当你做高房产交易价格时,请别忘了:
一,你有交易成本。
二,你拿到手的只有 70%!
一)引言
近来有许多朋友问我,在房产jy的时候,能否把价格写高。这样做有许多好处。
二)算法
假设有一套 100W 的房子,进行交易。现在我有二个选择,
a.减少首付
b.获得dk
c.下次交易时,冲抵 20%所得s
Mark Up如此美妙,为何市场上全面都是写低价格的? 2006 年之后,就再没有可执行的价值。因为初学者往往忘记了二件事情。其一,价格越高,qs越高。其二,你到手的,并不是做高部分的 100%,而仅仅是 70%其三,税是先付的。
一个是写高价格,直至 110W。一个是写低价格,写成 90W。我们来描述一下这个算法。我们需要二个参数。首先,我们要知道你的“边际sl”是多少。边际sl的意思,是你一套 100W 的房子,如果写成 101W,你要额外多交多少s。最简单一点,你要交契s。如果你写高 1W,那么你要交 3%也就是 300元的额外qs。按照中国目前的规章,除了qs之外,你还要交营业税。法律有多重情
5.65%“边际”营业s有 0 和 5.65%这二个选项。
假如你写高 1W 价格的话,你要额外再交 565 元营业s。
第三步是个人所得s。这也是这二天讨论的大热门所在。该sl的可能性为 0 和 20%。
和许多人理解的不一样。 0中介一般都不会“额外”再多收你一分钱。
X=契s+营业s+种可能:
X=1.5%(契s 1.5%)
X=3%(契s 3%)
X=7.15%(契s1.5%+营业s 5.65%)
X=8.65%(契s 3%+营业s 5.65%)
X=27.15%(契s 1.5%+营业S 5.65%+所得 20%)
X=28.65%(契s 3%+营业S 5.65%+所得 20%)
然后,第二个参数,是DK成数 Y。Y 有二个选择;
Y=70%(第一套房)
Y=40%(第二套房)
三)分析
这意味着什么呢。意味着假如我 100W 的房子,写高成 110W。
那么,我需要额外缴纳的SF是:100000*X
我能拿到的额外DK是: 100000*Y
然后,且慢!由于S负是要先交掉的。所以我真正“拿到手”的现金,是 100000Y-100000X
2006X=3%QS+5.65%营业税+2%个人所得S。X=10.65%
而第二套房,首付四成。Y=60%
这意味着,假如我把 100W 的房子,写高成 110W。那么;
我额外要交的S:10650 元。
我能获得的DK:6 万元。
我实际获得的现金:49350 元。
这是什么概念呢。意味着我借了 49350 元,要还 60000 元,而且还要按六万元付 1.1 倍的利息。
在 Excel 中输入:
A1=PMT(7.755%*1.1/12,360,-60000)
B1=RATE(360,A1,-49350)
C1=POWER(1+B1,12)-1
则 B1 代表月息,为 0.90%左右。C1 代表年息=11.35%
说明你用写高总价的方法,获取DK。则你这一步的操作,相当于一笔11.35%的GLD。
按照以上算法,依次列算。则有下面的表格:
交易成本--DK成数---实际利率表:
1.50% 3.00% 7.15% 8.65% 9.15%10.65% 27.15% 28.65% 70% 5.92% 6.14% 6.78% 7.03% 7.11% 7.38% 11.31% 11.81%
40% 7.86% 8.31% 9.72% 10.31% 10.52% 11.18% 28.52% 32.81% 这个表格,
*第一套房是按照 85 折,第二套房是按照 1.1 倍利率计算的。
**2006年时基准利率为7.755%,现在为6.55%
四)实战
现在我们来具体讲一讲这个表格的意思。
做高价格,申请额外DK。其实是一件很胸闷的事情。
因为一般情况下,中国的房产交易s收,要占到总价 10%左右。
而你的dk乘数,最高也就贷 70%。
这意味着什么,意味着“借 7 元,要付出 1
这是足以让绝大多数老派中国人吐血的。让你父亲母亲所有家人吐血的。
九出十三归;借七元,实际到手只有六元。而且还要按照 7 元的基础,付给银行利息。
对于绝大多数连银行按揭都害怕的父母,这简直是不敢想的。
6 元到 7 16%的差价。
而这个 16%的差价,可以平摊到 30 年按揭中消化。
15 年。则每年折合利率提升 1%,也不是太难以忍受。
但各位值得注意的是,你很有可能在 2~3 年内提前还款,把房子抛掉!
借七元得六元,虽然拉长了还可以。但如果你三五年内把房子抛掉,这笔成本就无法摊x。最终会让你疼得肉红。
至于第二套房再写高,那就是“借 4 元,付 1 思议了。如此奇葩人士,暂时还从未见过。
五)逆向操作
数学是完全可逆推算的。逆操作的结果,相当于你获得一笔tz,相当于你买了lc产品。
这个lc产品的收益回报率,就是 7.38%或者 11.18%。
对于绝大多数普通老百姓来说,这个回报是吸引人的。所以市面上最常见的,是尽可能地写低,以节约s。能写多低写多低。
(yevon_ou@yahoo.com,2013 年 3 月 5 日晚)
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