文章来源：城市更新研究社
三旧改造圈层出不穷的江湖骗子
有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有骗子，有骗子的地方往往是在火爆的行业里，比如火爆的互联网金融里，傻子盯着利息，骗子盯着本金，最后一地鸡毛。
这几年，三旧改造项目异军突起，，不光传统地产企业在转型，连和旧改八杆子打不着的行业的老板们，也想在旧改里分一杯羹，曾经遇见卖饲料卖家具的也想搞旧改。
大家对旧改热情似火，外行却苦于没有经验，要做项目必先找项目，或土地变更，搞虚假的合作。于是，各种骗子大师纷纷粉墨登场，其中的骗术和江湖骗子的手法并无二致，但在人傻钱多的世界里，反而活得很滋润。
遇到的骗子（主要指旧改项目前期）可大致归纳如下：
深度揭秘：三旧改造项目的那些套路骗局
土地类型拓展骗局解密
0 1子虚乌有型
1、招拍挂用地流拍项目。龙岗宝荷路有7万多占地的住宅项目，当年楼市不太好，拿出来招拍挂，结果流拍了，拍卖时把土地出让合同的版本铺到网上，后面这个地流拍，很多骗子拿着土地出让合同模板，说可以找到哪个领导把地签给你，法定图则也是商住，规划指标也有，土地合同的版本也拟好了，你赶快过来签，但你首先要去中行开个资金证明，看你在中行有没有存五千万、两个亿以上，假设这块地20亿，你先去中行开20亿的资金证明，开不出来说明你没实力，不跟你谈。这是骗子的第一步。第二步是先找个代理人出来跟你谈，谈着谈着，你要是有诚意就付个诚意金吧，20亿，你付1000万诚意金也可以，如果不相信的话，XX总还有什么什么物业可以作担保。这种一般都是假的，到龙岗局一核，这块地还是国有储备地。
2、通过特殊基金，把自己搞得很高端、很神秘，能动用到很特殊的关系给你拿地，我之前接待过一帮骗子，他是援藏基金幕后大佬，可以帮我们公司在北京鸟巢旁边圈一块地，叫我去重庆先注册一个公司，重庆的公司他也不碰，我们先打五千万进去，再转一部分股份给他。这个援藏基金的管理者我们也找到了，他说根本不可能，是有这个基金，但这个基金章程明确不能从事房地产。
3、总部经济地块。像宝安中心区出台总部经济政策，有些人说我认识很高端的领导，北京有人之类的，可以在前海和宝安中心给你拿一块地，直接内部签土地合同。这肯定是假的，腾讯都要挂牌，你有多牛？银行拍地也要挂牌，只是定向招拍挂，也要走程序，不能内部直接签给你。
0 2狸猫换太子型
1、宝安中心区N5N6。军事用地转商品房用地，土地合同已经签了，而且当时已经有一块在卖楼了，差不多封顶，这些骗子还到处兜售，我接待这些人，他们都说跟军区关系很好，显得特别牛，气势特别篡，说自己很“有料到”。我们一接到这个信息就去宝安国土局查，这块地已经出让了。我说你说你很“有料”，你把新锦安的老板约过来谈一下？他说“不用理他，这块地军区大佬说了算”。其实新锦安的土地合同地价都已经交完了。
2、福田华泰小区项目。这个故事演绎可能跟新世界老板被编控修改，又编了一些很高端的故事，很多人因为这块地找我，说香港华懋集团名义跟高层协商好，将这块地的旧改开发权过给你。其实这块地最核心不是新世界，而是华泰，因为他是业主，我说你能带我去跟华泰一把手谈吗？如果带不了就不用说了。
3、蛇口东角头项目。就是佳兆业控股的航运集团那块地，当时一个朋友说他们搞定省里的领导，能协调这块地，把航运的股份过过来。
0 3神仙领导型
1、能帮你调容积率、调功能，他会逐步套路你，一般都是说先开资金证明，我怀疑跟银行业绩有关，开资金的时候钱要调过去先放一个月，这个支行这个月的业绩就完成了，可能跟某些银行有约定。
2、迎宾馆旧改、西乡凤凰村旧改。他说领导能直接把合作权签给我，他肯定没干过旧改，村里肯定不会看谁是领导就把项目给谁做。
3、早期征地补偿过低，没有给返还地，增加补偿地。像福田的一些村，早期征地100元/平米，现在1万元/平米，说当时补偿地了，我可以通过领导关系给你增加补偿，增加返还地，隔壁村那么小一块地，拿了一块返还地，几万平米，一开发，几百亿的市值，他说他有办法帮你增加返还地。
0 4历史问题专家型
1、国土出让大限项目，2004年8月31日以前没有签土地出让合同、交足地价的地，之后无论谁的原因、无论什么原因都不能再签，这种地目前深圳有一百多单。
2、国企或镇级政府代征地问题的项目。早期镇政府自己发的土地合同，都没有国土授权的土地管辖权，我原来看过沙井镇政府跟一个公司签的土地出让合同，在行政上没有国土管辖权，理论上是无效的，但当时土地管理比较粗犷，国土不认这些东西，到现在也没办法解决。
3、涉及生态控制线、基本农田等项目。一般忽悠的普遍口吻是三个月解决，实际上给半年都解决不了。
各类型通用套路
1、资金证明。证明有多少钱可以骗，开了资金证，没有一个企业会让钱趴在账上睡觉，一般都会用短期理财或正在经营中的资金调回来，赎回过程中肯定有成本，就像中了奖要给快递费一样，这个时候再放弃就心有不甘了，不愿意轻易放弃，接受小费用的要求。如果信了，可能还有下一个套路。
2、把已签项目的公司转给你，让你打钱入项目公司。他先把项目公司股权和工商所有资料百分之百都转给你，法人都可以变，这个时候你说有没有风险？其实是有风险的，他可能在异地法院埋了个债，等你的钱一进去，就会被查封，过几天强制执行，直接划走。
3、你把部分项目公司股权转给他，让你打钱入项目公司。项目公司其实是你的，不是他的，但你把部分股权转给他，同时把钱打进去，公司是有资产的，假设你作为股东，在异地有负债，我也跟一些律师咨询过，可以通过股东穿透，清算资产，查封项目公司的钱。
4、XX领导和军区领导内部直接办理出让手续。
这些都是只有对土地属地管理不熟悉的人才会信，无论北京哪个部门需要土地，都不可能在北京签土地出让，因为土地是属地管理，北京某军区在深圳要一块物业用房用地，都是直接行文去深圳市政府，深圳市政府再发文给规土局，再通过正常出让流程，最后才完成项目落地。
骗子就是想尽办法让你付钱，只要让你付钱，你就要小心。
以上内容转自合一城市更新
融资骗局
骗子公司前期不会让需要需要融资的公司交什么费用，但是要去项目地考察，只要需要需要融资的公司包来回费用就可以了。而真正的投资公司不会在意这点来回路费的，一般都是自己出。
但是很多需要融资的公司觉得花点小钱是应该的，可是到后面的诈骗套路就和下面写的解密差不多了，融资的朋友们希望你们擦亮眼睛！
1．到处打广告：
骗子们在百度、房地产网、各种论坛、各种行业网站上面打广告，就等你上钩。
2．骗取考察费：
这时骗子说我们这里要借钱的项目很多，为了显示诚意，项目方要签订《邀请函》，就是邀请骗子过去考察。考察要打3—5万元考察费，这是机票钱等交通费，如果项目方有疑虑，骗子们会说，我借钱给你们，连机票还要我方贴钱，那我们就不做了，要钱的地方多的是，有的项目给考察费，我们还不收，项目太差风险太大，连个机票钱都不愿意出完全没有诚意，何况这个钱考察成功，会抵利息，考察不成功扣除机票钱会全部退给你们。没有办法，我们企业融资心切，只有交钱签考察邀请合同。
3．合同设陷阱：
由于成都有一个庞大的诈骗市场，很多骗子公司的幕后老板就是那么两个人，所以骗子的合同版本高度一致，呈现如下特点：①充分利用客户不熟悉土地、房产抵押政策、法规，不了解抵押流程，设置合同陷阱；②天上掉陷饼，民间资金来源成本很高，而投放利率在12%-18%/年，不符合市场规律；③借款合同与抵押合同合并，骗子用《借款抵押合同》忽悠，而房产局办理抵押时不采纳；④债权人为个人，抵押权人为公司，二者无关联关系，故为无效合同；⑤骗子公司无金融许可证，无法办理房产、土地抵押；⑥抵押权人为公司，房产抵押政策规定公司与公司之间不能办理抵押；土地抵押依照国土资源部2012年143号文第5条规定，土地抵押只能抵押给银行等有金融许可证的部门，一旦客户提出土地不能办理抵押时，他们会悄悄加上“变性的土地”，土地变性比登天还难；⑦把不能办理抵押的责任推给客户；⑧强加违约责任给客户；⑨他们要求对《借款抵押合同》进行公证，由于债权人为个人，抵押权人为公司，二者不一致且无逻辑关系，公证处会拒绝公证；⑩巧妙利用二人联名共管账户：二人联名共管账户必须二人同时到场并出示身份证方可取款，一个人凭折子、卡、密码取不出钱。骗子让你存钱到二人联名共管账户上，是让你放松警惕放心打利息，钱一旦进去出不来。上述一切均为骗子精心设计的合同陷阱。
4．装模作样的考察：
三四天后，骗子们通知我们明天到项目地来考察，请接待。第二天，他们来两三个人，趾高气扬、装模作样，要看企业的各种证照原件，然后拍照。随后到项目上去看，咔咔拍照，东问问西看看，装作要深入考察的模样。然后到公司找财务、主管座谈，偶尔提点尖锐的问题，弄得我们紧张得不得了。剩下的时间是吃饭，然后要求去夜总会唱歌找小姐。住宿要住好宾馆。第二天分别时骗子们肯定项目不错，融资成功的可能性比较大。临别时就提要求，几个人这么辛苦，回去还要整理资料，写汇报材料，制作PPT，看能不能每个人来两条烟弄点土特产，这时企业又不好拒绝，就这样让骗子得逞。
5．公关的费用
两三天后，资金方打来电话，说这个项目股东比较看好，各部门也进行了初步沟通，要求项目方及股东到**开借贷双方的见面会及贷审会，时间已经确定不容更改。我们老板喜不自禁，快马加鞭赶赴**。贷审会开得有模有样，先是项目方作介绍及PPT演示，再是资金方PPT介绍，接着是资金方的财务、法务、投资、风控、股东代表等纷纷提出尖锐问题，由项目方解释。最后进行表决，多数举手赞成，少数举手反对。贷审会结束。这时资金方最能说的上场了，说你这个项目股东还是很看好，但有暇疵，有的部门有反对意见，很正常，是对资金安全及股东负责。现在要把反对者的嘴堵上，我们问怎么堵？他说：八、九个部门，一个部门买5、6条烟，然后晚上把董事长及股东接出来吃个饭，各部门聚一聚，把问题摆到桌面上，把解决方案完善，办法总比困难多。没办法，融资心切，买了五万元的烟，半个小时不到的公关，各部门竟一致同意了，并且骗子公司出红头文件的同意贷款批复。
6．吹牛大忽悠：
当时我们的电话打过去，对方热情得很，表示各行各业均可融资，有抵押物可做债权抵押融资，没有抵押物也可以融资，用股权做质押融资，额度高，利息低，前期又没有费用，让我们放心。
骗子们忽悠说，由于不了解项目情况，所以融资项目方的法定代表人要带着营业执照、税务登记证、公司章程等公司基本资料及抵押物资料如房产证、土地证、采矿证、林权证等到公司面谈，彰显诚意。
我们公司老总高兴得不得了，坐飞机赶过去，到公司后，骗子让投资部的人来跟你口若悬河地谈骗子公司的成功案例，成功案例的资料有借贷合同、放款凭证等，这一切皆是复印件，后证实均系造假。然后跟我们谈项目的优缺点，谈来谈去，就是我们这个项目符合融资要求，利率有浮动的空间，额度有上调的可能。
7．抵押物或质押物评估诈骗：
利息打入后，骗子们立马通知你将抵押物进行评估，评估公司为他们的设套评估公司，收费高，缴费后评估公司与骗子公司按2：8进行分款，抵押物评估完结再进行法律风险评估，套路如出一辙。至于股权质押评估诈骗与抵押物评估诈骗一模一样。
8．骗吃骗喝骗玩
资金方董事长、股东及各部门负责人骗吃骗喝定在晚上，还美其名曰要预约董事长及股东，吃饭的地方是他们的点，山珍海味大吃大喝，酒要喝好酒。饭桌上一群人表示这个单子做定了，股东们还假模假样要求控制好风险。酒定饭饱之后，一群人要去夜总会唱歌庆贺庆贺，我们虽感无奈，也只有硬着头皮接受。唱歌的地方是他们的基地，陪唱小姐一个个认识他们。歌唱到一半，妈咪过来说老总们要把小姐带走开房，一人3000元，我们有疑惑，问骗子们领头的，说这是老总们的要求。没办法，只有买单，就这样唱歌吃饭10万元不见了。
9．先付息后放款：
第二天，骗子们通知到公司签订《借款抵押合同》，合同是早已拟好的通用诈骗版本，填上名称、金额等等即可。合同签毕，又一招驾到——利息共管。骗子说：全国的银行资金是先用后付息，而民间资金是先付息后放款，这既是考验企业的付息能力，也是考验企业的的筹资能力。为了公平起见，由项目方、资金方各出一人到银行开设共管账户，项目方掌管折子、卡、密码，资金方只起监督作用，资金方也拿不走钱。先把三个月利息打到共管账户，项目方想到合同也签了，折子、卡、密码也在自己手上，便放心地将利息打到共管账户。
10．抵押物或质押物的办理：
一般在资产评估和法律评估之后，骗子们就开始以法律风险、抵押物暇疵等为由进行耍赖，不理不踩。不过有一点，他们会派人到项目方办理抵押或质押，结果可想而知：抵押或质押失败，责任在项目方。
11．真真假假的游戏：
有的客户被骗了，还至死不渝地认为这是一家正规的放款公司，这真是自欺欺人，12%—18%的年利率骗子们会亏得裤子没得穿的，怎么会放款借钱给你？要知道骗子有时在外骗取老百姓的钱成本都在年利率15%以上。
12．撕破脸皮：
融资失败后，项目方要求退款及取出共管利息，这时资金方总经办的人出面了，以前的口头承诺信誓旦旦、全家赌咒不见了，拖延、不理不踩、踢皮球是他们的拿手好戏，轮番上阵，威胁客户，总之退费用是不可能的，报警打官司他们是死猪不怕开水烫。要取出共管利息可以，骗子会说他们调集资金在账上躺了一个月，要扣违约金，要支付一个月利息或资金调度费。没有办法，我们软磨硬泡好话说尽，还是被强行骗走一个月利息，另外损失经费十几万。并强迫我们签订了终止合同书及不予追究责任协议书。
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