大家通常都认为REITs推出难的主要制约在于税收太重，而事实上税是痛点但却不是难点，很多交易中税收是中性的。业界这次在智信的讨论，将问题的焦点落在了估值的不合理导致权益端收益过低，专业商业运营团队缺失导致运营提价空间尚未打开，以及各方对REITs认识理念仍局限在融资工具而未看到其更深刻的影响，比如促进社会公平。
早在十年前，REITs就已站上风口，但十年过去，REITs各个链条上的从业者换了一波又一波，风却似乎还在路上。2014年以来，随着越来越多的“准REITs”与“类REITs”产品借资产证券化的东风而起，市场对于“真REITs”产品的期待也愈发强烈。
那么，推出真正的公募REITs究竟还要打通哪些环节？税收政策或相关法规的缺失是否是最大的障碍？已发行的类REITs有哪些可以借鉴的经验？持有商业地产资产的企业方又有怎样的需求？
带着这样的疑问与思考，智信资产管理研究院特邀国内REITs专家、“类REITs”产品操盘方、地产企业方代表等多位嘉宾于6月18日在北京举行了主题为“类REITs到公募REITs的最后一公里”的沙龙活动，就REITs的困境与突破方向展开了深入的讨论。
图：活动现场
企业方嘉宾认为，在现阶段“类REITs”产品更多地仍是一个债性的融资工具，因此企业在选择这类产品时主要以融资成本及规模作为衡量标准。从这点来看，“类REITs”产品没有明显的优势，尤其是对于拥有多元融资渠道的高资质企业而言，发行既要进行资产剥离、又要承担税收成本的“类REITs”产品并没有太大动力。但同时，企业方嘉宾也坦承，希望能够在不失去核心资产控制权的情况下以REITs的形式来实现股性的出表融资，这也是企业更深层次的需求。
来自投行的嘉宾则从“类REITs”操盘方的角度分享了目前一些典型产品的核心经验，并指出产品的结构设计已比较成熟，不存在技术壁垒，主要难点在于税收筹划及次级产品的销售。不过大家普遍认为，税收只是痛点，并不是阻碍REITs发展的绊脚石。
“海外REITs税收中性是指分红部分不要二次征税，没有任何一个国家会说房地产公司把自己的资产增值卖给REITs是不用交税的。现在很多人讨论REITs税收的问题的时候说，‘我这楼账面10亿，卖给REITs 20亿，增值的这10亿应该税收中性，不应该交所得税和土地增值税’，这是不可能的，我们可以通过税收筹划的措施去做一些避税处理，但完全不交是不可能的。什么叫税收中性？不要因为做REITs这个产品相对于其他资产安排和资产处置多交税，就实现了税收中性。”一位来自投行的嘉宾如是说。
分享嘉宾还指出，REITs不是为房地产企业服务的融资工具，而应该是为房地产资产持有商和资产运营商服务的资产管理及资本运作平台。
从这个角度来看，对于真REITs产品，最重要的是管理人对商业物业资产的管理能力，这是诸多金融机构的短板，也是目前真REITs产品生态链中缺失的核心环节。此外，在REITs产品设计过程中，还需要对公司治理及投票机制进行规范，以保障各级产品投资者的利益均衡。
图：嘉宾分享
作为商业地产投资人及现阶段“类REITs”产品的主要参与方之一，私募地产基金的视角有所区别。与会嘉宾认为当下商业物业资产一二级市场估值的倒挂是REITs面临的主要问题，而造成这种现象的重要因素是债务融资价格过高。如果要做真的REITs，必须先降低债务融资成本，提高资产的运营收入现金流，进而实现权益端收益的最大化。而且不同参与机构要明确自己的角色与定位，并基于此对标的资产的价值形成自己的判断，必要时需要在利益方面有所取舍。
来自房地产顾问机构及律所的嘉宾也分别从物业估值和可能涉及的法律纠纷等角度提供了中肯建议。值得一提的是，部分与会嘉宾认为还应该从普惠金融的角度思考REITs产品的推出意义，真正的公募REITs产品应该成为普通个人投资者分享商业地产增值、促进社会公平的纽带。但REITs产品的投资并非没有风险，投资者需从资产配置的角度进行考量，而建立一个能够合理反映REITs风险回报的二级市场仍有很长的路要走。
图：交流与互动
在REITs坎坷的十年历程中，仍有关注者坚守初心，为建立一个规范、可持续发展的REITs市场建言献策。在“类REITs”产品逐渐丰富当下，税收政策与法规的缺失实际并不是推进真REITs的最大障碍，公募REITs试点政策的落地也并不意味着梦想的实现，真REITs“基础设施”的搭建是走好这“最后一公里”的关键，对REITs认识理念的提升也应是贯穿REITs推进过程的一条红线。
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