对房地产业税收管理的思考

发布于: 2009年11月27日

一、生物园区房地产开发行业发展现状

近年以来，随着我省城镇建设力度的不断加大，城市面貌发生着巨大变化，同时也推动了建安、房地产业的迅猛发展。生物科技产业园区作为全省改革开放的重要窗口，随着园区经济的迅速崛起，房地产行业得到快速成长，成为园区经济发展的一个重要增长点。据统计，2004—2008年，生物园区累计实现房地产业税收2578 万元，占到园区地方税收收入的18.7%，并呈现增幅逐年加快、份额不断扩大的趋势，对地方税收增长的贡献日显突出。

在园区南北扩规划和西宁城市化规模扩张的双重牵引下，园区建安、房地产行业将呈现出加速发展的态势。目前，各项建设工作已陆续展开，仅今年计划实施的工业投资项目就有26个，总投资9.59亿元，2008年建安营业税累计入库182.1万元，而截止到今年9月底，建安营业税就已入库724.34万元，占税收收入的比重达10%，如果把销售不动产营业税及从事建安、房地产开发企业的企业所得税计算在内，建安、房地产行业带来的税收收入约为1600万元，占税收收入的比重达22%。

二、房地产企业和税源管理中存在的问题

（一）房地产企业存在的问题。房地产开发项目由于工期长、成本核算方式不规范，使得该行业一直是税收征管的难点。一是个别房地产开发企业财务上取得的原始凭证不规范。主要表现在企业按工程进度拨付工程款时存在未按规定取得建筑施工企业开具的建筑业发票，而直接以建筑施工企业购入的原材料等入账的问题，以此列支开发成本或期间费用以达到偷逃税款的目的。二是采取以房地置换、房房置换、房债相抵等方式销售房地产，不通过财务核算偷税。由于资金需求等原因，房地置换、房房置换、房债相抵等营销方式成为许多房地产开发企业销售开发产品的主要方式。交易过程中，房地产开发企业与置换单位互换过程中均没有进行货币结算，从而达到不通过会计账簿核算，偷逃税款的目的。三是采取收入长期挂账、以收抵支或隐匿收入不入账等手段偷逃税款。有些房地产开发企业由于资金周转困难等原因，采用售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支。个别房地产开发企业采取“按揭贷款”不记收入手段偷逃税款。大部分“按揭贷款”是房地产开发企业根据购房者要求，以所要购买的房屋作抵押向金融机构贷款用于支付部分房款的行为。其实质是购房者通过银行贷款支付给房地产开发商的房款，是房地产开发企业销售（预售）收入中的组成部分。但有相当一部分房地产开发企业，出于种种目的，隐瞒“按揭贷款”收入偷逃税款。四是费用分配不实。有些房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。有些企业在减免税年度少列支成本、费用，人为地将减免税年度的成本费用结转到征税年度列支，虚增扣除额，偷逃企业所得税。五是通过预提费用影响当年度应纳税所得额，偷逃所得税。预提费用是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。当期有会计利润的企业，往往采取多提预提费用，形成亏损；当期亏损的企业，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润，少交或不交企业所得税的目的。六是房地产开发企业将开发产品转作固定资产，用于捐赠、赞助、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿应付债务、换取非货币性资产等行为，在所得税处理方面，未按照有关规定于开发产品所有权转移或实际取得利益权利时，作视同销售处理，导致少缴企业所得税。七是随意调整企业所得税季度申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张或其他原因，在年初、年中故意拖延开发产品收入的入账时间，或人为地多结转开发产品季度成本、费用，等到次年再统一汇算清缴，造成企业所得税季度申报预缴不实。

（二）房地产企业和税源管理中存在的问题。一是地税部门对房地产开发行业的经营特点、业务流程、财务核算等状况了解得不够全面，有关税收政策掌握和理解得不深不透，导致对该行业的管理仍然较为薄弱。二是基层税源管理部门人少事多的客观现实，造成税收管理员下户调查研究、掌握分析税源增减和税源结构变化的时间少了，有时只能依靠纳税人自行申报来掌握税源变化。三是税源监控措施尚需加强，由于缺乏一整套与税收信息化管理相适应的税源监控体系，涉税信息传递渠道不畅，地税部门与相关部门的信息不能实现有效共享。纳税人往往钻税法的空子，比如利用区内注册、区外经营等方式逃避企业所得税的管理，税收管理员无法做到及时监控，对企业工程进度、财务状况难以准确掌握。加之地税部门内部没有科学完善的考核办法和标准，不能以责任落实和责任追究的办法促进税源管理工作质量和水平的提高。

三、加强房地产行业税源管理的对策与建议

（一）做好日常征管基础工作。税收管理员应不定期深入企业了解情况，及时掌握房地产开发企业的开发项目地点、项目投资、建设单位、预算指标、年度工期、工程进度、建筑面积、房屋类型、市场价格等第一手资料，及建筑安装企业在施工环节的材料购进情况、工程进度和资金到位情况，并按行业设置建安、房地产开发企业征收管理台帐，详细记录这些涉税指标，对房地产开发企业经营情况做到动态掌握。在房地产企业申报纳税时，在税票和发票上注明小区名称、面积、栋号和房号，对外出施工的企业进行跟踪管理，看是否开具税收外出管理证明，是否进行双向申报。

（二）拓宽税源信息渠道。建筑业、房地产行业税收管理必须取得计委、建委、房管、土地管理、规划、银行、国税、工商以及物价等有关部门的支持，主动利用他们各自的管理优势，全面收集房地产开发的立项审批、项目招投标、建设施工、产品质量验收等相关信息资料，从而为提高房地产开发企业税收征管质量提供信息保障。重点是加强 “以票管税”，为强化和完善以票控税措施，加强对房地产开发企业预收房款的有效监控，应设制由地税部门监制的往来收据，供企业在收取定金或预收房款时使用。要求房地产开发企业在向购房客户收取定金或预收房款时，必须开具由税务机关监制的往来收据，结清房屋价款后，再开具销售发票，并且要求销售发票与税务机关监制的预收款收据对应相符，从而从源头上控制开发产品预收收入。

（三）严格执行税法规定，要求房地产企业必须保存完整的工程预算决算书、工程合同、协议、预收账款收据等财务资料，按期进行工程结算，取得正规发票。要求房地产开发企业建立注明包括购买者、身份证号、房屋位置、建筑面积、销售合同号、合同金额、预计交付使用日期、付款方式、预售金额等多项内容的预售收入备查簿，以备地税部门日常核查。对财务管理混乱，账、证不全以及不能按照财务制度和税收规定准确核算的企业责令限期改正，对财务核算不健全的房地产开发企业实行核定征收。并将提高房地产开发企业的纳税意识作为强化税源管理的重要内容，经常有针对性的开展税法宣传，有必要时还可以抽调业务骨干，对施工单位的财务人员进行培训，使纳税人随时了解掌握最新的税收政策。

（四）把房地产行业纳入重点税源监控范围。重点税源企业好比税收任务的“牛鼻子”，只有管好重点税源企业，才能带动一般税源管理。通过对房地产企业实施全面监控，一方面可以督促企业加强内部会计核算，纠正某些纳税违规行为，使企业的会计核算向制度化、规范化迈进，另一方面能及时掌握了解房地产企业的“家底”，做到对企业的生产经营变动情况心中有数，对企业现有税源和今后的发展前景有初步的认识，从而做出迅速反应，为税收决策，做好税收均衡入库，全面落实税收计划提供有力保证。

（五）强化数据分析比对。充分利用《地方税务信息管理系统》中现有的税源数据资源，提高税源管理信息的可利用程度，通过对当月税收收入情况与前期或者上年同期作纵向分析，将低申报、零申报和异常变动企业的情况作横向分析，将发票使用信息与申报信息作交叉分析，对注销企业和改变性质的企业作深入分析，对申报的营业收入和缴纳的营业税与在国税部门申报的数据作对比分析等，把握新的经济增长点，全面掌握税源现状，预测可实现税收情况，做到“数据管税”，为实施税源的科学化精细化管理提供有利保障。