2016年11月26日，“产业地产开发新思路论坛”在深圳湾软件基地5栋B座537顺利召开，本次论坛由清房协建筑工程智库主办，深圳清华房地产协会和中城新产业承办，博洛尼精装赞助，共计80余位校友参加了本次论坛。
受邀在本次论坛进行分享的嘉宾共4位，分别为深圳天安骏业董事总裁、深圳智慧园区董事长杨毅，深圳清华大学研究院副院长贺臻，中城新产业董事长、深圳清华房地产协会会长刘爱明，华腾地毯董事长郜宏。此外，深圳湾科技发展有限公司副总经理刘新宇，作为本次活动所在园区的开发商，对于产业地产的思考也进行了即兴的分享。
论坛大合影
以下是本次论坛的核心内容，因篇幅较长，分为上下两篇。上篇为“深圳湾创业广场的前世今生”和“天安云谷产城融合实践探索”，下篇为“创新驱动下的产业转型机遇”、“产业地产窄门之道”和“产业空间的绿色创意设计”。
（华丽分割，以下为干货，上篇约6000余字，字字珠玑，敬请品鉴）
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深圳湾创业广场的前世今生
2011年，深投控以一次性招拍挂的方式在深圳拿了5块地。拿地条件是双限，限制售价和租金，限入园条件。并要求销售不得超过40%，出租不少于60%。土地招拍挂之前，发改委联合规土委，做了投融资平衡测算，按照正常的假设开发测算法，将零利润所对应的地价作为招拍挂的底价。正常项目在做测算时要做敏感性分析，把不确定因素考虑进去，因为任何突发事件、不利因素都会成为开发成本，但是发改委的测算并没有考虑这些因素。5年下来，我们总投资690亿元，确实如政府所计算的，没赚钱，好在深投控的资金筹措能力比较强，节省了2-3个点的利息。
深投控提出的产业地产思路是：不脱离地产实际，坚决摒弃地产思维，用产业思维运营项目。
深圳是产业环境非常好的城市，政府的限价有一定的原因，按照政府所定的租金和售价，刚好适合入驻园区的企业的发展与存活，再高对这些企业而言生存压力就会比较大。
做产业地产，面临的第一个问题是投资收益的不匹配。
深圳湾创业广场，2011年中摘牌，2014年3月份竣工入伙，2014年底招商完成85%，目前园区导入企业240家，经政府认定的各级高新技术企业200家，国家级高新技术企业140家。整个深圳市当时招商的时候，高新技术企业共7000家左右。我们的招商速度很快，但是问题在后面。由于招商门槛过高，进入园区的都是已经初具规模的企业，没有小企业，造成的结果，就像森立里只有乔木，没有灌木，没有草、花，这样的生态不可持续。当时进入园区的国家级高新技术企业，平均发展年限为7-8年，基本上处于比较健全的发展期，具备生产经营、自我实施的能力，甚至有的已经对接资本市场，这个时候我们所能够提供的泛泛的服务很难穿透进去。
2013年底我们决定了2件事：1、除了以招商为手段由外部导入的产业外，应该有园区内部原发性的产业，依靠大的社会化的产业支撑体系内生性生长。除了一般的产业促进业务外，应该有针对初创企业的孵化业务。最好能够让园区成为华南地区的重要的孵化核心，让初创期的企业将这里作为发端，然后再导入我们的投资和服务体系。2、将平台业务作为孵化业务的切入点，而不是从单一的、个别的孵化业务开始做。因为孵化业务越往前端走专业度越细，服务所要求的服务水准越高。创业者的需求是多样化的，单一的孵化机构很难满足其多样化的需求。在自己的孵化团队、孵化领域需要过程的情况下，将平台业务作为切入点。
这里集中了6个大类共约50家创业孵化机构，包括创业孵化、创业交流、投融资等，由此构建了深圳湾创业广场。我们希望能够将深圳湾创业广场作为品牌建设、能力和经验积累的载体，持续发挥作用。作为品牌策略之一，我们选取了中关村创业大街作为对标的对象。提出“北有中关村，南有深圳湾”的口号。希望借力湾区经济，在品牌的内涵和档次上比肩旧金山湾，成为创新经济的代表。
中关村创业大街与深圳湾创业广场的同与不同。相同的是看得见的地方和定位。第一点，我们本质上都不是做一两个孵化器，是属于众创空间的集聚区，将多样化的创业服务体系作为工作的着重点。第二点，我们都集聚了一大批顶尖的创新资源。因为高度集聚，所以可以发挥辐射、示范、引领的带动作用。不一样的是看不见的地方，中关村本质上是房东、二房东和租客的关系，各家机构是租客，租他地方做自己的生意，大家很好的集聚在一起，业务上有合作、有协同，集聚是他最大的成功之处。我们没有二房东，自己做开发运营。我们与各家机构是合作的关系，合作的模式就是合作孵化、联合投资。没有任何一家机构是我们通过招商招进来的，进入我们园区的机构都是我们在早期的风险投资领域和孵化服务阶段的合作伙伴。我们提供公共资源，提供标准化的技术服务，各个孵化器按照他们自己的能力、特长、资源禀赋开展专业化的服务。政府负责大环境，我们负责小环境，各家机构处理好内环境。在此基础上，我们将孵化的成果与每一家专业孵化机构共享，联合投资。联想、京东、腾讯、创新工场等顶尖孵化机构都是我们的合作伙伴。我们与他们所签署的合约都很简单，主要有3点：1、每家机构所孵化的每个项目，我们有一定比例的强制投资权。2、我们发行的基金具备公共基金的特征，每家基金以自愿的方式以LP的身份参与到基金中来，我们只是基金的管理者。3、如果有人做二房东，用物业和租金换股权，那么换来的股权我们二八开，我们很反感二房东的形式，我们坚信不以投资和产业促进为目的的孵化都是耍流氓。
关于深圳湾基金的介绍：一区多园的运营在深投控是一个版块，创投基金群是另外一个版块。与孵化、天使投资业务一体化、市场化特征相匹配的，园区的业务体系跟创投基金群业务相结合的，是早期产业的孵化和投资服务业务。深圳湾基金是创投基金群中专注于早期天使轮、PRE-A轮衔接A轮创投基金的投资基金序列。深圳湾超级天使投资基金。具备2个特征：（1）各家机构共享信息，分享项目孵化成果，分散投资风险；（2）是VC、PE机构获取早期项目源的重要投资渠道。深圳湾天使基金募集资本的对象主要是优质强势的产业资本、优质的创投资本、专业化政府引导的母基金资本。一方面跟顶尖的孵化器合作获取他们的项目源，另一方面将优质的富集价值的钱聚集在一起。一边是好的项目，一边是优质的资本。天使基金的发展历程，从传统天使，到机构天使，再到大规模超级天使。我们希望成为中国第一支真正意义上的超级天使基金。深圳湾天使投资母基金马上要落地了，下一阶段会推动投资专业化、服务平台化，并发行若干只专业天使基金去匹配产业资源，从不同领域深耕产业资源。
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天安云谷产城融合实践探索
在深圳做产业地产一般都是从工改工城市更新切入，也有产业用地的方式，但是工改工的方式政策支持度会更高一些。
做产业地产要紧扣“运营”二字。运营既是分析的结果，又要是执行的起点。产业、规划、招商、运营，所有的都要围绕运营来思考。包括四个层面：第一、产业园区顶层设计规划：导入什么样的产业。我常常说，如果瞄准一个产业，在深圳都找不到典型的企业，这样的产业就不要去想了。在内陆可以考虑从经济发达地区导入企业，但在深圳不行，在深圳这个创新创业极大丰富的城市，需要预判在未来有什么样新兴的企业能冒出来，哪一类的企业能得打进一步快速发展。第二、园区的规划设计到底怎么做。第三、想引入的企业究竟在什么地方。第四、运营和服务的重点是什么。
产业的布局是有一定规律的。研究一个产业，首先要对区域的产业现状做研究，围绕现状及可能的产业趋势做研究，还要剖析到一个产业环节上。从一个环节上能找到的企业不过几十家上百家，而且分布在不同的地方，这个数据来源是天安数码城，当时是智能手机前的鼎盛时期（当时山寨手机发展很好，很多代工、代销），车公庙地区聚集的也就是100多家企业，业务范畴涵盖了手机设计、芯片制作、研发测试等。一个产业园区，要找到很多个产业环节的企业，还要保证在每个环节上的企业能够不停的发展。而后要研究企业的分布，驱动政府制定相关政策、招商引资及扶持政策。围绕选取的企业，搭建运营产业和平台。刘爱明总做医疗的产业园，要把医疗的产业引入进来，污水排放、垃圾处理等下游企业都应作为引入对象。
规划上，要遵循产城融合的理念，要实现城市节点化。最近看到很多文章对比深圳和东京人口密度。深圳和东京中心城区人口密度差不多，但是边缘地带深圳还是比不上东京。深圳某些资源是单核化的，不同资源不均匀的分布在不同的点上，造成城市钟摆效应，人群城市内不断摆动。我们所在的坂田街道，45万人口，我们的街道就应该成为国外所谓的城区的量级，行政服务、医疗、教育等配套在这里都应该有，但现状的分布是很不合理的。工改工一般占地规模比较大，开发规模也比较大，是有望在新的一轮城市功能结构调整中，成为城市节点化的空间载体的，可以全息化、更便利的为产业和附近居民提供服务。
在做广州番禺节能科技园时，想法很简单，那里离天河区20分钟，天河区是软件产业、科技比较发达的地区，我们的价格低，预测应该会有很多天河的企业过来，事实上到目前为止天河来的企业都很少。最初我们以为是珠江大桥收费的原因，后来发现不是这样。当时一期和二期招商做的很痛苦，把番禺的镇走了一遍。后来探索出的企业引入的重要方式是部门分离，当时有很多生产小电器的外资厂，研发生产都在厂区里。但是如果他们把销售和研发到我们园区来，会更有利于自身的发展。我们在南沙工业园引入了丰田汽车，也是用部门分离的方式，将研究发动机的部门引入到我们园区。龙岗数码城和天安云谷，60%-70%的企业都是来源于项目周边，而不是来源于迁移，迁移也有，但能够迁移的往往都是比较成规模的企业，因为具备一定规模的企业招聘成本较低，小企业是禁不起迁移的，否则人才流失会很大。在附近的范围，从部门分离的角度来考虑，招商时想吸引哪些部门进来。天安云谷有2个典型企业，一个是制造企业，污水横流，其实生产的部分早就可以迁移了。我们建议这家企业的老板找一个最好的车间主任，将车间外包，他更多的去接订单、跑研发。他最初只是租户，后来买了500㎡，并将总部和运营部门放在我们园区，将生产放在惠州。另一个是一家陶瓷高温印花企业，属于高污染企业，我们建议他讲设计和电子商务单独成立一个电子商务公司，放在我们园区，将高污染的生产环节放到惠州环保产业园。引入企业的时候，要去跟企业对话，仅仅介绍空间是作用不大的。
运营方面，总结下来是三个层面的事情。第一、让企业和人充分发生关联。智力集聚才会有价值。第二、共享。运营就是资源整合，将各种关键创新资源协同到一起为企业提供服务。第三、服务端口，做非核心业务的外包。企业的研发、市场、管理由园区内每家企业自己的专业人员来做，其他的包括一般的注册登记、消防审批等交由园区处理，让园区成为综合外包的服务平台。整体运营及服务框架围绕资源整合和非核心业务外包搭建。
分享嘉宾：杨毅先生
产城社区，不仅仅是企业的集聚，还要发挥城市的功能，让城市和居民发生一定的关联。具备一定的规模，并且按照城市节点的思路去做规划，就体现了产城融合的要求。城市结构与功能的优化是供给侧改革的重要方面。坂田地区贡献了龙岗60%的产值和税收，但是办事要到龙岗中心城。后来我们促进政府在我们园区成立了企业服务中心，我们提供人员，他们通过授权委托，将区一级行政审批的收发文放在园区进行。此外，深圳市人社局与龙岗区在我们园区成立了国家级人力资源广场，涉及个人办事的94项业务可直接在园区内办理，政府直接派公务员进驻园区。我们通过产城融合的理念说服政府，同政府一同进行政策创新。
产城融合，有三个层次的含义。第一、职住平衡，消除城市钟摆效应。第二、通过产业规划、产业及服务业态的引入、人口的引入，实现产城互动，形成便利的城市节点。第三、优化效率、促进创新，促进产业外部性发展、促进全要素生产率的提升。
产业地产分门别类很多，包括加工制造业、物流企业等，我们自己的天安系列主要是面向高新技术企业或者研发企业的。对于这些企业，选址的重要依据是人才招聘方不方便。坂田原来是有产无城，招聘很不方便，在交通还没有改善的前提下，企业选择坂田是低成本的驱动，我们争取做到企业进入以后尽可能不用想着出去。如果人才觉得在附近居住方便，那人才招聘就会变得容易，所以我们坚持人才关爱优先。第二，打造社区完善的产业配套环境，整合创新资源、提升产业竞争力也是产城社区的重要方面。第三，打造可以持续发展的智慧园区平台，以此实现非核心业务的外包。为此，首先要有APP，更重要的是要有数据运营维护的中心。智慧园区一定是能做到低碳运营的，使得管理者本身可实现星级运营的标准。平台上每天活跃的服务流量也是智慧园区的重要参数。
坂雪岗科技城在坂田，原关外，华为总部附近，一期开工面积算地下室55万平方米。2010年策划这个项目时我们赌对了2件事情。第一，2011年取名云谷，比较准确了预见到了云计算、移动互联网驱动的企业发展。第二，对华为的认知，当时华为提出云管端，研究了华为以后，我们认为华为会有一波快速的发展，所以围绕华为配套的上下游企业做服务。产业地产定开发量是个很难的事情，定的少，投资不一定平衡的过来，定的多，能否真的租售实现可持续的现金流也不容易。我们当时定的开发量是比较大的，到现在来看是赌对了的，华为已经提前实现了2019年需达到的目标。目前我们园区已入住200多家企业，相关配套已经形成。
便利的城市节点很重要的是城市生态运营，总结为BEST DALE，即事、乐、交、行、食、住、学、育。举例，住的方面，过去人才保障性住房是政府主导的，而且要人才和企业双达标才能申请。对于小企业而言，政府虽然要支持其发展，但是小企业里面的高素质人才，按照政策要求就达不到申请保障性住房的标准；对于大企业而言，又不愿意申请人才性住房，怕被社会认为占了政府的便宜。后来我们向龙岗区政府申请，以园区作为分配的平台，园区内注册地在龙岗的企业，只要人才达标，就能通过园区的平台申请。这个政策得到了广东省的认可，实现了简政放权，另外也更加贴近需求。教育方面，我们用4000平方米的空间打造了人才托管中心，引入了香港的教育机构，可实现从1个小时到全年的儿童托管服务，解决了园区内企业员工加班时孩子无人看管的痛点。
2011年取社交、移动、大数据分析和云的英文首字母形成SMAC，驱动关联与共享的生态圈。当时认为SMAC认为是推动企业与社会变革最主要的技术应用。这些相关的企业既是园区的招商对象，也是我们要用这个平台服务的客户。通过打造特定的技术平台，帮企业降成本、增需求、引人才、找资金、促孵化。我们信息化体系的构建，本身就是一个市场，我们是直接需求方。以我们自己的项目作为市场，吸引好的创业者与供应商协同研发并将其研发总部放到园区中，由此实现合作创新。（1）降成本：拎包入住，消防申报由我们代办，装修、家私采买由我们统一协同。我们有30多个共享的会议室，10人以下的中小企业不用设置会议室。目前天安云谷的园区招商率99%，今年举办了约5000场会议，参与人次约6万人。园区广告板，园区内的企业通过手机端可以快速实现商务信息的播放。我们还做了一个30分钟的采购平台，齐心文具等易耗品不用下楼，下单30分钟内立刻送达，我们在地库做了个配送中心。可通过平台数据分析某一个品类存货量多少是比较经济的。目前完成了870个订单，月订单数量200个。昨天正式签约了一个平台，将全方位企业融资打造了综合融资平台，包括票据贴现、股权投融资等。
2011年注册智慧园区公司，100多人的团队， 2014年已经是国家级高新技术企业。现在智慧园区公司已被吸纳进入智慧城市发展联盟，承担了诸如行业规范制定等公益活动。智慧等于绿色，智慧一定是降成本的。深圳要求建筑全绿标准，园区设计时我们是按照一星标准设计的，但是因为做了智慧园区产业平台，我们成为在新国标执行后，唯一一个在运营方面达到国家二星标准的项目。本次参加新加坡绿色大会，新加坡政府认为我们的智慧园区在绿色运营方面所取得的成绩已经完全达到甚至超过了新加坡的标准。我们自己的物业管理，也拿到了3星绿色物业的资质认证。
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