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谈产品配置
产品配置标准，是地产开发阶段极其重要的工具，前端反映营销的产品需求，代表了产品的适配标准，后端反映了地产开发的成本及其交付后业主对产品的期望值。产品配置标准，从前到后关联着地产开发的每一个环节，让开发商不得不去重视。
产品配置标准的高低反映了开发商对产品的内在需求，是利润型产品还是现金流产品，这是开发商开发产品的基本逻辑思路，另外，产品配置标准的确立，要满足成本策划的基本要求，即“全过程控制、事前控制”的原则，成本如若到了招标阶段才显现出来，那么就不可能进行有效的成本控制。
产品配置标准的控制阶段，大体分为三个阶段：
第一阶段：项目启动阶段，或者项目定位策划阶段，本阶段重点关注项目的可售比、车位配比、塔楼及地下室的建安成本、户内精装成本，如有营销三大件（景观展示区、样板间和售楼处）也应重点关注；
第二阶段：建筑方案设计阶段；本阶段重点关注：建筑层高、窗墙比、公区尺度、单车位面积、地上/地下含钢量/含混凝土量、外窗成本、外墙成本、景观成本、大堂及公区成本、地下大堂/走到的成本。
第三阶段：目标成本的确立阶段；本阶段重点关注：机电成本、给排水成本、弱电智能化成本及装配式建筑增量成本。
每个阶段都有分级管控的关注点及权重，下图为《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》：
《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》
其中：“关注”是指标存在个性差异，成本浮动较大，重点核查；“控制”是指标相对稳定，重点管控。
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产品配置标准的确立及管控措施
No.1
第一步：产品标准的确立，以适配为原则
地产产品的竞争逻辑是“人无我有、人有我优”，产品的标准的建立，一是要考虑地产开发的定位需求，如果做差异化竞争，就要讲究产品优于对手，如果考虑同质化产品竞争，那么产品就要不输于对手，这是地产运营、营销和设计视角。
如果以成本视角看产品档次的确立，可分为如下：
第一类：如金科地产，以平均售价和单方建安成本占售价比重确立。
① 首置房：即刚需房，项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过 50%。
② 首改房：首次换房的改善性置业。项目平均售价定位为该区域中档住宅均价 80%~140%（含 80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过 50%。
③ 再改房：就是就二次的改善性置业。项目平均售价定位为该区域中档住宅均价
140%~200%（含 140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过
30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过 35%。
第二类：项目售价及净利润率要求，如华润地产
项目档次划分标准
档次
售价要求（元/m2）
净利润率要求
T
＞60000
≥25%
A
＞30000
且≤60000
≥22%
B
＞15000
且≤30000
≥18%
C
＞9000
且≤15000
≥13%
D
≤9000
≥10%
注：此处删除档次划分的其他依据，如有需要请自行查找《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》。
第三类：单纯满足某项指标，如中海地产考虑“售价”
上述数据均来自网络资源，数据真实性未从考证，请读者权衡数据真实性。
第一步确定产品的定位要求，即适配标准，有的开发商会有根据产品配置标准确定自己的产品线。
No.2
第二步：确定设计与成本关注项，建立产品线
产品定位确定之后，便明确了产品的基本适配思路，刚需盘有刚需盘的关注项，改善盘有改善盘的“大发逻辑”。第一步确定产品的档次之后，需重点关注影响成本的重要事项。
2.1 设计重点管控类
设计重点管控事项集中于前策阶段及方案阶段，主责部门是：地产设计管理
重点关注事项：
图表来源：金科地产
此处不在赘余，重要性不言自明。
2.2 设计和成本协同类
协同类重点管控事项集中于方案到施工图的阶段，主责部门是：地产成本/设计管理
设计和成本的协同类，主要是集中于影响建安成本的大类。
① 含钢量/含混凝土量成本-严控类
含钢量和含混凝土量属于结构性成本，应严控，每家开发商都应该做结构限额设计，都应该有有结构限额设计。
② 外墙饰面/门窗类-根据产品档次重点区分
图标来源-《正荣住宅产品线标化基准配置》（2019版）
图标来源-保利置业集团
门窗和立面限额标准，配着产品线进行有的放矢的设计，建议每家开发商都应该做门窗和立面的标准化设计。
③ 公区装修类-根据产品档次重点区分
根据产品限额标准，进行产品配置标准的设计。
上图来源：《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》
随着业主对公区装修品质的关注，越来越多的地产开发商在公区的标准上越来越注意成本投放，公区标准的成本适配，这个标准化也要做。
④ 户内装修类-根据产品档次重点区分
图标来源-保利置业集团
绿色建筑及装配式建筑标准的提升，让全装修/精装修的要求越来越高，建议做过精装修的开发商进行标准的固化。
⑤ 部品部件类-根据产品档次重点区分
部品部件类包括：入户门、防火门、栏杆、雨棚、单元门等种类繁多，每个单项成本不算高，但是却十分重要，建议根据产品线，固化产品类，约束成本限额。
《华润置地住宅产品配置标准及建安成本限额指标》
图标来源-正荣集团
⑥ 景观工程类
指标定义：室外红线内景观工程成本与景观面积的比值，单位：元/㎡。园林景观面积为园林景观工程覆盖的水平投影面积。
景观工程这几年备受开发商重视，主要表现在产出投入比较高，容易产生溢价，在产品线的基础上，约束景观工程的成本意义重大。
图片来源：华夏幸福
图片来源：卓越集团
⑦ 电气智能化
电气智能化这些年来业主开始关注，电气智能化的配置宜满足实用功能要求，建议开发商形成自己的标准化体系。常见的电气智能化系统有：周界防护系统、视频安防系统、出入口对讲及访客系统、电子巡更系统、车辆管理系统、广播系统等等，开发商可根据自身产品系列定制设计。
⑧ 住宅绿建成本增量
绿色建筑这些年来逐渐被强制使用，绿色建筑的成本增加开始慢慢被开发商重视起
来，由于绿色建筑的评价体系较为复杂，一般缺乏专业能力的开发商很难进行绿色建筑的选择，建议有条件的开发商可以限额设计。
老版绿色建筑评价标准下的成本增量
⑨ 住宅装配式建筑成本增量
由于人口红利及人口老龄化的加剧，装配式建筑风口正起，每个地方的装配式建筑评价不一致导致成本增量不一样，建议各家开发商有针对性的研究适合本地区的装配式建筑方案。
图表来源：金科地产
⑩ 其他类
其他类如土石方工程、市政工程、海绵城市等建议有条件的开发商可以制定本地区的限额设计。
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落地和反思
标准化体系的建立，提高决策的效率、降低项目风险、强化成本约束管控，出发点是好的，但是在执行期间却出现了各种问题，主要是如下：
第一：虎头蛇尾，执行难。弱管控的地产单位，标准化制度的建立流于形式，一面是为了应付集团制度建立的考核，另一方面纯属面子工程、给领导们摆设；强管控的地产单位，标准化落地后在地区执行起来灵活性较差，执行起来困难。
第二：地产形势紧张，地产人离职率高，制度贯彻支离破碎。地产形势受环境影响大，地产离职率呈现越来越高的态势，加之地产转型调整之风肆起，地产人人人自危，有今天无明天的心态很重，制度流程贯彻由于人员调整被切割的严重。
第三：地产降速，地产寡头时代到来，中小型企业生存不易，更别谈内部建设了。TOP50地产的市场占有率越来越高，中小地产的市场生存空间越来越小，标准化体系的建设需要大量的人员和财富维持“升级改造”，中小地产根本无力支撑。
笔者认为，地产下半场企业保利润、降成本会成为常态化，标准化制度就像一根红线一样指导企业，如果没有了这根红线，我们就没有了参照坐标，很容易迷失方向。
近来看了大量的优秀地产企业的文件资料，向奋战在一线的优秀地产人致敬！
上述文件参考了：保利置业、华润、正荣、金科等地产的资料，如有侵权，请后台联系删除。
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