2015年以后，中国的一线城市出现了一个房价爆涨的景象，2016年，春天的时候，我们要观察的是它还会不会继续涨，然后这一股爆涨风会不会延蔓到中国的二线到三线城市，因为这个是关系到2016年中国产业经济稳定性和产业变革的一个非常重要的风向标。
记得2015年的时候，曾经到北京，去了一家饮料公司调研，这家公司是一家非常大的饮料公司。2008年的时候，它的工厂从广东搬到了北京的亦庄，那时，公司给它的中高管每个人几百的补贴，如果在北京买房子，可以给补贴。那时亦庄的平均房价在8000元左右，2015年底的时候，那里的平均房价2.8万左右。经过的时候很多人说到这个都垂头丧气的，说都错过了。其中，一个开发商说，不久前拍地，他在那有一个蛮大的楼盘，结果政府拿出来的那块地的楼面价和现房的价格是一样的，他觉得很夸张，最后还是咬咬牙还是去拍，出来的时候，涨了30%以上。
说明什么问题呢？面粉比面包的价格都贵了。2015年全国房价涨的最快的城市是深圳，很多深圳的区域翻了一番，2015年平均上涨百分之三十几。你们想，一个城市的房价如果涨了百分之三十几，这个城市几乎没有人愿意干别的事了，都人心惶惶。
2016年年初，这股风刮到了上海。近期我们也听到了很多上海楼盘被一抢而空，开发商包下一个体育馆，一天交易上千套房子，四五十亿的交易额等等，这是我们今天在中国超一线城市看到的一个景象。
大家都在问，为什么会出现在北京、上海、深圳2015年爆涨的景象呢？客观上有没有它的合理性？未来还会不会涨呢？我们从三个角度来分析这件事情。
一、人口
这张表是现在北京、上海、深圳三个城市的人口现状，北京现有的人口1333万，常住人口2151万；上海1428万，常住人口2400万；深圳人口332万，常住人口1077万。意味着北京人口的净流入800多万，上海近1000万，深圳700多万，也就是说人口在大量地往中心城市聚集。然后这些超级城市的经济规模不断地在扩大，上海的人口加在一起2500万，相当于整个台湾地区的人口总和，所以上海的房价看台北。上海现在的经济规模是台湾六大城市加在一起的GDP总和，但是上海现在的房价是台北的一半。而深圳，1979年深圳的GDP只有2亿人民币，那时香港的GDP是200亿美金。在2015年深圳的GDP超过了香港，如果按房价来比的话，深圳现在的房价大概是香港的三分之一左右。
所以在超级城市线来看，第一、大量的人口、大量的经济规模向超级城市聚集，然后北京比首尔，上海比台北、深圳比香港。1990年东京房价到达纽约的4倍后，开始下跌。1998年，香港每套总价是纽约的6倍后，泡沫开始破灭。如果按照我们现在的汇率，上海目前的房价，比起纽约还有一段距离。
二、货币总量
2005年到2015年，广义货币总量的增长数据。05年我们的广义货币总量不到30万亿，到2015年底的时候，广义货币总量超过了130万亿，也就是说十年时间里面，我们货币增发100亿左右。
再看这张表，这是每年的货币增长的平均速度。从2005年的18%到2015年的13.3%，基本上都是两位数的增长，其中增长最快的是2009年增发了近27%，2010年货币增发将近20%。什么时候？是2008年金融危机爆发后，政府为拯救打击惨重的经济推出十项措施，预估投资4万亿元。
那么今天，2015年我们的货币总量增加将近14%，我们知道，2015年GDP增长是6.9%，也就是说经济增长的速度和货币增发的速度相比，后者是前面的一倍。在2015年，因为经济的通货紧缩和实体经济的不振，中央政府持续地降息，一共5次，处在一个货币持续宽松的状态。不久前统计部门公布了2016年1月份，我们的新增贷款的总量是2.5万亿人民币，是过去5年历史新高。所以每个人都感觉到一个情况，就是口袋里的钱在贬值。怎么办呢？去投资，不动产投资就成为再一次的选择。
三、政府鼓励
2015年后，政府逐渐地放松了各个城市房地产限贷的条件，特别是到了四季度以后，在契税、公积金、营业税等等方面都进行了很多持续宽松的政策。
从上面三个方面分析，这就是为什么这些城市价格爆涨的原因。谁愿意看到房价的爆涨？老百姓吗？没有谁愿意，如果你的收入中的一半拿来付房贷，但是80后、90后靠自己的努力在一线城市买得起房子的人估记不到0.1%，必须要啃老。所以市民也是不愿意的。政府呢？政府也是不愿意的，因为土地是政府手上的最后一张牌，房地产价格的上涨一定会带来整个城市物价的上涨，同时会造成80、90、00后的创业环境的萎缩，但又不得不待在那里，最后，经济问题有可能会转化成社会问题。银行也是不愿意的，2015年全社会的融资总额17万亿人民币，其中房地产占到12万亿 ，70%是房地产融资，这很可怕。万一再出现房地的泡沫的破灭，第一个买单的就是银行。
所以大家看到是什么呢？老百姓不愿意房价上涨，政府不愿意，银行和地产商都不愿意房价的上涨，但是房价就在活生生地上涨。
说到这里，还是会有人问，我是该买房还是不该买房呢？几条原则分享给大家：
1.如果在3年、5年、10年内你要在在超一线城市里生活，先下手为强。
2.如果你生活在二线城市，这个城市值得购买看三方面：城市的人口是净流入； 土地的供给是否合理，持续。第三产业的增长速度跟周边城市相比是否处于优先级。
在未来相当长的一段时间，房地产的投资效益跟过去几年相比在持续地下降，所以不动产配置仍然是可以选择的一部分。但是把所有的资金都拿来买房子，肯定是一个不科学的资产配置。2016年的经济形势将空前复杂，而在这个复杂的经济形势中，房地产价格的爆涨、企稳、甚至泡沫的衍生状况，是我们观察2016年中国经济非常重要的指标，而我们希望看到的是什么呢？房价回归理性，土地价格回归理性。
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