干货：万科物业前期介入工作亮点

            什么叫前期介入？      

       物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入 。

    前期介入包括五个阶段     

1、规划设计阶段；

2、营销策划阶段；

3、施工建设阶段；

4、服务中心成立至交付；

5、交付半年内。

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     第一阶段（规划设计）的主要工作    

1、整体布局；

2、安防消防；

3、交通布局；

4、社区配套用房；

5、垃圾站；

6、管理用房；

7、员工宿舍。

需要关注的焦点问题——

焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施。（周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统，主出入口及车场出入口的闭路监控系统，断电后电控门禁系统的开启）     

（采光井等重要部位安装防爬设施）

（半地下室围墙单刺）

（外围墙三刺）

（局部防爬钉）

（管道防爬刺）

（防爬刺设置）

（阳台或花园围墙的栅栏式红外）

（靠山区域栅栏式红外）

（东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，连接至中心）

监控镜头分布合理；

关键镜头的确定；

固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；

红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；

控制中心的选址

（大树构成了新的攀爬危险源）

大堂\单元玻璃门地弹簧

前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,业主很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧; 

（防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道）

附件：《智能化安防新技术应用》FD-300埋地光纤施工工艺规范（非常棒）

焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施

（可移动止车石：控制主要车道乱停车）

焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制

焦点四、垃圾站及垃圾桶平面布置

                垃圾桶的实用性

焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求    

焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）

焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间

焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统

（绿化带无排水沟，黄泥水外流）

（交付时已作好排水沟）

（施工阶段已经完成少量变更）

（物业补硬化，效果总差一点）

（垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化）

（左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。假如一次成型？）

（与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置）

（减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入）

对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮（万科城一期、花城已出现此现象） 

小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制（如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以后故障时不影响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照明亮度； 

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   第二阶段（营销支持策划）的主要工作   

1、物业管理策划（业主文件、管理费、创新设想、合同签订、服务标准）；

       前期物业管理合同的签订：

     （1）签订主体：开发商与物业公司签订。 

     （2） 签订时间：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

     （3）备案：如当地法规规章政策有要求

     （4）与客户签订：以销售合同 附件方式（不鼓励）；以补充条款方式：摘要有关业主权利义务重要条款。

2、营销支持；

       在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。

        给予销售人员培训：物业管理常识及万科物业的品牌优势、项目物业管理服务特色、销售过程中物业管理相关注意事项（违章承诺、配套承诺、服务承诺等）

3、销售承诺。

    销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档。

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  第三阶段（开工建设至项目开盘）主要工作  

1、与地产关系的理顺

       签订《物业管理前期开办服务协议》《物业管理前期介入服务协议》《物业管理零星服务协议》。

2、工程施工跟进

      了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目；

       加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。

       从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

3、细部检查

       附件《工程细部质量检查方案》

4、接管验收

      附件《接管验收常见问题及对策》

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  第四阶段（服务中心成立至交付）主要工作  

1、工作移交；

2、组织架构；

3、物资装备；

4、证照印鉴；

5、管理用房装修；

6、管理流程；

7、入住策划；

8、公共关系。

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  第五阶段（交付使用半年内）主要工作  

1、装修管理；

2、返修管理；

3、遗留问题；

4、水电抄表管理；

5、客户关系；

6、业务管理（高频度）

7、非住宅管理（会所、商铺、幼儿园等）

附件：

规划设计阶段前期介入流程图

营销策划阶段前期介入流程图

工程施工阶段前期介入流程图

集中交付前阶段前期介入流程图

资料来源：万科物业