否则这篇可能会看不懂
今天的主人公是医疗类REITs，它跟普通住房类REITs有个最大的区别，那就是它的租户都是超长期的。
什么意思呢？
你看，医疗类REITs的房产用途有这几大类：
① 老年公寓（住着55岁以上但不需要太多医疗护理的老龄人）；
② 私人养老院（住着需要医疗护理的老年人，配有医疗设备和人员）；
③ 医疗办公大楼（给医生和其他专业人士办公的地方）；
④ 医院大楼。
这些主体的性质，注定了它们不可能只租一两年，一定是10到15年的长期合约，最普遍的是15年。而且就算到期了，基本都会继续续签15年。
这就意味着医疗类REITs的收入极其的稳定。
但是，这还不是最主要的……
我不知道你们听到“老龄化”这个词有什么感受，我听到时感觉挺无聊的。
但这种简单又无聊的大趋势却往往是最好的投资机会，尤其是收入投资。
先说一个事实。
现在美国65岁以上的人有4500万；
到2020年会变成5300万；
到2040年会达到7700万……
而到那时，美国超过85岁的人会比现在多4倍
每个美国人一辈子平均要花30万美元的医疗费用，其中一半以上是65岁以后花的。
而且，自从奥巴马推行了他的“Obamacare”，现在90%以上的美国人都有了医疗保险，他们在医疗上的花费会更多。
所以，即便医疗类投资听上去实在没什么兴奋点，但这确实是未来几十年会持续增长的行业，而且就算经济下滑，也不会受到太大影响。
咱们做收入投资，要的就是这个。
医疗类REITs里有个巨无霸，就叫Health Care REIT，代码是HCN。
它有46年历史了，手里握着1328处房产，市值273亿美元，是医疗REITs界的一哥。
上面列的那4类租客，它都有。而且，一般的租赁合约都是房主缴纳各种税啊、保险啊、维护费什么的。但这种“triple-net”类租赁是租客去交。这就给它节省了开支。
它手里还有一些RIDEA租赁合约，意思是它可以分到一些租户的利润。
它87%的收入是来自自费医疗机构，所以政府医疗保险制度的变化对它影响不大。这点让它在行业里占绝对优势。
营收数据也是堪称完美，近几年营业收入都是2位数增长，分红和FFO也都在齐头并进（目前分红率大概4.5%）：
从1970年成立到现在，每年平均回报率达到16%。
除了业绩好，报表也很漂亮，债务比例控制得很紧，这在REITs里是很少见的。因为REITs的利润90%都得分红（这是乌龟屁股），所以自己如果要扩张就必须贷款。但HCN用股权融资比较多，债务相对少。
也就是因为它质地好，所以估值也高，PE已经快30倍了。
但是话又说回来，REITs现在只占整个医疗房产行业的区区8%，增长空间还是很大的。尤其是REITs的利润有税收优势，潜力很大。
当然了，如果美国整个陷入金融危机，或者房地产出什么大事，它肯定是会跌的。但放到几十年的时间窗口去看，它是个优质标的。
我写它不是因为现在是买它的最好时机，只是把它介绍给你参考。如果你在给自己创建退休投资组合，它是你可以考虑拿到退休的标的之一。
（转自 投研帮）
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