万科董事会主席、首席执行官郁亮近日在接受媒体采访时表示，北上广深等城市住房租赁市场需求很大，万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间，计划今年做到10万间。
7月20日，住房城乡建设部在官网发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，使得郁亮这番“豪言”重新映入人们眼帘。有机构初步估算，房地产租赁市场规模可达1万亿元。此外，还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按3%-4%的租金计算，附加价值达300-400亿元。
智通财经了解到，万科布局长租公寓市场已久。早在2008年初，国内房地产市场出现调整趋势的初期阶段，时任万科集团董事长王石就曾提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念，对长租公寓市场率先抛出橄榄枝。
2016年5月，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。截至今年1月，泊寓已在北京、上海、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个一二线城市开展业务。
如今有新政加持，市场对万科的泊寓是否多一分期待?
一块预计超过4万亿的蛋糕
7月20日，住房城乡建设部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。12个试点城市为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等。
一纸通知搅动房屋租赁市场。长江证券发布研报称，发展租赁企业，也为房企带来契机。鼓励房企使用库存房、新建房开展租赁业务，引导租赁企业与房企合作，开发“租赁地产”。租赁市场为白银时代房地产企业转型带来发展新机遇，租赁企业的发展也有利于房地产企业消化库存，加快资金回笼。
在这之前，广州已经率先发布加快发展住房租赁市场政策，其中 “租售同权”引发市场热议。
国泰君安在研报中称，加速迈入存量时代，抢滩租赁大势所趋。当下租赁市场痛点良多，规范程度较低，使得租房的吸引力远低于购房。在人口净流入的大中城市，租赁市场仍有较强的需求，规范租赁市场最行之有效的方法为大力培育机构化、规模化住房租赁企业，机构提供的住房以长租公寓为主，而鼓励将闲置国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房的措施为机构的房屋来源提供保障，长租公寓的时代即将到来。
长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。第一，庞大的流动人口催生租赁需求。第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。第四，消费者行为习惯的变化，互联网也为改变公寓行业提供了潜在可能。
链家研究院在名为《租赁崛起》的报告中预计，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。
郁亮此前曾表示，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。
“新风口”的入局者
智通财经了解到，万科的长租公寓实验最早始于广佛交界的万汇楼。作为政府的廉租房项目，万汇楼共有296个单位，租金标准不到500元/月，7年不变，但只开放给月收入2600元以下的人群。但万汇楼的实验效果并不如预期，到了2014年，万汇楼入住率下降到60-70%之间。
在三年实验期满之时，万科提供的数据显示，万汇楼项目资金总投入为4624万元，预计成本回收年限为57.6年。这时万科开始考虑新的租金水平和盈利模式。
据界面报道，2014年底，万科成立“万科驿”团队;2015年初，万科“接手”万汇楼，将其纳入市场化运营，改造后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金，逐步和市场接轨，并对房间做了年轻化改造，比如拆除老设备，仿效“宜家风”设计家具，增加了年轻人常用的电器。
2015年底，广州万科长租公寓共有500多间，2016年，“万科驿”更名为“泊寓”，2016年5月，北京万科携“泊寓”公寓入驻天通苑双创社区，这是“泊寓”品牌名称首次公开亮相。
据界面报道，一年之间，泊寓实现了8倍增长，房间数超4000间，泊寓各项经营指标也在平稳发展中，每家店开业1-2个月后，就基本能实现80%入住率，经营现金流基本覆盖管理支出。万科正式入局这场长租公寓争夺战。
除万科之外，链家、我爱我家等房地产中介机构也正积极通过租赁等方式筹集房源，用于市场化租赁。在目前的住房租赁市场主体中，有的是由政府参与投资、引入社会资本经营的，如上海青客公司;有的则完全属于社会资本，比如魔方、优客逸家等。
在上海、广东等外来人口集聚的省市，租赁市场发展尤为快速。以上海为例，租赁市场的专业机构数量、房源收储规模近两年均呈现较快增长。据不完全统计，房源在200套以上的住房租赁企业已经超过30家，几家业务规模较大企业的房源数量增长明显。比如“青客”，2015年初仅2.5万间，到2016年底已近5万间;又如“自如”，从不足2万间扩大到2016年底的4.5万间。在广东，省属国企正在合力组建专业化住房租赁平台，首期项目总投资约50亿元，涵盖全省11市、运营规模约70万平方米。
泊寓能否成为长租公寓独角兽?
“然而，长租公寓领域还没有独角兽的领军人物。”万科董事会秘书朱旭在近期的一次电话会议中透露，万科在2016年总共有1.6万间长租公寓，今年把长租公寓作为很重要的着力点，主要在核心城市发展。
相对于万科两千亿的规模，万科泊寓目前业务规模几乎可以不计，但万科的野心不小。在去年万科中期业绩发布会上，万科当时称已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右，万科计划在2017年做到15万间的规模。一旦达成，万科长租公寓规模将是行业中第2名到第10名公司规模的总和。
蛋糕虽大，却并不容易尝到甜头。如果从万汇楼时期算起，万科打造长租公寓已近十年。在抢占更多市场份额之余，作为万科新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合，也成为了外界关注的焦点。但公开资料显示，2016年，广州万科实现销售额177.84亿元，泊寓仅贡献了3000多万。
况且在万科试点的这两年时间里，长租公寓行业发展迅速。规模上，链家自如旗下的“自如友家”和“自如寓”拥有近20万间公寓;在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式;在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多“公募私募化”、债权嫁接等方面的尝试。
在租房市场这片万亿市值的蓝海中，租售并举的制度从落地走向成熟完善还需时日，参与者的运营能力也将面临更多考验。长租公寓市场仍然存在着市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题。
长租公寓时代，万科已靠提前布局抢占先机，但要突破瓶颈、脱颖而出，恐怕还是长路漫漫。
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