城市更新可没那么容易，太多场外因素各种各样，资管公司如何选择应对
“啊！占10%的干股，那就相当于我们承租价格也就涨了10%呗”。
“那没办法，而且必须和安徽省内的指定公司合伙成立一个项目公司来承租。你用自己的公司直接签约是不可能的，当然他们绝不会干涉你的经营，等于就还是你包租资管嘛，只不过你就别要名气了，安徽大厦这几个字是必须保留的”。
“啥！大堂也算面积给我啊！大堂全楼都使用啊，不应该都算在我承租的面积里吧”。
“业主方决策层就是这个要求，说白了，就是要拿这个大堂再收点租金，你也不亏呀，这大堂还能做点咖啡、展示啥的，也不算白掏了租金嘛”。
为了有机会参与一下安徽大厦运营改造的竞争，我们找了中间人打听楼宇的基本情况，却被中间人反馈的信息惊着了(很多时候信息真真假假只能部分参考）！
安徽大厦整体出租的消息在我们行业内部传了很久，但是感觉异常复杂，近期通过中间人才大概了解了点北四环中路的安徽大厦。随着考察的深入，充分感觉到一个成功的城市更新项目，它能够诞生到推向市场，这个过程中都会遇到什么样的波折。
安徽大厦的地理位置非常好，楼下就是地铁5号线惠新西街北口站，座落于北四环路内环第一排，昭示性也很好。缺点就是1997年的楼，确实比较老旧。平面格局和外立面都落后于时代了。但是，它确实是属于城市更新的标准胚子，就是所谓的“在甲级地段的乙级建筑”，极具更新潜力。
大厦属于安徽省人民政府驻京办事处权属下。整栋大厦共16层，其中一层有独立停车场，车位数量大约100余个。2-3层是安徽特色餐饮，必须保留。首层、4-15层为可出租面积，约1.2万平方米。剩余面积办事处自用办公。大厦目前的业态是酒店，大约200间客房。经过疫情和时代的更迭，做酒店的伙伴们都了解，星级酒店客房数超过100间的，现今的时代就没那么好做了。我们之前报道过，就连国际饭店都把2万平米改成办公了。
酒店之前的运营方一直是古井集团（古井贡酒），长年按着那个时代的思路，做着最不容易出错的工作。但是时代变了，不创新不投入不冒险只会被时代抛弃。千篇一律的暖光源、无论任何朝向任何位置都一样的LUX，公共区域充斥着上世纪的练歌房范儿，如此种种不便细说了（当然最关键的永远是收益的问题）。新任的业主方决策层很敏锐，也迫切地想改变，由此，暂扣下了古井集团的续租申请。转而尝试接洽市场上的专业项目资管公司。
但是业主方决策层也很纠结，一是想最好还是能引入安徽省当地的企业来包租资管，这样保证了工作的正确性。二是最好是专业、知名的资管品牌，否则给上级提报没有面子，也难以启齿。伙伴们看到这里一定想：这不是互相矛盾的两个方向嘛，知名的资管品牌，大多在北上深。而家乡的知名企业又不是专业做城市更新项目的。是的，我们也是这样认为。当我们发出疑问时，就有了本文开头的对话。如是——拿安徽当地的一家公司和选定的资管公司共同组建一个项目公司，来承租项目并运营。业主方决策层也许这样就认为可以兼顾了吧。
根据了解，正是由于这种矛盾心理，另外古井集团的租约还有一段时间，因此业主方并没有急于散开市场信息，目前向业主方发出邀约的公司也很少。提交意向的4家公司中，做办公资管和酒店经营的各两家。酒店方报价都在3.5-3.8元/日/平方米。办公方都在4-4.2元/日/平方米。从报价就看出来，哪种业态更有底气，哪种业态更认可项目的价值。业主方本来还想保持酒店业态不变，但是看到这个情况也犹豫了。更动摇的是，这四家中的三家都比较排斥甲方实际占干股方式。其实我们分析，如果还是酒店倒是还好接受一点，但是如果还做酒店，在不做革命性升级的情况下，可能大概率还是不能让业主方满意的，而酒店的升级那可是要把兜掏深一点的喽。但是对办公来说，这个地理位置和商圈属性都还是很适合的。项目4元微调的价格，而且是纯地上面积的价格（这一点比之前报道过的那个四字驻京办要厚道）还是具备性价比的，给予了办公资管方盈利的空间。资管方需要做的是好好研究这种扇面的平面（见平面图），怎么更好的规划分割方案，并投入改造。
其实，市场上如首钢创业公社、菁英梦谷集团等这些自身既做办公资管同时也自有公寓品牌的倒是可以注意一下了。毕竟安徽大厦属于独栋独院，可以做的文章多、盈利点更多元化。而且酒店现有房间虽然比较落伍，但是把部分面积作为白领公寓却是能够节约一些改造成本。
处置国有资产是一个非常棘手的事情，因为你最起码得保证国有资产不流失!在北京有北京产权交易所，采用的是竞拍制，相对保证了公开透明。但是对地方政府管理的国有资产进行处置，好像现在并没有一个非常健全的方案。这样的资产全北京不在少数，大家有更好的方案可以探讨一下！
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