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此文要从我们的粉丝华先生（化名）去年的购房经历说起，其购房预算为600万左右。这个预算在无锡已经是属于中级改善了。
照理说，这个价格，无锡的主流高端楼盘都可以随意挑选了。但和大家想象的不一样。华先生的选房之路，极其纠结，毕竟，谁的钱也不是大风刮来的，达叔的除外。
注：本来准备写这些楼盘的真名，但是达叔说，这样一来，一篇文章要得罪十几家开发商，所以只能以字母代替了，当然，写优点的楼盘，会直呼其名。看了我们那么多文章的老粉丝，应该知道我们在说哪些楼盘。
（一）超详细楼盘对比
华先生很有逻辑的把看过的房子分为四挡，倒叙形式：
【1】.第四档
这档楼盘属于一开始有想法，但是转念就否决了。华先生有地缘情节，所以这档的两个楼盘都位于华先生附近的河埒口，也正好是我们之前写的河埒口地缘收割的那两个府。粗略对比后华先生就否决了这两个楼盘，他觉得性价比实在不高，三万左右均价，不划算，一笔带过。
【2】.第三档
这档属于第一眼美女，但是仔细看还是被淘汰的那种。
这档的第一个楼盘，是位于地铁二号线大王基站的H楼盘。此楼盘2011年就以2万一平的价格开盘，卖到现在七八年了，仍然是2万出头。
此盘主打精装修大平层，190平米和220平米两种户型。华先生看上的是220平的户型，总价差不多470万，送一个车位，单价2.2左右。华先生对这个楼盘的评价是：户型不错，但是是44层的超高层，得房率感人。
他对精装修标准也颇有微词，相比同小区一期的二手房，用材用料明显降标。
最终，因为500万的房子居然厨房只有一个油烟机和煤气灶，没有一件嵌入式厨房电器，让人感觉品质太低。加上之前交付一期的不少楼的外立面墙皮也在脱落，让华先生打消了买这个楼盘的念头。
这档的第二个楼盘，是位于太湖新城的地王Z楼盘。楼盘Z的楼面价至今未被其他开发商突破。
华先生18年年底去看的时候，高层最低可以谈到2万6一平左右。但是因为销售也不敢对学区打包票。华先生对楼盘本身的品质，装修，外立面都不满意，小区还不人车分流。136平的户型虽然能朝西观金匮公园，但是客厅的布局尴尬，电视都不知道放在哪里，只能淘汰之。
这档的第三个楼盘，位于蠡湖百米高喷的边上，我们称之为T。华先生当时看了上叠，毛坯140平左右，435万。华先生最不满意的还是户型，140平做成了2层，赠送面积也有限，所以相当于每层都是小户型。而且进小区得先进入一个加油站，淘汰之。
这档的第四个楼盘是太湖新城的W, 我们公众号之前深入写过。当做售楼处的会所十分fancy，销售很是高傲。 华先生过年的时候去看过，也谈了价格，最低可以谈到189平总价450万左右，正常楼层，单价差不多两万四，毛坯。感觉比较划算，结果当时太湖新城另一个L楼盘的销售发过来168平小高层，特价4楼510万 ，两个户型套内面积差不多，这就显的L盘的小高层性价比高一点，而且感觉楼盘W的开发商最近的项目很敷衍，各方面细节都没有L好，淘汰之。
【3】.第二档
第二档就一个楼盘Y，华先生当时犹豫了很久，到了深入谈价格阶段。
Y楼盘就是上周五我们发文，在蠡湖边上演甄嬛传的这个楼盘。华先生当时看中的是别墅中间套 ，价格500万左右 (据说有人找关系430万拿到)。但是因为该盘当时特别热销，销售说要找关系，500万必须全款。
如果要华先生一下子拿出500万，需要卖掉一套老房子。老房子一时半会儿也卖不掉。华先生说当时真的很喜欢这个楼盘，因为销售宣传是开发商最高端产品，并给他看了上海的同系列，和苏州的高端产品系列，还说无锡的产品是全国最高端产品。
但是后来华先生研究发现，问题很多，外立面选材一般也就算了，别墅区实在太密，估计间距5米都不到，毫无隐私可言，而且145平的联排做了5层，虽然赠送面积不少，但是平均每层面积还是很小，还要安装电梯。装修成本过大。
现在看到这个楼盘维.权，华先生很是庆幸当时没有入手。
【4】.第一档
第一档的几个楼盘，是经过综合考虑，最终准备入手的楼盘。
这档的第一个楼盘，是上面提到的L楼盘。
各方面都没毛病，虽然装修户型不如蠡湖北的金茂府好，但是位置和外立面是这个楼盘的优势。而且楼盘L的开发商，在无锡口碑非常好。
华先生的意向户型，是总价660万的162平上叠和总价510万168平的小高层。
还是那句话，如果没有大面积的赠送面积，叠加2层160平真的太小了，华先生还是考虑户型第一，所以就小高层168平入选最后谈判。
这档的第二个楼盘，是我们公众号不吝赞美之词的金茂府。华先生考虑上叠。一期叠加准备买的时候已经售罄，所以一直等二期。一期产品有两种，一种是和二期户型一样的大面积叠墅，另外一种是客厅开间小了不少的小面积叠墅。
大面积叠墅只有两幢楼，很难买到，小叠墅的中叠560万(三楼四楼加负二楼)，小叠墅的上叠650万(五楼六楼加阁楼)。
二期上叠三楼的阁楼变成了露台，所以虽然是客厅面宽6米3的大面积叠墅，上叠还是650万，而二期中叠变成了750左右。
金茂府被华先生淘汰的理由是，金茂府叠墅超预算了。
这档的第三第四个楼盘紧挨着，一起考虑的，其中之一是香樟园，这个盘卖完了，可以提名字，另一个是楼盘R。
这两个楼盘各方面都不错，楼盘香樟园是绿城开发，考虑的是二手房，当时有套268平开发商统装的房源，报价520万。
会所方面，R是双会所，会所入户，无锡唯一一个，一期是干挂，相比香樟园的幕墙，华先生更喜欢，而且一期才300多户，真的很安静。
报价: 香樟园 268平高层，开发商统装 520万
香樟园 178平洋房毛坯 500万
R楼盘 247平毛坯低楼层 420万
高层里面，R楼盘华先生觉得比香樟园那套品质和性价比更为凸显，香樟园那套洋房比高层小了100平，还是毛坯，性价比不高，所以最终247平的R楼盘进入最后谈判。
之前说了，太湖新城L楼盘也进入最后谈判：小高层168平 510万
但这个时候华先生去看了金科蠡湖 。
金科蠡湖平墅220平 ，当时价格未知，销售说还没批准，但是他们叠加想卖700万以上，220平最小户型 650万以上。
后来金科销售突然说物价局限价，220平平层最外面一排500万不到一点，里面的540-610万，这样性价比就出来了。
第一，得房率百分之95，套内面积和R差不多 ，价格贵了80万，贵80万，R是高层金科蠡湖因为限高只有3层，30层和3层的的房子，华先生选择了后者。
第二，和L比，同样价格，面积方面，金科大了很多，去掉L的装修差不多50万。综合考虑华先生还是选择了金科。
不过华先生觉得金科蠡湖还是存在一些问题，要等到收房后才知道。比如开发商宣传的是否交付时能够到位。
华先生的主要问题如下：
1. 金科宣称金科蠡湖是金科全国第二个高定系产品，第一个是在金科的老家重庆的金科九曲河，可以说确实是突破了重庆所有豪宅的标准。不知道被开发商宣传为华东区第一个金科高定豪宅的金科蠡湖实际交付品质会不会打折；
2.车位比1:3，层高3.3米，楼间距15米，人车分流，私家电梯，干挂，结合金属立面是否做到实处；
3.购房时签订的物业管理公司是金佳物业，非金科物业。金科给出的解释是表面签约金佳物业，人全是金科的，也是金科管理；
4.在建的会所，室内泳池;售楼处改成进口超市;商业能否于别墅区的安静私密互不干扰；
5.低密度毛坯别墅洋房产品交付后装修期间容易出现大规模违建，如果未来有人违章建筑物业是否第一时间管理。
（二）我们对金科蠡湖的粗解
华先生对金科蠡湖的选择逻辑，已经很详细了，本来不打算采用他的私信的，但是我们觉得这实在是教科书般的对比。
可惜大部分开发商的名字不能直接提，毕竟涉及到他们认为的负面，需要知道字母对应开发商名字的，扫本文最后的二维码，我来告诉你。
老粉丝都知道，我们公众号是不收任何开发商好处费的，但是金科蠡湖这个盘例外，因为，开发商给我和达叔每人5块钱的购房现金抵用券，虽然不能叠加使用，而且要满500万才能抵扣，但是因为金科蠡湖确实有很高的性价比，我和达叔还是会写褒奖的一面更多一些。
金科蠡湖是金科地产花23亿收购的蠡湖一号三期地块后打造的楼盘，楼面价大概只要8800元每平米，这也就是为什么金科蠡湖会被限价的原因。
收购后，用地指标还是要沿用蠡湖一号十多年前的规划指标，诸如容积率之类都不能变，这里就凸显出了一个优势：蠡湖一号被收购的地块当年是被限高和限容积率的，地块容积率被限制在了0.64，稍微懂点容积率的人应该知道这意味着什么，牛叔不懂，所以觉得挺牛逼的。
开个玩笑，理论上容积率越低越好，现在无锡那些卖三万左右的主流新盘，容积率都在2.5左右，因为地价普遍在1w6朝上，开发商为了货值最大化基本都做了高低配的规划，所以密度一般比较高，故而住着自然压抑。这更凸显了金科蠡湖的优势。
金科蠡湖的产品分为类独栋，大平层，叠墅，三种，里面还要细分，牛叔懒得考证了，真踏马麻烦。
类独栋就是两个独栋上面屋顶相连，这么做的原因，牛叔猜想，是因为之前对独栋别墅用地的限制供应，开发商打了擦边球，毕竟屋顶相连就不算独栋了，对伐？
类独栋产品现在售价一般在1500万朝上，受众小，咱们略过，主要说下大平层和叠墅。
金科蠡湖的大平层很有特色，因为上文说的限高原因，所以都做成了三层楼的高度，一楼大平层是带挑高5.2米的地下室的，可惜地下室计入产证面积。
试问各位，你见过三层楼的大平层小区嘛？大概这就叫稀缺性？
大平层的客厅开间是整整8.6米的大横厅，阳台面宽有11米左右，足够停各位的私人飞机了。
这个户型的客餐厅尺度一般是3-400平米房子的标配，配上3米3的层高，气派非凡。还预留了西厨空间，西厨连着超大客厅，洋气！这个户型有个缺点:主卫过小，好在毛坯交付可以在装修期间扩大空间，其他方面都很完美。达叔看到这户型，路都走不动了，要不是牛叔拉着，估计当场就付定金买下来了。
是牛叔力气大，所以才拉的住达叔吗？错了，其实牛叔在拉达叔的时候，偷偷的在他耳边告诉他，他的兜里比他脸还干净这个事实。
金科蠡湖大平层在500万左右，每天吃沙县豪华套餐的达叔，就算拿了开发商100张5块钱现金抵用券叠加使用，也还是买不起的。
正准备草草结尾。
达叔说这篇写的太像软文了，所以必须说一下缺点:
前面华先生已经提到了对开发商宣传的一些标准，在交付时能不能实现，对此有一些疑虑。达叔在看了金科蠡湖公共区域后也产生了同样的怀疑。
不知道是不是因为三楼可以电梯直接入户的原因，平时使用频率不高的入户门和楼道楼梯的标准确实。。。。。
完~
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