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正月已过，开工大吉。在此，祝朋友们在2019年过得开心、活得自在。
术有专攻。为了方便地推进基于共享农庄的乡村振兴战略的研究策划，今年开始，在“中元设计机构”的企业框架下，我们成立了“海南五色地热带休闲农业有限公司”，专门从事乡村振兴战略前期的“咨询、策划与研究”工作，并以此为平台，与海南大学林学院共同组建“共享农庄研究中心”，筹建“海南五色地共享农庄智库”，促进“产学研”一体化。
知行合一。我们力图从“理论”与“实践”两个层面，助力推进“海南岛的共享农庄”品牌建设，为朋友们提供包括法定规划与工程设计（建筑、道桥、给排水、风景园林、设施农业、交通、水利、文保等）“一站式”的“全产业链”服务。并在此基础上，渐次形成“海南五色地共享农庄联盟”。欢迎加盟。
共享互促。朋友们在共享农庄的建设实践中，若有相关问题和建议，欢迎后台留言，我们将竭尽全力。
以下是正文。
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二月二，龙抬头。
在春节前的最后一篇微文中，我们讨论了共享农庄的商业模式的顶层设计方案，并给出了一个通用模版。但是，在共享农庄操作实践中，这个模版要结合项目本身实际情况进行适当调整。
△ “共享农庄”商业模式顶层设计方案图
今天，我们结合万宁市东澳镇集丰村（乌坭自然村）的实际情况，按照“共享农庄商业模式的顶层设计方案”的大思路，向朋友们做一个简单的介绍。
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01 | 基本情况
0101 项目区位
* 集丰村位于海南省万宁市东澳镇境内太阳河入海口两侧，自然条件优越、 建设乡村民宿的市场前景良好。
* 乌坭村是组成集丰行政村的三个自然村之一。
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0102 规划编制
* 集丰村已编制完成了美丽乡村建设规划。
* 上位“多规合一”成果也覆盖了本村。
△ 集丰村的“多规合一”
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0103 村民们的宅基地
* 按照集丰村美丽乡村建设规划，乌坭村预留了一片宅基地供村民自盖楼房。
* 建设宅基地的用地边界，根据“多规合一”进行了优化。
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0104 统一规划
* 28户居民一致同意按照“一户一宅”的规定，统一规划，与企业一起共同开发乡村民宿。
△ 集丰村美丽乡村规划预留的宅基地（28户分配方案）
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0105 专业合作社
* 为此，村民成立了农民专业合作社。
* 在此基础上，与企业（庄主）合作，统一规划建设“乡村居住社区”——海洋锋壹号乡村民宿。
△ 专业合作社证件照片
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0106 合法报建
* 中元设计机构做出了详细规划深度的设计方案。
△ 平面方案
* 按照《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农民专业合作社法》，经合作社全体村民同意后，由合作社统筹，各家各户，按宅基地的报建规定，依法“报建”。
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02 | 建设思路
由小到大，我们按照“村庄民宿”、“乡村居住社区”、“美丽乡村”、“共享农庄”、“乡村旅游景区”的五个次第，渐次展开叙述。
0201 “村庄民宿”的建设思路
（1）一户一宅
* 28户村民认可了规划方案后，对宅基地进行了分配并落实到户。每户村民严格按照267号文件中规定“一户一宅”的要求（175㎡宅基地，3层12m，70%以内的建筑密度）设计房屋，并按程序依法到镇上报建，规范施工，最终获得合法的“物权证”。
（2）“三权分置”
* 在村庄民宿中，村民拥有所有权、庄主拥有经营权、候鸟拥有使用权。（链接：为什么海南岛的“乡村民宿”大都不赚钱？）
（3）“分时度假”
* 与当初预计的“通过依法租赁，一次性获得20年使用权”的思路不同，市场选择的是“5年为期，到期后再调整续签”的合作方式。这样的方案，候鸟们的经济压力（风险）会小，庄主也有机会适当调整价格，获得更大的收益。（链接：分时度假理论与海南岛的共享农庄实践）
（4）平面户型
* 与我们的预测不同，“合租式”民宿比“同居式”更受市场的认可。初步分析，导致这一差异出现的原因是“候鸟”类型的不同（链接：农村宅基地“一户一宅”背景下的共享农庄建设）。由于“海洋锋”壹号的服务对象是北京地区为主的候鸟，往往大城市、特大城市的人们更注重个体空间的自由，而中小城市的候鸟过冬人群可能会更在意人际关系的融洽。究竟如何，看市场的选择。
* 这是最终确定的户型。
△ 建筑平面单体方案（部分）
（5）功能划分
* 村民自用一层（一楼）从前门（街）进入，候鸟们使用二、三两层从后面院落中进入。互不干扰，又互相依靠。
（6）建筑风格
* 村民和庄主方面接受了我们的建议，把“东南亚风格”调整为“南洋骑楼风格”。这样更有海南地域文化特点，便于旅游经营。
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0202 “乡村居住社区”的建设思路
（1）项目名称
* 庄主确定本地块为“海洋锋”乡村民宿系列之一，并确定了“LOGO”。
△ “海洋锋”乡村民宿的LOGO
（2）对外交通联系
* 根据“庄主”的意思，把“海洋锋壹号”的主入口调整到了北侧（面太阳河一侧），以方便“宿主”到河边及对岸（半亩园、采摘园）活动。
△ 对外交通联系规划图
（3）内部交通组织
* 与“城市居住组团”相比，“村庄民宿组团”在布局上有其独特的要求。由于“建设用地”的稀缺性，和以“宅基地做”用地单元的划分方式，客观上要求组团中的道路广场面积要尽可能地少占地，能满足最低交通功能需求即可（多的土地尽量安排宅基地）。至于公共绿地，则几乎可以不在地块中安排。因为在步行半径之内就可以达到村边的生态绿地。
* 所以，内部交通满足“简捷、方便、通达性好”的要求就可以了。
△ 内部交通组织规划图
（4）人口规模确定
* 大的人口规模，在集丰村的美丽乡村规划中就已计算并平衡过了。我们这里，主要讨论民宿这块的人口规模。即，内部需要的基本服务要求。
* 按28户宅基地：一层村民自用，4人/户，二、三层一梯两户，每户2人。则：一块宅基地可居住12人，28×12=336人，考虑到周边农民自己已盖好的楼房有可能被租下做乡村民宿。规划中预留了一部分建筑做公共服务。
（5）公共服务设施
* 按照“乡村酒店”的基本要求配置。在集丰村“美丽乡村建设规划”中已经明确了这类项目的用地，只需要下一步办理落实即可。
△ 美丽乡村规划公共设施规划平面图
（6）冬夏组合四季经营
* 冬天，候鸟作为“二房东”入住组团，正常生活3-5个月。
* 夏天，由庄主委托“管家”公司运营，以“百日创业”名义外包岛外创客团队，如深圳。做“创客产业园”。
* 平时，海口及三亚、万宁市民、普通游客在周末，来体验农家生活。
* 通过现代化互联网、物联网合作，长期粘接客户，并提供农副产品。
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0203 “美丽乡村”的建设思路
（1）乡村规划
* 按照美丽乡村规划的程序推进。这部分工作属于政府的职责。
（2）市政设施配套
* 所有的市政工程服务设施，均按集丰村美丽乡村规划来执行。
* 2019年，万宁市政府将集丰村的入村大道的改造工程列入了美丽乡村的资金预算计划。
△ 道路改造范围示意
（3）环境综合整治
* 按照美丽乡村建设的程序推进，费用由政府承担。
* 在我们给出的理想的“共享农庄建设的商业模式”中，政府的这一部分投资最好能够在股权设置时，以资本金的方式注入由政府主导的“共享农庄”平台公司。这样，不仅可以大幅度降低政府角度的管理成本，提高资金的安全性和收益，还能“事半功倍”地获得建设效果，有可能达到“一村一品”（简单设想一下，每个村子里的环境改造如果都按“标准”设计施工，会出现“一村一品”吗，不“千村一面”就很不错了）。
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0204 集丰村“共享农庄”的建设思路
共享农庄划分为三个板块6个功能区。即：农业板块的“规模生产区、观光采摘区”，居住板块的“生活居住区、种植体验区”，旅游板块的“田野观光区、旅游服务区”。
△ “共享农庄”的功能布局示意图
（1）规模生产区（生产农场）
* 在太阳河以北的平原田地上，集丰村有800亩土地与外来农户合作，种植热带瓜果，市场效益很好。
* 农业生产，是做共享农庄的生态本底。
△ 规模生产区在集丰村共享农庄平面图里的位置
（2）观光采摘区（采摘园）
* 西北侧，还有一条小溪流入太阳河，我们把共享农庄的休闲采摘区安置在此。
除了已修好的一座机动车大桥，太阳河上还有两座小桥，供村民步行（摩托、自行车）往来，自然形成“机非分流”的两套游览系统。
* 观光采摘区，是相对集中种植了许多可供观赏与采摘的种植区域，并在这区域里安排有相应的旅游休闲服务设施。服务对象大都是城市居民。
△ 观光采摘区在集丰村共享农庄平面图里的位置
（3）生活居住区（乡村居住社区、村庄民宿）
* 就是“共享农庄里的村庄民宿”，是在美丽乡村建设成果的基础上展开的。在集丰村，就是“海洋锋”乡村民宿系列。
△ “海洋锋”乡村民宿在集丰村共享农庄里的位置
（3）种植体验区（半亩园）
* 种植体验区，是为在共享农庄生活的“宿主”提供“种植体验”的区域，与村庄民宿配套使用，每户三、五分地就足够了。
* 种植体验区除了具有作为农业生产劳动过程中的健身作用，还有自然环境对人心境的熏陶功能。更多的时候，它接近于庭院。
* 在实际操作中，建议将“设施临建”中的小木屋与之共同配置，进而形成“集中的村庄民宿 种植体验小庭院 设施临建小木屋”这样一个乡“村居住基本单元”，使共享农庄成为受人欢迎的乡村旅游产品。
* 集丰村共享农庄的种植体验区，安排在“采摘区”的一侧。见图。
△ 种植体验区在集丰村共享农庄平面图里的位置
△ 集中布置的“半亩菜园”平面示意图
△ 半亩菜园中“临建小木屋”剖面示意图
（5）田野观光区（乡村旅游景区）
* 所谓的田野观光区，是指在共享农庄所在的美丽乡村外围的乡间田野的自然区域，它也许是一片红树林、一片水面、一片杂木林，或者一片田洋等。
△ 田野观光区在共享农庄功能图里的位置
（6）旅游服务区（接待中心）
* 前几项功能区都基本建成之后，共享农庄客观上成为一个“乡村旅游”目的地，需要配置一些旅游服务设施，如“旅游公共厕所、游客接待中心、安保设施、停车场”，以便形成一个有一定接待能力的乡村旅游景点。
△ 旅游服务区在共享农庄功能图里的位置
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0205 集丰村“乡村旅游景区”的建设思路
（1）太阳河入海口乡村旅游景区
* 以集丰村为中心、充分利用生态环境与农业设施，形成一个位于太阳河入海口的“乡村旅游景区”，全面促进集丰村及周边村庄关联地区的“乡村振兴”。
△ “乡村旅游景区”平面图
（2）环岛旅游带
* 进而，“太阳河入海口乡村旅游景区”会成为海南岛东部以沿海旅游公路为游线所串连起来的如珍珠般的乡村旅游景区当中的一个。
△ “环岛旅游带”平面图
△ “环岛旅游带”万宁段平面图
——到此为止，我们精心策划的“海南岛的共享农庄”乡旅产品，在现行管理体制的框架下，终于有了完整落地的实例。期待着，2019年，“海洋锋壹号”能在市场经济的大潮中成功起航，给我们带来欣喜。
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03 | 项目分析
0301 本项目的特点
（1）禀赋优异
* “海洋锋壹号”村庄民宿是一个相对独特的个案：投资商就是本村的农民企业家。同时项目的区位条件非常优越、乡村民宿市场发展前景良好。
（2）四主合一
* 在我们共享农庄“六个角色”中，投资商一下子就“协同”了3个：地主、庄主与金主。同时，在整个项目策划进程中，委托中元设计机构，以“师爷”的角色全程参与，形成共享农庄建设“四合一”的局面，可以“随时调整设计方案、随时计算投资回报、随时反馈政策导向、随时协调村民意见”；这样，就很容易在市场中精准定位合适（中意）的“宿主”，取得项目突破。
* 至于第六个角色“管家”。由于目前尚在项目前期，可以稍后在运营阶段再做选择：看是“自营”还是“外委”。
△ 共享农庄“六个角色”示意图
（3）存在问题
* 虽然，目前“海洋锋”壹号项目进展顺利，但后期的管理（物业公司、农业生产公司）配合，依然没有全部落实到位。
* 这需要“庄主 金主”的投资商要自始至终践行“共享思想”，做好平台，从长计议；不能只求“短、平、快”，赚快钱。而要“久久为功”，长此以往，不仅一定会有良好的经济回报，还有有意想不到的综合性收益。
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0302 一般的情况
* 一般情况下，启动共享农庄建设，投资者可以同时充当“金主”与“庄主”两个角色。就目前我们收到的市场反馈信息而言，已有投资者和村民达成协议统一开发的实例，这样就形成了“地主、庄主与金主”的“三合一”局面。下一步的工作，就要（一定要）咨询单位全程介入。
* 但与村民的合作，一定是把个体村民整合成“专业合作社”，并在此基础上与庄主公司（C类公司）合作。这种，才能够把共享农庄30年（以上）的经营基础打牢（为什么一定要这样，我们以后的微文再详谈）。
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0303 项目推进要点概括
（1）乡村居住社区：统一规划
（2）村民按宅基地：分别报建
（3）共享农庄定位：因地制宜
（4）村庄民宿酒店：统一经营
（5）冬候鸟夏创客：分时使用
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0304 前景展望
* 当村民知道保持“生态环境、热情服务、地域文化和文明生活”，就可以成为他们致富的法宝时，在“乡村振兴”的大战略的指引下，在“美丽乡村”建设成果基础上，事情就会朝我们期待的方向，开始悄悄而深刻地变化。
* 这就是“在实施乡村振兴战略的大背景下，通过内在机制的建立与激活、在外在市场需求的调节与刺激中，推进共享农庄建设并获得成功”的秘诀的要点：将“政府、农民、市场”三者的需求聚集于一点，就能突破。
* 对此，我们充满信心与期待。
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