二手房交易风险重重, 在签约时 买房人应该如何防范其中的风险

二手房买卖大多通过中介机构来进行，因此，买卖双方签订的合同多为中介机构提供的格式合同，能改动的幅度不大，但是，双方可以签订《补充协议》，约定买卖合同的未尽事宜。

口头合同无效力，真的能吃人

1．双方协商好的重要事宜一定要写在合同中，以书面形式固定下来，任何口头约定都是不可靠的。一旦发生纠纷，书面的明确约定是买房维权的必要依据。

做好约定，有据可循

2. 房屋交易各个阶段的时间节点要有明确的约定，包括支付定金、首付、解押、网签、贷款、过户、交付、户口迁移等，最好约定具体的期限或特定日期前完成，方便双方按合同履行，避免对方有意拖延的情形出现。一旦对方未如期履行，就可以依据合同追究对方的违约责任。

3.特别关注合同中的违约责任条款和解除条款。要追究对方的违约责任就一定要事先在合同中列明构成违约的情况，如房屋质量瑕疵、卖方对房屋的权利存在瑕疵、房屋未按时解押、为按时迁出户口等等。其次就是买方可以适当提高违约金的数额，增加卖方的违约成本，避免出现卖家临时涨价或者反悔的情况。合同的解除条件也要明确约定，比如卖方逾期履行合同超过多少天，买方有权解除合同。此外，房产新政频出，首付比例的提高、贷款年限的缩短、限购政策的缩紧都会影响到合同的履行，为了避免纠纷出现，双方可以约定新政导致买房人履约能力不足、丧失购房资格的情形可以解除合同。

户口不迁出，新房主的户口不能迁入

4.对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定“若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还”，以此来保障购房者的权益。

学区房陷阱请点击此处输入图片描述

5.对于以购买学区房为主要目的的购房者，可以将卖家对学区状况及入学名额的承诺写入补充协议，并约定若卖家的承诺不属实属根本违约，要求卖方向买房人承担违约责任。

6.合同签订后，买房人应该保存卖方的身份证复印件、未到场产权人的授权委托书、房产证和土地证复印件、支付房款的收条、转账记录等凭证。