关于开发商阶段性担保责任和保证期间的法律风险指引

一、争议的焦点

在开发商与我行签订的总行格式文本《房屋按揭合作协议》（CMBC-HT-672）的情形下，该合同第5.2条约定“乙方对下列第  项期间内产生的借款合同项下所有借款人应付未付款项（包括甲方依据借款合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任：5.2.1借款合同签订之日起至借款合同项下抵押房产及/或车位办理完毕所有权证书及他项权证并交予甲方之日止”；第5.3条约定“保证期间为自借款合同约定的借款人每次履行债务期限届满之日起两年。”

于是，问题产生了：个别房地产开发商认为第5.2约定担保期间和5.3条约定的两年保证期间存在矛盾，从而要求我行修改，否则拒绝签署。

二、对阶段性担保责任和保证期间的解读及沟通要点 

开发商认为第5.2和5.3条存在矛盾，存在认识偏差。上述两个条款是独立的、不同的条款，具体区别如下：

1、阶段性担保责任是指房开商对约定期限内产生的借款人应付未付款项承担连带保证责任。

2、保证期间是债权人向保证人请求承担保证责任的期限，而非被担保主债权的发生期限。

鉴于上述解读，可从以下几点与开发商进行沟通：

保证期间并未对开发商带来任何不利影响：一是保证期间并未增加开发商承担保证责任的主债权金额，仍以购房人办理完毕相应的担保登记之前发生的主债权金额为限；二是保证期间并未延长主债权履行期限，保证期间是从被担保主债权履行期限届满之日起算，并不影响或决定主债权履行期限。

三、解决方案

1、准确认识开发商担保责任的含义并做好沟通解释工作。

在具体业务操作中，各机构应当对开发商承担阶段保证责任和保证期间的内涵，加强与开发商的沟通交流，做好解释工作，避免开发商对阶段性担保责任和保证期间的误解。若有必要，可联系分行法律事务部与开发商法务进行沟通。

2、对符合要求的楼盘给予谈判空间

若沟通、解释未果，且属于我行发展的目标楼盘、优质或大型项目，我行可给予一定的谈判空间：

（1）开发商认为保证期间过长的，可以将保证期间缩短至1年或半年；

（2）开发商要求必须删除保证期间的，不删除不签署合同的，经审批后，可以删除。此时根据担保法司法解释关于未约定保证期间的相关规定，保证期间为清偿期限届满之日起6个月。 

——温州分行