和业主该如何处理？
雪天摔伤赔不赔？
眼下又是冬天，我省也降了几次雪。前不久的一天，看着天上的雪花，家住沈阳市于洪区某小区的李先生手里拿着刚刚得到的法院判决书，告诫自己虽然物业公司赔了些钱，但自己在雪天出行还是要多加小心。他对记者说，上了年纪的人，在雪天尽量少出门，最好别出门。
这件事还得从今年初说起。李先生今年66岁，1月31日，沈阳下了场大雪，2月2日这天，李先生打算骑自行车到超市买些东西，那些天，由于刚下过雪，小区的路面有些冰，尽管李先生很小心，但是骑着骑着还是摔倒了。这一摔，造成李先生脑出血，住院14天。等李先生治愈出院后，他认为自己摔伤是物业公司没有及时除去积雪造成的，因此他找到物业公司，要求物业公司赔偿医疗费，然而物业公司拒绝了李先生的要求。在双方多次为摔伤赔偿一事商量无法达成一致意见后，李先生将物业公司告上法院。
在李先生看来，自己是物业公司提供服务的小区业主，而物业公司没有及时清除积雪导致自己摔伤，物业公司应该赔偿医疗费用，而自己的请求遭到物业公司的拒绝，精神也受到伤害。因此，请求法院判令物业公司赔偿其医疗费中自费部分3000元、护理费及营养费1000元、精神损失费1000元。
物业公司则认为自己没有过错，不应当承担赔偿责任。物业公司的理由是，公司已经注意到冬季雪天人们容易滑倒摔伤的危险，所以从2012年12月22日至2013年1月20日期间，2月2日到2月9日期间，物业公司两次在小区的楼道、信息栏张贴了《冬季雪天防滑小窍门》的提示函，其中均提到“老年人雨雪天气出行时要特别谨慎，一定注意安全，最好呆在家里，出去时一定要穿能防滑的鞋”。物业公司还说，当时已经清理园区积雪，并在路边悬挂“雪天路滑，小心慢行”的条幅，同时也在显著位置摆放“小心地滑”的标识。物业公司还称，李先生年近七十岁，不应骑自行车出行。这次摔伤是李先生不考虑自身身体健康状况，没有尽到应尽的注意义务而发生的。所以李先生摔伤应该自负责任。
法院认为，在小区里物业公司作为管理人未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。法院没有支持李先生精神损害赔偿的请求，李先生自付医疗费和护理费共计4000多元，判决物业公司承担30%。
沈阳市于洪区人民法院法官王畅说，这是一起业主诉物业公司违反安全保障义务责任纠纷的案件。本案中，李先生系完全民事行为人，在下雪后出行的过程中应当具备谨慎注意的义务，他在园区内摔伤，应当承担主要民事责任。物业公司是园区的管理者，应当为业主尽到安全保障义务，而该物业公司提出的《冬季雪天防滑小窍门》及照片等不能证明其已尽到了安全保障义务，应当承担次要民事责任。
服务待提高，交不交物业费？
2006年8月29日，铁岭市清河区银达物业管理公司与铁岭市清河区繁荣小区业主尹某在铁岭市清河区签订了物业管理合同一份，双方约定：业主尹某作为甲方将其住宅交由银达物业管理公司进行物业管理，委托事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施及配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等8项。合同期自当日起至2016年8月29日止。管理服务费用为每月每平方米建筑面积0.20元。合同签订后银达物业管理公司即实施物业管理服务至今。但尹某自2007年9月份至2010年12月末期间的物业管理费拖欠未交，金额为718.00元。
银达物业管理公司多次催缴尹某的物业费，尹某迟迟不交，无奈之下，银达物业管理公司将尹某告上了法庭。
铁岭市清河区人民法院受理了此案，法院认为：银达物业管理公司和尹某签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。银达物业管理公司履行了合同义务，尹某应给付物业管理费用。
银达物业管理公司的诉讼请求合法有据，银达物业管理公司在服务过程中未完善之处，应尽快加以完善，但不能因此成为业主拒交物业管理费的理由。银达物业管理公司对合同约定的环境卫生的清洁服务亦应积极采取有效措施提高服务水准。
为此，铁岭市清河区人民法院依照《合同法》第六十条之规定，判决尹某于本判决生效后三日内给付原告铁岭市清河区银达物业管理公司物业管理费718.00元。
铁岭市清河区人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我国物业管理方面的法律制度不太健全，在审理类型各异的物业管理纠纷案件中，存在适用法律困难、争议颇多的情况。在物管企业起诉业主拒交物管费的案件中，不少业主以物管企业服务质量差、管理水平低作为抗辩理由，要求少交或不交。物业管理服务质量指标属于软性指标，对于物业管理质量的好坏没有统一的量化考评标准，物业管理法规和物业管理合同又不可能对此作出详细的规定，因此法院在审理此类案件时存在一定难度。
于松洋认为，该类案件的实质是服务与收费之间的矛盾，业主希望服务质量高、收费标准低，而物管企业希望多收费用。要调和这对矛盾，可由相关部门对物业服务的内容根据提供服务的强度、效果、附加值等进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。对于服务质量的评判可引入第三方监督。此外，业主与物管公司签合同时，合同内容应尽量细化，以避免纠纷的发生，或发生纠纷时诉讼依据的模糊或缺失。
沈阳市于洪区人民法院法官王忠泽说，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，在审理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一或困难的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程，使物业管理行为真正纳入法治化的轨道，也便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。
而这类案件又具有群体性纠纷的潜在因素，由于纠纷的原因通常是物管费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题，而业主多处于同一背景，会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定共识，会通过群体性行为的方式进行诉讼。
这样就导致此类案件调解难度大、判决率高。虽然于洪区法院对这类案件能够多以调解结案，但是从目前这类案件整体结案情况看，物业管理纠纷案件能调解的少，多是以判决结案。大致有两方面的原因导致调解工作难度大，调解率低：其一，业主与物业管理企业往往矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解协议；其二，由于纠纷大多涉及小区业主的共同性问题，物管企业担心调解退让后导致连锁反应。
园区有宠物，业主该不该拒交物业费？
近日，沈阳市铁西区工人新村小区的门口贴出一则通知：因有部分业主反映，早晚狗叫声影响正常的生活，物业规定早上6点前，晚上9点后，禁止业主在小区内遛宠物。并要求养宠物的业主注意环境卫生，不要侵犯其他业主的权利。对这一规定，有些业主拍手称快，也有业主提出质疑，甚至有的业主以此为由拒交物业费。
“我养我的小狗，我养我的小猫，这都是我自己的业余爱好，我碍着其他业主什么事了啊？更可气的是，养宠物竟然还影响了他们的生活、影响了小区内的公共卫生。我们交了那么多物业费，都干啥去了。既然这样，我就不交物业费了。”家住沈阳市铁西区工人新村小区的业主王先生抱怨说。
业主刘女士说：“我家上有老，下有小的。早上天不亮，孩子就被楼下遛狗的狗叫声吵醒，晚上老人在小区内溜达的时候，还经常被大狗吓到。物业也不管管。交了那么多物业费，也不替业主办事。如果再不治理一下，我们就不交物业费了。”
“我不认为养狗有什么不对，法律都没禁止人养狗，物业有什么权利限制我们业主养宠物的权利。”居民刘女士认为，物业这种做法侵犯了养狗人的自由。
业主养宠物也成了麻烦事儿。该小区的物业公司工作人员说：“像这样的纠纷，很多业主找到我们物业，各执一词，养宠物的业主以交了物业费，自己的爱好并不影响其他人为由；而其他业主却说这些宠物影响了他们的生活。双方都以此为由，拒交物业费，真是让我们左右为难。”
处理这些问题着实让物业公司感到棘手，物业之所以贴这种通知，也是为了更好地调解业主之间的纠纷。该工作人员告诉记者，“像业主之间的这些问题最好由他们之间协商解决，既然业主找到物业，物业应该起到调解的作用，如果我们以维护公共利益为由，那些养宠物的业主就会觉得侵犯了他们的利益，他们未必肯听，有时会以拒交物业费的方式表示抗议。我们物业不是执法部门，如果居民执意养狗，我们也没有办法，只能劝阻。”
辽宁开宇律师事务所律师郭磊表示，许多业主认为自己在家里饲养宠物和家禽是自己的权利，没有考虑到有时候不慎饲养，也会变成违法行为。
郭律师认为，如果天未亮，业主的狗叫声影响到其他业主的正常休息，这就侵犯了他人的身体健康权。所谓侵权，是指行为人由于过错侵害他人的财产或者人身，依法应承担民事责任。没有过错的，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
就饲养的动物而言，《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任”。
据此，郭律师认为，物业公司的规定也是应该的，业主有权不让宠物在小区内乱跑乱动，随地大小便，影响小区环境，也可规定业主要避免宠物咬伤他人的事情发生，给自己和其他业主带来不必要的麻烦。而业主以此拒交物业费的行为是不合法的。
当下，随着小区物业公司日益成型，业主与物业之间的纠纷也随之增多。他们容易发生哪些矛盾纠纷？发生矛盾纠纷后如何解决？双方存在怎样的法律关系？生活中的磕磕碰碰该咋解决？细看本报一一道来。
家中被盗，物业公司是否承担责任？
“前几天，我们一家人出门探亲，回来之后发现家中被盗了，虽然家中没有现金，但是笔记本电脑、相机，还有金镯子、金项链都被偷走了。我到家发现后第一时间就报警了，警方认为小偷是从我家一楼的花园撬窗进来的。”家住沈阳市铁西区爵仕观邸的张女士告诉记者。
据张女士回忆，由于她家住一楼，客厅外还有一个小花园，出门前特意把门窗都关好了。“现在快过年了，一楼本来就不安全，我出门前还特意嘱咐我们园区的保安，帮着看着点。”张女士说。
张女士家住的小区平时有外来车辆入园，小区保安都要登记的，这次被盗让张女士十分不解，“平时交了那么多物业费，小区物业花钱雇的保安看守大门，怎么能让小偷入室偷盗呢？我觉得物业公司的保安有责任，应该给我们业主一个说法。”张女士气愤地说。
2009年张女士入住爵仕观邸小区，入住后就与该小区的物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同上明确写着物业公司有责任维持小区内的公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。
张女士找到物业公司要求给个说法，物业公司经调查发现，张女士出门那三天，由于保安临时更换的原因，确实那三天物业保安没有对外来的车辆与人员进出进行登记。
虽然小区物业公司向张女士发来了《协调函》，可是，张女士还是把小区的物业公司告上了法院，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任。
法院认为，本案发生损失的直接原因虽然是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，未对外来车辆或人员进行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致张女士财产受到损害，故物业公司应在其过错范围内承担相应赔偿责任。
正解：物业需承担补充赔偿责任
办案法官认为，关于物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全的服务。实际生活中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为物业公司为业主提供安全的条件，以及维护小区公共秩序。物业公司没有尽到物业服务合同中约定应当承担安全保障责任，比如一些园区的景观水池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤。有时我们也听到电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害的事情。有的物业公司与业主约定物业公司提供24小时监控、安全保护服务，而物业公司却因为疏忽没有尽到安保义务，对业主利益造成损害。这些情况，作为物业公司就应承担合同违约责任。
那么对于本案，业主家遭窃，这是第三人对业主造成的直接侵害。物业公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情况。在司法实践中，一般认为物业公司有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。而物业公司很好地做好安保工作，那么承担第三人对业主侵害的责任就会很小。当然，物业公司承担的这种补充赔偿责任是以收取小区物业费中安保费用的一定限额作为上限，不应承担业主损失多少就赔多少的责任。
电梯停运，高层业主楼道受伤物业担责吗？
家住沈阳市于洪区某小区的李女士本来是拿着丈夫的病志到医院找专家会诊的，没成想自己却先受了伤。
李女士的家在楼房高层，遇到停电物业公司就用电话或者短信的方式向业主发送停电通知，2012年12月这天，园区停电，但不知为何，这次物业公司却没有及时通知业主停电的事。李女士拿着病志来到电梯口时发现停电，只好走楼梯下楼。当走到第九层楼时，应急照明灯灭了，楼道内一片漆黑，李女士摸黑下楼不小心摔伤。经李女士呼救，物业公司人员拨打120将李女士送到医院救治。李女士为此花费医疗费1万多元，医疗保险报了7000多元。为了剩余的3000多元，李女士找到物业公司，要求赔偿，但是遭到了物业公司的拒绝。李女士认为由于物业公司管理不当才使自己受伤的，既然物业公司不赔，那么就找法院说理。今年10月，李女士向沈阳市于洪区人民法院起诉，请求法院判令物业公司赔偿医疗费3000多元。
物业公司的人员也是头一次遇到这种赔偿请求，觉得自己很委屈，难道一个成年人下楼梯摔伤物业公司也要担责任，那物业公司还咋开下去啊。物业公司的人员说，李女士说她摔伤的原因是下楼途中应急灯熄灭。那么，根据相关规定，“消防应急照明灯具和灯光疏散指示标志的备用电源的连续供电时间不应少于30分钟，而李女士摔伤处的应急灯没有损坏，且达到消防规定的标准，物业公司对园区的设施的维护程度符合国家标准，所以物业公司没有赔偿责任。物业公司非供用电合同的当事人，没有事先通知业主中断供电的义务，采用发短信、张贴公告告知园区业主停电信息的行为是物业公司从关心业主的角度出发，一种善意的提示。物业公司的人员还说，李女士自身也有过错。事发当天，不乘电梯走楼梯，说明李女士已经知道园区停电，那么下楼时还不带照明工具，摔伤损失应该由其本人自己承担。
法院经过审理，判决物业公司承担李女士医疗费中自付部分3000多元中的30%费用，即900多元。
正解：物业公司承担30%责任
审理此案的法官詹力彦对这起案件当事人责任的分摊是这样解释的，物业公司与业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。本案中，业主李女士与物业公司之间存在物业服务合同关系，那么物业公司有义务在小区停电前通知业主。李女士没接到物业公司关于停电的通知，在发现电梯因停电不能使用时，选择走楼梯摔伤，但是作为成年人，对停电后应该能预知一些情况，因此李女士对自己摔伤也有一定责任。法律规定，受害人对同一损害的发生或者扩大有故意、过失的，可以减轻或者免除赔偿义务人的赔偿责任。本案中，由于物业公司提供的服务存在瑕疵，因此，对李女士的诉讼请求法院酌情予以支持，而物业公司应该承担30%的责任为宜。
法官还提醒，人身损害赔偿的诉讼时效是一年。受害人对这一规定千万不能不知道。“过期”就只能自己负责了。
家中无人居住，能否拒交物业费？
“我们老两口从2011年购买这套房子后，就一直没有居住过，为啥让我们补交物业费啊？我们又没住，也没享受到物业公司带给我们的服务，我觉得不应该交物业费。”家住沈阳市皇姑区某小区的柳先生抱怨说。
据柳先生介绍，2011年柳先生的小女儿在沈阳市皇姑区新开盘的小区为父母购买了一套房产，购买之后小女儿就怀孕了，于是柳先生和其夫人就一起搬到上海的小女儿的家中居住了。
前不久，他们从上海搬回沈阳的房子，物业公司的工作人员就上门收取物业管理费，柳先生一直以家中无人居住为由拒交物业费，于是跟物业公司产生了纠纷。为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。“法院的传票上说我们拖欠物业公司两年的物业费，要我们补偿所拖欠的物业费。”柳先生说，“我们这两年都从来没居住过这套房子，一直空置着，凭啥让我们交物业费啊？”
与柳先生的遭遇一样，市民王女士也遇到了类似的情况。“新房验收的时候，我发现很多房屋质量问题，我认为这套新房不能达标，根本无法入住，我把发现的问题都罗列下来了，虽然我收了新房的钥匙，但是我全家根本这一年就没入住，房子一直都空置着，为啥让我补交物业费呢？”王女士不解地说。
原来，去年王女士在沈阳市和平区购买了一套房产，在办理入住手续的时候，王女士发现房子的墙壁和地面都有裂纹，管道也有漏水的现象。于是，王女士就在房屋交接单上写出了房屋的质量问题，并收了钥匙。随后，王女士一家就去了外地亲戚家探亲。
“我们是最近才回来，可是一回到新房就发现房屋的质量问题根本就没有解决，不仅如此，物业公司竟然让我们补交这一年的物业费，问题都没解决，我们就没入住，凭什么让我们交物业费呢？”王女士气愤地说。
王女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这一年自己也没住，怎么还要交这么多物业管理费。那么，王女士是否该补交物业费呢？
事实上，上述这两位业主，都成了物业诉业主交物业费纠纷中的被告。而法院判决两位业主缴纳物业费。
正解：买了房子不住也得交物业费
承办王女士案件的法官对王女士为何输了官司是这样解释的，房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。商品房买卖合同均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
本案中王女士虽然对开发商在交付房屋时提出了自已的意见，但她同时又收下了房门钥匙，则说明王女士对房屋的交付已表示认可。当然，她可以就房屋存在的问题，比如房屋墙壁裂缝等问题要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后发生的物业费王女士就应该及时交付。
那么王女士该如何维护自己的权益呢？办案法官说，王女士可以向开发商或者物业公司提出维修请求，如果开发商或者物业公司拖延或者拒绝维修的话，王女士可以通过诉讼等方式为自己维权。
柳先生的案件，法院判决柳先生应交物业费。
与王女士拒交物业费的情形不同的是，柳先生拒交物业费的理由是自己没有在园区居住，没有享受到物业服务。承办此案的法官说这是不少业主对物业管理以及物业费的误解。
办案人说，一处房屋没人住，并不意味着整个所有建筑物在空置着，最起码有建筑物的共用部分仍然在运行。而物业管理费的支出目的就是要维持、保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行,使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养得到维持和保证。
结合本案，部分业主将房屋空置并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量，也不能减少维持保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用。比如维修和保养电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备,这些设施使用，就需要维修和保养。再比如园区内，不管多少住户，保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会减少。同样园区清洁卫生、环境绿化等，也要物业公司来处理好，一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。
从法律上讲，业主空置房屋的责任在于业主本身，而并非物业管理公司不让业主使用。并且减免物业管理费用对那些居住在园区的业主来说是不公平的。虽然有的业主房屋空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的服务而带来的房屋保值和增值的经济效果。所以业主住不住房屋都应该交物业费。
很多业主认为，交了物业管理费，花了钱就应该享受到相应的服务，对自己居住的园区环境就可以有相应的要求，由此引发了业主与物业管理公司的矛盾。矛盾出现了，到底物业公司承担多少责任，该咋解决？
园区内违建、养鸡该咋办？
今年初，家住沈阳市沈河区某小区的李先生接到了法院开庭传票，物业管理公司把他告到法院，要李先生缴纳拖欠的物业费和滞纳金。对于自己成为被告，李先生并不吃惊，知道这是早晚的事，因为自己已经两年没有交物业费了。但是提到物业费的事，李先生却十分生气，一口气数落了物业公司很多不是。
李先生说，物业费收费标准为每月每平方米建筑面积1.5元，电梯运行服务费收费标准为每人每月12元。他也与物业公司签订了物业服务合同。2007年入住后，2008年发现房屋飘窗漏水，2009年4月李先生要求物业维修，物业公司没有进入李先生家，只在墙外进行了维修，维修后屋内墙面仍生长霉菌。从2009年开始，冬天暖气一直不热，在零上8度到12度之间，多次找到物业，物业到李先生家多次，都说解决不了，2010年这件事交付采暖公司后才解决。接着李先生说到了自己不交物业费的主要原因是，从2009年到2011年，单元楼道内有回迁户放置的杂物等易燃物品，他多次向物业公司反映，也向派出所反映过，都没有得到解决，楼道内杂物堆置，影响美观和安全。园区内存在违建，他所在楼一楼业主擅自拓展花园，还饲养些鸡。前楼楼顶搭起小房，影响李先生家的采光。物业公司不管不作为，影响园区的美观。李先生还数落到，2010年，楼上住家漏水，他家的天花板和墙都被冲了，找到物业调解，但一直没有结果。2011年的一天的晚上，母亲在小区内散步，由于没有路灯，导致摔伤，物业到李先生家买水果看望母亲，后期就再也没来过。园区内的喷泉没有喷水，垃圾清理不及时。2012年7月一天晚上，李先生开车进入园区，门禁吊杆忽然落下，导致他的车损坏，与物业公司协商不成，后来自行修车。李先生说，物业公司的服务有瑕疵，不符合每平方米1.5元的服务标准。
园区内的纠纷并不都是物业的责任。
在沈阳市沈河区人民法院，李先生把自己遇到的问题和想法讲给了法官。法官经过调查，了解了事情的来龙去脉，然后从法律的角度对李先生讲了自己对案件的看法。
关于李先生其房屋墙体有裂缝及物业公司对房屋维修不及时的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，物业公司对房屋并无质量担保的义务，且维修业主自用房屋也并非物业合同的约定义务，不属于物业公司的服务范围。业主以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。业主可以另行向相关义务人主张权利。
关于冬天暖气一直不热的问题。根据物业服务合同供暖问题并非物业公司的服务范围，业主以此理由要求抵减物业服务费、电梯运行费无法律依据。同样业主可以另行向相关义务人主张权利。
关于园区内业主私自扩建房屋，拓展花园，饲养家禽等现象的问题。物业服务合同仅约定物业公司有管理园区内秩序的义务，但并未约定物业公司有对业主私自扩建房屋、饲养家禽宠物等进行强制处分的权利。实际上，李先生也没有能够举证证明物业公司放任不管。物业公司称已将园区内业主私自扩建房屋等情况向行政执法部门反映，履行了其必要的义务，所以不能认定物业公司违反了合同义务。
关于房屋楼上漏水的问题。该问题涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。李先生以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。李先生可以另行向侵权人主张权利。
关于车辆被门禁砸坏的问题。该问题同样涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。李先生以此为由要求抵减物业服务费、电梯运行费没有法律依据。李先生可以另行向侵权人主张权利。
其他的一些问题，有的是李先生向法院提供的证据不够充分，有的是涉及侵权纠纷，与此案不是同一法律关系。法官建议李先生可以另行主张权利。
针对物业公司提出的滞纳金请求，法官认为物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，李先生没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，物业公司没有与被告进行即时有效的沟通，李先生并非恶意欠费，故对该项诉讼请求，法院不予支持。
此案最终判决李先生给付物业公司物业费和电梯运行费共计4800元。
找对侵权人才能解决问题。
沈河区人民法院法官靳志宇对物业公司与业主之间的这些纠纷分析说，之所以物业公司与业主发生纠纷，既有物业公司服务不完善的地方，也有业主做的不好的方面。并且还有对法律误解的地方。物业服务企业与园区业主委员会签订物业服务合同，合同对包括物业公司在内的该小区全体业主具有法律约束力。物业公司依据上述物业服务合同，在该小区提供了物业服务，作为业主应按合同约定，交纳物业服务费、电梯运行费。拖欠不付，属违约行为，依法应承担给付物业服务费、电梯运行费的违约责任。而业主遭遇侵权，应当明确侵权人，并不是在小区遇到的所有问题都是物业公司的责任，比如楼上发水把楼下住户冲了，那么楼上住户就是侵权人。而园区违建、养猫养狗、养鸡的问题，物业公司应该与业主积极向相关行政执法部门举报和反映情况，把园区环境搞好。如果物业公司对这些问题熟视无睹，不管不问，那么物业公司就要承担违约责任。而作为业主也要注意保留物业公司怠于管理、服务不到位的证据。
靳志宇还说，法院审理物业公司与业主纠纷案件时也注意到物业公司的服务意识问题，因此，在审理案件中也会提醒涉案的物业公司要完善服务，诚信、诚心按照物业服务合同为业主服务，这样才会让业主满意。（微资讯摘编自《上海物业网》）
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