【房地产】开发产品出租，小心土地增值税按旧房清算！

不少发展商将尚未出售的住宅、商铺暂时用于出租，这样做可能导致以后销售时需要按旧房清算土地增值税。

一、旧房扣除项目差异

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则以及财税字〔1995〕48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定，

旧房扣除项目金额包括：

1. 取得土地使用权所支付的金额

2. 旧房及建筑物的评估价格（重置成本×成新度折扣率）

3. 转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税）

4. 其它扣除项目（例如按国家统一规定交纳的有关费用）

与新建房销售比较有以下差异：

1. 土地成本和开发成本不得加计扣除20%

2. 不得扣除房地产开发费用(相当于土地成本和开发成本不得加计扣除10%）

3. 建造成本（不含土地成本）按重置成本×成新度折扣率计算

以上差异可能造成土地增值税税负增加很多。

二、新建房、旧房的界定

那么，开发产品出租是否会成为旧房？新房与旧房如何界定呢？

（一）财政部及总局的规定

财税字〔1995〕48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“ 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”

（二）各省市的规定

1、北京市

京财税[1996]645号规定：“凡是已使用一年以上的房产均属旧房”。

2、广东省

粤地税发[1995]126号规定：“新建房是指建成后未使用、未转让的房产，凡已使用或转让过的房产均属旧房”。

3、深圳市

深地税发 [2009]24号《深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知》规定：“单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房”。

4、安徽省

皖地税政三字[1997]277号规定：“凡是已使用一定时间达到一定磨损程序的房产均属于旧房。并应包括：

（1）新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；

（2）购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；

（3）个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。

5、湖北省

鄂财税发[1995]544号规定：“凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。”

此外，鄂地税发[2010]176号《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》规定：“房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：
（一）销售自有自用房屋；（二）销售购入的商品房；（三）销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房；
前述第（一）、（二）、（三）项情形均不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20%扣除”。

6、重庆市

渝地税发[2007]214号《重庆市地方税务局重庆市财政局关于新旧房界定的通知》规定“新建房建成后使用时间超过一年的为旧房”。

7、上海市

沪地税地[1995]38号：“新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税”。

8、贵州省

贵州省地税局规定：“鉴于房屋的使用时间和磨损程度在征管工作操作上难以掌握的实际情况，现规定在我省境内凡建成后一经使用的房屋均按旧房及建筑物的有关规定计算征收上地增值税”

9、湖南省

湘财[1995]财税字第213号规定：“一、凡新建房交付使用后，不论时间长短和磨损程度如何，均为旧房。二、新建房从峻工之日起一年（ 12 个月）内，尚未转让的亦视同旧房。”

10、河南省

豫财税政字[1998]61号《财政厅、河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准的通知》规定：“一、凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房”。

11、山西省

财预字[1995]第125号规定：“新建房是指建成后未使用或使用未满一年的房产；凡是已投入使用满一年的房产均属旧房”

来源：中道财税

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