来源：福建新闻频道《律师在现场》
在外租房子的朋友，肯定都希望能够遇到一个好说话的房东。有什么需要房东帮忙的，房东能够积极出面处理。当然，房东也希望能遇到让自己满意的租客，爱护房子，该缴租的时候缴租。如果实在遇到困难，跟房东打个招呼，相互通融。今天的当事人郑女士是出租方，也就是房东这方。去年11月她遇到的一位租客，本以为是个爽快小伙，可没想到却让她烦恼极了。
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郑女士说，她口中的“他”就是这套房子的租客，哭是因为又委屈又生气。之所以会把房子出租，郑女士告诉记者，是为了赚点房租。
郑女士心想，专业的人做专业的事，麦田中介肯定会把手续办好，包括租赁合同肯定也会写得清清楚楚。不出一个月，这位姓尹的小伙子，在看过房子后就准备签租赁合同了。郑女士告诉记者，那时候她还觉得这个小伙子挺爽快。
郑女士回忆说，当时是2017年11月16日跟小尹签了合同，当时就收到了两万元房租，其中包含6个月的房费和两个月的押金。遇到这么果断的小伙子，郑女士也挺放心的。可没想到半年过后，想要按时收到小尹的房租，就没这么容易了。郑女士拿起手机短信的聊天记录给记者看，8月份的租金郑女士催了不下三次，小尹分别在8月24日和8月27日说已经转账了，还发了转账截图。
可是为什么郑女士都收不到钱呢？为此，郑女士还多次跑到银行咨询。
也是在8月份过后，到现在为止，郑女士再也没收到过小尹的房租。每次催房租时，小尹都有各种理由。10月17日，郑女士短信提出要解除合同。10月18日，小尹自己写了一张欠条，除了写明拖欠的租金外还表示，如果逾期未付，自动清退。可是到了10月20日，小尹并没有履约，再次失信于郑女士。10月21日，当郑女士再次来到自己的房子敲门时，也无人应答，这下她真的不知道该怎么办了。
虽然房子是郑女士的，但毕竟小尹的东西还在房间里。为了避免承担责任，郑女士还特意打电话给段警报备。不过段警却说，郑女士和小尹算经济纠纷，只能自己协调。为了维护自己的权益，郑女士在10月21日晚上找了锁匠，将大门门锁的锁芯换了。如果小尹能继续履约，她才打算把新的钥匙给他。
没经过郑女士的同意，小尹私自把锁芯换掉，现在郑女士找不到小尹，不但拖欠的租金没着落，就连自己的房子都被霸占着，这可愁死郑女士夫妻二人了。10月27日，郑女士再次去派出所报警，可警察也说找不到小尹，没办法解决。郑女士在当天晚上，第二次换了锁芯，并在出租屋等了小尹一个晚上，可是也没等到人。就在拿小尹没办法时，28日，突然来了一通充满转机的电话。
原来是小尹的朋友，打电话给楼管想要房东的电话，因为小尹欠了这个朋友两万八千元没还，被朋友逮住，两个人闹到了派出所。小尹口口声声说，租房时押了押金在郑女士这边，可以让房东把押金退了还给朋友。消失了两个月的租客，终于在派出所见了面。三方对峙后小尹的朋友才知道，他哪里还有什么押金可以退的？房东也因为忍无可忍，要求小尹28日晚上就要把东西打包，29日下午前清空财务。可是被小尹一而再再而三忽悠，万一小尹还是赖着不肯搬走，她又能怎么办呢？为了寻找既能保障自己权益又合法的解决办法，郑女士求助了《律师在现场》栏目，今天来帮忙的是胡育毅律师。
胡育毅律师认为，在房屋租赁合同中规定了”两个7天“，一个是逾期7天未交押金或租金，另一个是解除合同逾期7天未归还房屋，房东有权自行清空房屋并不承担任何责任。胡律师强调，郑律师有没有书面通知小尹解除合同很关键。
胡律师说，郑女士给小尹发的这条短信很关键。因为双方已经约定好解决方案，再加上租赁合同上也清楚的写明双方的责任关系，所以如果小尹不来清理东西，霸占房屋，郑女士有权自行清空并不承担法律责任。
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我建议是说，清空的时候，邀请这一边所在地的派出所的段警 到场见证一下，或者说，当地的物业，就是这个小区的物业，来这边全程做个视频，就是把你要给他清出去的这些东西，有几个箱子，有多少东西，全程用实时录像的这种形式，把这些财产给清点一遍，清点还要做记录。
郑女士也说，小区物业表示他们有执法记录仪，如果需要愿意配合她。胡律师说，虽然当事人已经稍微整理过自己的东西，但是清点财产时还是不能马虎。同时，郑女士还要联系好临时存放这些东西的场所，以便小尹在规定的时间内能领走。除此之外，这些处理情况，还需要书面告知小尹。郑女士说，小尹能够按约定来搬走东西最好，可是他欠的房租该怎么办呢？
胡律师告诉郑女士，在这些程序都做完后，如果小尹还来私自更换出租屋的锁芯，就有可能涉及到非法侵入住宅，郑女士可以报警处理。随后郑女士也根据律师给出的建议，先拨打了小尹的电话通知他。
打完电话后，在胡律师的帮助下，郑女士还发了短信给小尹，作为书面通知。小尹也回复，会按时清走东西腾空房屋。当天下午两点半，当记者再次来到郑女士家时，租客小尹确实按照约定在清理。
郑女士说，至于拖欠的房租，他也会按律师给的建议维权。
律师解读
1
郑女士这房子租得真是闹心，长期被拖欠租金，而且要找租客，还得到出租房门口守着，碰运气看能不能遇见。那么，这位租客是不是已经构成合同违约？
是的，已经违约了。因为《房屋租赁合同》约定的租期共12个月，租金每3个月支付一次，在当月的16号之前支付。片中郑女士也说了，小尹先是付了6个月租金，按约定应该在2018年5月16日之前付3个月的租金，到8月16日之前再付最后3个月的租金，但小尹经过郑女士的多次催讨后仅陆续支付了4个月的租金，也就是说本该在8月16日之前付的3个月租金，还差2个月未付。小尹的行为违反了租赁合同的约定和合同法的规定，已经构成了违约。
2
郑女士一直在宽限期限，这是不是也让自己更加被动？
从片中可以看出来，郑女士一开始也是为小尹着想，考虑到小尹经济困难，才同意给宽限期。但这并不会使郑女士更加被动。因为根据我国合同法的规定，如果承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《房屋租赁合同》中也约定了逾期支付租金超过7天，郑女士可以书面通知解除合同，所以，当郑女士已经给了小尹宽限期后，郑女士就享有了约定和法定的合同解除权，可以直接要求解除合同了。
3
郑女士被拖欠了房租，如果要终止合同，应该怎么处理呢？
刚才我们有说到，租客拖欠租金时，房东可以要求租客在合理的期限支付租金，逾期仍不支付的，才可以终止合同。从片中可以看出，郑女士已经给了小尹充分的宽限期，《房屋租赁合同》也明确约定逾期支付租金超过7天，郑女士可以解除合同，因此，郑女士可以按照《房屋租赁合同》约定的送达地址，向小尹发出解除合同的书面通知。片中显示，郑女士已经于2018年10月17短信通知小尹解除合同了，小尹也表示逾期未付租金则自动清退，实际上双方也已经达成解除合同的合意了。
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