买房支招！选房时必防的12个雷区

买房乃是人生大事

当你准备用一生拼搏的积蓄

去选择一套房子时……

记得先来了解

这些买房过程中

可能遇到的问题

……

如何核实卖家身份？

带租约的房屋可以买吗？
夫妻卖房需要双方到场吗？
房屋没卖成功还需要付佣金吗？

哪些违约责任需要事先明确？

……

这些答案你都知道几个？

不知道也别怕！

小编整理了

12个交易中最常见的雷区

请大家务必绕开！

▼

核实房屋权属

房屋所有权证有可能作假，所以一定要到房产交易中心查册核对真伪。并核实房屋权属有没有争议、有无抵押等。另外，还要注意是否存在依法被查封或转让，或以其他形式限制房屋所有权转让的情况，避免付款后房屋无法交付。

小编说：这就是我们常说的“拉产调”，拉产调一般是去房屋所在区域的交易中心办理，填写《上海市房地产登记簿查阅申请书》，查询相关房产产权信息，现在各区对拉产调的人员有具体要求，详细可在后台回复”拉产调“。

重点来了！

回复后台“产调”：查看

【吐血推荐】关于产调，您必须知道的七件事

回复后台“拉产调”：查看

（图）不动产统一登记后申请产权调查最新规定【10月8日更新】

核实卖方身份

务必要核实卖方身份！搞清楚卖方是不是真正的房屋产权人，可以要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤其应谨慎！

小编说：弄清谁是房屋产权人，可是买房中最大的事，不要不好意思问，核实清楚对方身份，才能最大程度保障自己权益。

查清房屋共有人

要仔细查看业主的房产证，看是否有房产共有人。如果有，在签订后面的合同时就必须要共有人一起签字。此外，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

小编说：如果只有夫妻一方卖房，一定要留心是否有书面证明夫妻双方都同意卖房，要是遇上一方瞒着另一方卖房，很容易引来后患。

查清房屋是否违章或待迁

注意用于交易的房屋是否为违章建筑或已被例入拆迁范围。否则，很可能发生钱房两空的后果。

小编说：如何断定房屋是否违章，小编在今后的“房产百问百答”中，会开篇详细说明，注意关注官微的更新哦。

查清房屋是否被出租

《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，如果房屋已出租他人，会导致买方购买后无法实际居住。

小编说：按照二手房“买卖不破租赁”的原则，时常有客户买了房却无法入住的现象。为避免麻烦，尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。比如让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；或者让房东协商与租客解约。

敲黑板！

回复后台“租赁与法”：查看

买了二手房没法住？都是“买卖不破租赁”惹的祸

注意土地使用年限

土地使用年限要从开发商拿地开始算起，住宅的土地使用年限最长为70年！年限是影响房价的重要条件，同时也会影响按揭贷款年限。

小编说：如果房龄太旧，部分银行会拒绝办理贷款，所以千万要在购买前核实清楚。

明确各项税费

二手房交易过程中，需明确各项税费的承担，包括：增值税、个人所得税、契税等。

小编说：交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场；如果是业主实收，就只需要买家到场。

明确违约责任

为了避免纠纷，二手房购买的违约责任各方务必提前明确清楚。如买方给了定金后，卖方毁约或过户期间房产遭到查封等，均视为卖方违约；如采取按揭贷款的方式购房，对由于买方征信、银行贷款收紧等原因导致没有获得银行贷款或额度不够的后续处理方式也要约定，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

小编说：除了上述原因，房东后悔卖房、房产政策出台......都可能造成买卖双方无法履约，因此，事先明确违约责任，非常非常重要。

赎楼

一般来说，赎楼是卖方的责任，针对房贷没有还完的情况。买方替卖方拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买方会冒风险。尽量要求卖方自己找担保公司向银行贷款赎楼。

小编说：一句话，赎楼是卖方的责任。

家私电及附属设施

签约时，如协商好卖方赠送家私电的，及时要求中介抄写《家私清单》，并在合同约定家私电归属权及违约责任，最好是针对家私电进行拍照留底；如果有些房屋有附属设施，如游泳池、花园等，应明确价款中是否包含这些附属设施，避免日后产生纠纷。

小编说：列清单，拍照......不要怕麻烦，产生纠纷时，这些都会成为有用的证据。

佣金

各方对中介佣金也要明确清楚，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作出约定。如因非中介原因最终交易失败，中介不退或退少量中介费；中介未促成交易，无权收取中介费，但可收取适当劳务费；中介促成买卖双方签订买卖合同，但因中介原因最终交易失败，中介须全额退回中介费。

小编说：这个，还需要补充啥不？

阴阳合同

有些人为了避税，会签订价款约定不一致的阴阳合同。一旦产生法律纠纷，法院会认定阴阳合同为真实的买卖合同。所以，千万要避免签订阴阳合同。

小编说：采用阴阳合同的方式“避税”是违法的。 一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款，还容易产生纠纷，因此千万别图便宜，去签阴阳合同。