【案例索引】
最高人民法院（2021）最高法民申9号“董延庚、廊坊市盛都房地产开发有限公司取回权纠纷民事申请再审审查案”
【关键词】
以物抵债协议；管理人解除权；继续履行请求；金钱之债
【裁判要旨】
在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。
【案件事实】
董延庚向一审法院起诉请求：1．请求判令由董延庚取回位于盛都时代广场中的3号楼1-102号房屋，并判令盛都公司予以协助；2．判令盛都公司协助董延庚办理产权登记；3．案件受理费及其他诉讼费用由盛都公司承担。
一审法院查明：2014年6月14日，董延庚与盛都公司法定代表人矫新环签订《借款合同》，约定董延庚向矫新环出借2000万元，借款期限自2014年6月24日至2014年7月14日止。盛都公司作为保证人之一对上述借款承担连带清偿责任。2014年6月20日，董延庚与盛都公司、青岛雅尔佳实业有限公司（以下简称雅尔佳公司）、矫新环签订《协议书》，约定盛都公司将盛都时代广场3号楼1-102号房屋网签至董延庚名下（已于2014年6月19日网签），作为借款的保障。如果盛都公司在此期间需要出售该房产，董延庚无条件配合盛都公司办理退房手续，盛都公司出售或抵押该房产获得的资金优先偿还董延庚的借款。
上述借款到期后未能偿还，董延庚向青岛市中级人民法院提起诉讼，该院于2014年8月4日做出（2014）青金初字第113号民事调解书，确认了盛都公司对上述2000万元借款本息承担连带清偿责任。2014年11月11日董延庚申请执行，青岛市中级人民法院于2014年12月19日、2015年12月7日做出裁定实施了执行措施，目前未有执行结果。
2017年11月23日，一审法院受理了盛都公司的破产重整申请，并于2018年1月4日指定了盛都公司破产管理人。2018年2月2日，董延庚向破产管理人申报债权金额登记为3312.70万元（其中，本金2000万元、利息1312.70万元），担保物为网签盛都时代广场底商3号楼102户房屋一处，基本事实为青岛市中级人民法院（2014）青金初字第113号民事调解书的内容。2018年3月8日，盛都公司破产管理人向董延庚出具盛都破管审字第0022号债权审查意见，确认董延庚申报的有效债权为3312.70万元。董延庚不同意债权确认的结果，于2019年5月24日向破产管理人提交取回房屋使用权申请书，要求对网签的盛都时代广场3号楼1-102号房屋行使取回权。破产管理人于2019年7月10日出具书面通知，告知董延庚对盛都时代广场3号楼1-102号房屋不享有物权，其享有的仅为债权，不同意董延庚取回该房屋。后，董延庚向一审法院起诉要求取回该房屋。诉讼期间，董延庚提交其于2014年9月10日与雅尔佳公司、盛都公司签订的《抵顶协议书》一份，记载2000万元借款本息转为购房款的内容。该协议签订时间在青岛市中级人民法院做出（2014）青金初字第113号民事调解书之后、董延庚对调解书申请执行之前。
二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明：董延庚提交的2014年9月10日《抵顶协议书》记载，董延庚与雅尔佳公司、盛都公司共同同意将2000万元借款本金及利息（利息计算至实际交付以下房屋给董延庚之日止）转为董延庚购买盛都公司开发的盛都时代广场3号楼1-102（367.14平方米）、1-01（296.12平方米）、1-02（292.48平方米）共3处房屋的房款。
【裁判结果】
一审法院判决：驳回原告董延庚的诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
最高院裁定：驳回董延庚的再审申请。
【裁判理由】
一审法院认为：取回权是权利人在破产程序中行使的特别请求权，取回权是依据物的所有权或所有权派生的其他物权产生物上返还请求权，仅限于原物取回，债权请求权不是取回权形成的依据。
董延庚于2014年6月19日网签案涉房屋以及2014年6月20日与盛都公司等其他主体签订《协议书》，均是为2014年6月14日董延庚与矫新环签订的《借款合同》如期还款进行的担保，属于《借款合同》的从合同，网签的行为是借款担保的具体体现。董延庚以案涉房屋已经网签，其享有房屋所有权主张取回案涉房屋。对此，一审法院认为，一、虽然案涉房屋已经通过网签登记在董延庚名下，但网签的房屋仍属于担保的性质，董延庚实质上是担保权人，并非房屋所有权人。二、商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台规范房地产企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。三、董延庚的债权已经人民法院生效法律文书予以确认，并申请执行，且董延庚在盛都公司破产程序中向破产管理人申报了债权。故，董延庚主张取回权及盛都公司履行协助义务没有事实和法律依据，一审法院对其主张不予支持。
二审法院认为：本案争议的焦点问题是，董延庚对盛都时代广场3号楼1-102号案涉房屋是否享有取回权，盛都公司是否应协助其办理产权登记手续。
《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。本案中，取回权的权利基础是所有权，董延庚对案涉房屋主张取回权，首先应证明其对案涉房屋拥有所有权。根据《物权法》相关规定，我国不动产物权的设立、变更、转移和消灭均应进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记不产生法律效力。盛都公司提交的2014年6月20日《协议书》签订于借款履行期届满前。该协议约定，盛都公司将房屋网签至董延庚名下，作为借款的保障，如果该公司在此期间出售该房产，董延庚无条件配合办理退房手续，盛都公司出售或抵押该房产获得的资金优先偿还董延庚的借款。从该约定看，将案涉房屋网签至董延庚名下，属于债的担保性质，虽然案涉房屋办理了网签，但该网签行为并非不动产过户登记，不产生物权变动效力。青岛市中级人民法院（2014）青金初字第113号民事调解书确认盛都公司对2000万元借款本息承担连带清偿责任，进一步印证该事实，否则就不存在盛都公司仍对2000万元借款本息承担连带清偿责任问题。从落款时间为2014年9月10日的《抵顶协议书》看，董延庚在向管理人申报债权及申请取回案涉房屋时，均未涉及并提交该《抵顶协议书》，而是在诉讼中才提交给一审法院并提出相关主张。即使该《抵顶协议书》真实有效，在盛都公司进入破产程序前，案涉房屋尚未办理过户登记手续且未向董延庚交付，不符合《物权法》关于物权变动的规定，董延庚未取得案涉房屋所有权。在盛都公司进入破产程序后，继续履行该《抵顶协议书》，有损盛都公司其他债权人的合法权益，不符合破产程序公平受偿的原则。该《抵顶协议书》签订后，董延庚继续申请执行青岛市中级人民法院（2014）青金初字第113号民事调解书，进一步说明双方并未终止借款合同关系、同时建立商品房买卖合同关系，董延庚未取得案涉房屋所有权。这与最高人民法院公布的72号指导案例并不相同，该指导案例不适用于本案。董延庚对案涉房屋主张取回权缺乏权利基础，一审法院不予支持，并无不当。
最高院经审查认为：董延庚的再审申请理由不成立。
一、关于《抵顶协议书》能否继续履行的问题
本院发布的72号指导性案例明确的裁判要点是：借款合同当事人经协商一致，可以建立有效的商品房买卖合同关系。72号指导性案例解决的是商品房买卖合同的成立与效力问题，本案需要解决的关键问题是商品房买卖合同的履行问题。董延庚主张，根据《纪要》第44条第1款规定，以物抵债协议可以继续履行，故盛都公司应当交付房屋并办理所有权登记，其对案涉房屋有取回权。《纪要》第44条第1款规定：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”本院认为，在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人不能解除合同，但并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。因为一旦允许债权人请求债务人继续履行合同，并基于合同的履行享有物权，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，即便债权人请求继续履行合同，人民法院也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。在债务人盛都公司破产的情形下，董延庚要求继续履行合同并交付房屋依法无法获得支持。
二、关于案涉房屋是否属于破产财产的问题
董延庚主张，案涉房屋属于特定物，《破产法司法解释二》第二条规定的情形并未否定《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定，即特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产，故案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用1986年颁布的《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，当时我国物权法并未出台,随着《企业破产法》于2007年6月1日施行，《企业破产法（试行）》已经废止，物权法也开始实施,《企业破产法》施行后制定的《破产法司法解释（二）》第二条对不应认定为债务人财产的情形，也作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。因此，在物权法颁布实施后，物权变动的标准应以该法规定为准。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在盛都公司名下，董延庚主张案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权，缺乏充分的法律依据。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对于《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。因此，董延庚依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定主张案涉房屋不属于盛都公司破产财产并据此行使取回权，缺乏法律依据，本院不予支持。
三、关于网签是否具有准物权效力的问题
董延庚主张，网签具有准物权效力，案涉房屋所有人只能是董延庚，故其有权取回。本院认为，网签与我国物权法规定的预告登记不同，不具有准物权效力，董延庚据此主张取回权，理由不能成立。
由此，董延庚与盛都公司签订《抵顶协议书》后，虽然办理了网签备案，但没有办理预告登记，且案涉房屋至今仍未办理产权转移登记，也未向董延庚交付，应认定为盛都公司的破产财产。原审未支持董延庚取回案涉房屋，适用法律并无不当
联系客服
