房产物业

物业共有设施设备应该如何管理

案例：近日，业主小赵发现，开发商在小区东北角的绿地上改建了车库，小区居民对此都非常气愤。原本小区的绿地就不多，而开发商为了赚钱还在有限的绿地上盖车库，这让大家很难接受。而且在《商品房销售合同》中早已写明这块是绿地，开发商怎么能说改就改，强占公共绿地？为此，小赵和业主们多次与开发商交涉，却无济于事。小赵该怎么维权？小区的绿地是业主们的吗？小区里哪些设施设备属于共有设施设备呢？这些共有设施设备又该如何管理？

解析：《物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外……”据此，业主小赵所住小区内的绿地是业主共有的，开发商无权盖车库，小赵和业主们可以以业主委员会的名义到人民法院提起诉讼，要求开发商将车库拆除，恢复为绿地。

关于共有设施设备，《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

为了明晰物业共有部分、共用设施设备的产权界限，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

并且，各省市的地方政府规章中分别对物业共有部分、共有设施设备进行了细化。综合法律法规、地方政府规章规定，结合小区物业实际情况，物业共有部分、共有设施设备的一般范围如下：

（一）共有部分：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共有设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、照明、供电线路、供暖线路、给排水管线、煤气/燃气线路、道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、沟渠、池、污水井、非经营性车场车库、休闲娱乐设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　  根据《物权法》的规定，小区物业共有部分、共有设施设备由业主共同所有，共同使用。《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”《物业管理条例》第五十八条规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”对物业共有部分、共有设施设备的维修，可根据法定规则和流程使用物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。

本文作者系北京市奕明律师事务所主任律师涂志，实习律师周晓洁