深圳人小心！中山的房子危险了

昨天分析了惠州的房产，今天继续来说说中山。

中山位于珠江口西岸，与深圳一江之隔，离深圳核心区较惠州更近。

中山近年来的房价也在深圳楼市需求溢出的情况下，一路上扬，新房和二手房均价从去年4月份6000左右上涨到了现在的七千多。数据显示，中山2015年住宅成交较2014年年同期大涨逾5成，其中深圳投资客已占据中山市场的半壁江山，不少火炬区、东区项目成交占比已上升至近90%。

投资中山的房产甚至比惠州更危险

中原地产数据显示，在3·25新政之下深圳超过六成板块在下调报价，其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。新政出台后，市场观望情绪进一步加重，各片区业主加紧降价抛售，前期涨幅较大的龙华区本周下调0.2%，已经连续5周下调报价；坂田区的业主报价也连续4周下调，跌幅扩大至1.7%。此外，从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%—5%之间。而深圳中原报价指数本周已降至32.51%，紧逼30%的枯荣线。

深圳观望趋势更加严重，东莞惠州已经开始下跌，中山池鱼之殃再所难免。深圳客去中山炒房，其危险程度甚至会比惠州还要高。一是库存，二是前景。

一、库存

还是要引用一下“广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）”数据。

表格中的数据显示惠州商品房库存面积为1665万平方米，中山市1384万平方米，明面上看好像是惠州库存多于中山，但是非商品房去库存任务惠州为40万平方米，中山却有70万平方米。也就是说中山的非商品房的库存面积大约为2800万平方米，总的库存面积大约为4200万平方米。而惠州实际总库存面积大约是2700万平方米。也就是说，中山的库存量才是广东省第二多。

继续来看一组更直观的数据，中山近十年商品房竣工面积。

单位：万平方米

其中中山市2005年商品房竣工面积未查到，是根据房屋建筑面积440.8×65%所得，2006年和2007年则是商品房销售面，数据来源于中山和深圳历年统计公报。

中山十年间商品房竣工面积总和大于昨天惠州的4253.93平方米，更加证实了我的论断。中山近十年小学生人口也是一直在增长，从2005年的23.47万，增长至2014年的26.8万。2015年官方数据显示中山市总人口为320.96万，是深圳实际生活人口的1/6（深圳市领导公开表明深圳实际管控人口2000万），而中山十年的竣工面积是深圳的1.2倍，也就是说中山人均竣工面积是深圳的7.2倍。中山的供应量太大了！

二、前景

许多深圳客跨江去中山投资，是因为中山离深圳很近，还有去年底开工建设的深中通道，一旦深中通道打通，许多人以为可以在“深圳工作，中山居住”。但是，深中通道未来是要收费的，根据现在虎门大桥的通行费用，每天往返路费近100元，除去不工作的时间，一年下来在这上面花费的交通费用需要两万多。而且，沿海地区恶劣天气频发，一旦有什么台风来临，这条通道也将受到管制。半小时的而生活圈并没有想象中那么简单。“深圳工作，中山居住”的想法有点不靠谱。

深圳西部宝安南山福田都发展接近饱和，已制定向东部发展战略，也就是说，深圳的资源将向东部倾斜。再者，未来若深圳真的实行直辖，中山几乎不可能并入深圳。所以说，在深圳资源分配中，中山好像没有占到多大便宜，还不如惠州。

广东省的重要发展资源集中在珠江口岸，广州位于珠江口岸的顶端。整个珠江口岸，东部的资源和人口完胜西部，东部有香港、深圳和东莞，人口分别是700多万、2000多万和800多万，而西边澳门，珠海、中山与佛山无论是人口还是GDP都与东边的个城市没有可比性。

由于中山库存量过大，经济和人口规模偏小，未来中山房价很难跑赢真实通胀。所以，现在去中山投资房产实在不是明智之举，在深圳3·25新政之下，中山的房产必将受到波及而低迷，深圳客们应该慎之又慎！

本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。