房贷利率5.39%是指一万元一年利息是多少呢？

如果说是存款或者普通的贷款，那么正常利率5.39%，一万元一年的利息就是：10000*5.39%=539元，但对于房贷而言，实际并不是539元，这是为什么呢？因为房贷剩余的本金是一直在减少的，并非一层不变。

房贷主要有两种还款方式：等额本息及等额本金，为什么两者的还款利息也会不一样呢？因为这两者，每期归还的本金不一致所致。

等额本息

等额本息：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，可以简单的理解它把利息全部计算出来了，再加上本金，除以全部的期数。

银行等额本息每月还款数额计算公式如下：

[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

举例：假定借款人从银行获得一笔100万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利率4.9%，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为6544.44元。

上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。

仍以上例为基础，一个月为一期：

第一期贷款余额100万元，应付利息4083.33元（1000000×4.9%/12），支付本金为6544.44-4083.33=2461.11元，仍欠银行贷款100万-6544.44=997628.89元；

第二期应支付利息997628.89×4.9%/12=4073.284元，归还的本金为：6544.44-4073.284=2471.156元。

............

因为每期都有归还相应的本金，所以每期计息的本金越来越少，故而最终实际支付的利息会低于我们平时普通贷款的利息（平时贷款一般都是一直按原本金计息的）。

等额本金

等额本金：是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

银行等额本金贷款计算公式如下：

每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

仍以上述案例为例：假定借款人从银行获得一笔100万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利率4.9%。

那么第一个月还款的金额为：（100万/240）+(100万-0）*4.9%/12=4166.67+4083.33=8250元

第二个月还款的金额为：（100万/240）+(100万-4166.67）*4.9%/12=4166.67+4066.32=8232.99元

.................

从上述计算，我们可以看出，等额本金前期每个月归还的本金比等额本息高，所以它的利息整体就会比等额本息低，因为它占用银行的资金时间较少。

总结

房贷利率5.39%是没错的，但是它的本金因为实际不是一直占用着的，所以它的利息并非直接乘以5.39%这么简单，而是根据每个月本金的变化情况来计息。