第一章 总则
一、规划编制背景
根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施有关工作的意见》（国发［2015］37号）、《安徽省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造工作的通知》（皖政［2013］44号）、《安徽省人民政府关于2016年实施33项民生工程的通知》皖政［2016］25号）文的指示精神和省政府的部署，宿州市市委、市政府对棚户区改造作了具体的安排和部署，明确提出要加快推进城区的棚户区改造，要尽快将确定的目标任务分解落实到具体项目和具体地块，并建立年度项目库，积极协调有关部门，优化项目审批程序，做好项目前期工作，加快项目建设和投资进度。完善棚改配套基础设施，将棚改安置项目与配套基础设施项目紧密结合，确保同步规划，同步报批，同步建设，同步交付使用。
为进一步落实宿州市市委、市政府有关要求，加快宿州市城市棚户区改造工作，按照市政府统一安排，由宿州市房地产管理局和宿州市规划设计研究院，共同编制《宿州市城区棚户区改造布局规划（2016-2020）》，以利于指导城区棚户区改造工作的实施。
二、规划编制依据
1、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）
2、《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）
3、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施有关工作的意见》（国发［2015］37号）
4、安徽省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造工作的通知》（皖政［2013］44号）
5、《安徽省人民政府关于2016年实施33项民生工程的通知》皖政［2016］25号）
6、《宿州市城市总体规划》（2010～2030年）
7、国家及地方相关法规、文件和规范
8、宿州市已经编制完成的各相关专项规划
三、规划任务解读
1、根据实际情况，正确划定待改造的城市棚户区范围，以便于指导下一步棚户区改造建设的实施。
2、考虑本地经济社会发展水平，合理确定规划期内城市棚户区改造的总体目标任务以及分年度改造计划。
3、结合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划以及保障性住房建设规划等，科学制定城市棚户区各改造项目区的规划布局、改造模式、改造策略和建设管制规定。
四、规划指导思想
本次棚户区改造规划坚持以人为本、改善民生的根本目的，是落实市委市政府执政为民、关注民生、构建和谐宿州的重要举措，彻底改善棚户区居民的居住条件的生活环境，与旧城改造、提高城市品位相结合，与保障性住房建设相结合，完善政策措施，加快改造步伐，促进城市经济社会和城市建设协调发展。
五、规划编制原则
（一）坚持政府引导、市场运作相结合的原则。充分发挥政府的组织引导和协调作用，在政策和资金上给予必要支持，积极争取国家和省对棚户区改造的补助资金，体现棚户区改造的政策性和公益性，确保改造工作顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励采用政府购买棚改服务的方式实施棚户区改造。
（二）坚持立足本地、量力而行、尽力而为的原则。确定棚户区改造目标任务要立足本地区经济社会发展水平，以及财力和土地供应情况等，认真分析各类棚户区的现状，做到量力而行、尽力而为。
（三）坚持棚户区改造规划与本地相关规划衔接的原则。棚户区改造规划要注意与本地区城市规划、土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划、保障性住房建设规划等规划做好衔接。
（四）坚持统一规划、突出重点、整体提升的原则。突出城市棚户区改造重点，坚持多种改造方式相结合。要注意与老旧住宅小区有机更新相衔接，与市容环境整治提升相结合，与市政基础设施和公共服务相配套，做到稳步、有序推进。
（五）坚持完善住房保障体系的原则。棚户区改造，必须切实改善棚户区居民住房条件，解决中低收入家庭住房困难，积极推进住房保障体系的建立和完善，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。
（六）坚持依法运作、公开公正、确保稳定的原则。严格执行法律法规和相关政策，公开透明，阳光操作，妥善解决好各方面复杂问题，保持社会稳定。
六、规划期限
按照国家及省相关文件要求，本次规划期限确定为：2016～2020年。
七、规划范围
根据安徽省编制大纲要求，本次规划范围为宿州市城市总体规划确定的城市规划区内，面积约942平方公里。
第二章 宿州市城市规划简述
一、 城市基本情况
1、历史沿革
宿州市，古名埇桥。隋炀帝大业元年(公元605年)开通济渠(汴渠)，横穿宿境，于汴水上建埇桥，连通南北驿道，埇桥遂成重镇。
唐宪宗元和四年(公元809年)，朝议埇桥地当淮泗之冲，路为舟车之会，左揽徐豫，右控江淮，诏割徐州之符离、蕲县、亳州之临涣，泗州之虹县（泗县）置宿州，属河南道，州治埇桥，埇桥自此易名为宿州，成为古代中原地区和江南地区联系的交通枢纽和商旅要地，并为历代州、县治所。
宿州市是一座具有1200年历史的古城。
2、区位与交通
宿州市位于安徽省最北部，苏鲁豫皖4省交界处。介于东经116°09’～118°10’、北纬33°18’～34°38’之间。襟连沿海、背倚中原，历来被称为“枕徐豫而控江淮之郡”。境内现有京沪、陇海两大铁路干线，京沪高铁南北向穿过市域，两条国家级高速公路京台（G3）、连霍（G30），三条安徽省级高速公路泗洪-许昌高速公路（S04、S06）、徐州-明光（在建）高速公路（S07）、和济南-祁门（在建）高速公路（S21），四条国道纵横穿越。宿州市区南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北40公里。全市共管辖一区四县，其中埇桥区位于境内中部，泗县、灵璧县、萧县、砀山县从东南向西北依次分布。
宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分；同时，又处在安徽省城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这一承东启西、南引北连的区位优势，不仅使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出，而且在全省乃至更大范围的区域经济发展格局中也具有重要的地位和作用。
3、城市建设
宿州市是从县城、县级市逐步发展起来的。长期以来，由于城市建设投入不足，建设起点较低，城市经济发展缓慢，城市规模扩张不足。迈入二十一世纪后，迎来了城市建设的高潮。截至2014年底，中心城区建设用地规模73.57平方公里，现状人口约71.4万，人均建设用地103平方米。形成了由老城区、经济开发区、东部新城三个组团组成的现状总体用地布局。其中老城区主要集中了全市的行政办公、商业服务、文化娱乐等公共服务用地以及生活居住用地；经济开发区主要以工业用地为主，东部新城以工业、教育用地为主。
二、 现行城市总体规划概述
1、中心城区规划范围
北至唐河、汴河、洪河路，南至南外环三路，东至规划的经六路、二徐路、金泰八路，西至京台高速。中心城区范围内国土面积120平方公里，其中城市建设用地110平方公里。
2、城市性质
京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市，安徽省新兴的煤电化产业基地。
3、城市规模
(1) 中心城市城市人口规模
近期2015年城市人口为75万人，中期2020年城市人口为90万人，远期2030年城市人口为110万人。
(2) 中心城市用地规模
近期2015年控制在75平方公里，人均城市建设用地为100平方米；中期2020年控制在90平方公里，人均城市建设用地为100平方米；远期2030年控制在110平方公里，人均城市建设用地100平方米。
4、城市用地发展方向
城市发展方向为：“东进、北扩、南展、西优”。
重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。
5、城市布局结构
根据城市现状建成区特征、城市空间发展策略以及规划城市建设用地发展主导方向的特点，本次总体规划可概括为“一主三副四组团”的城市空间结构形态。
（一）一主：一个城市主中心
依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。
（二）三副：汴北、城东、城南三个城市副中心。
1、汴北城市副中心：
依托三角洲公园，以人民路为主轴，连接南部片区、城市中心区，建设汴北城市副中心。
2、城东城市副中心：
以沱河景观为纽带，以东环路、银河一路为轴线，结合区级政务中心以及商业的建设，打造城东城市副中心。
3、城南城市副中心：
结合经济开发区的用地结构调整，以金海大道、南环路交汇处的用地为主，新建南部城市副中心。
（三）城市在“一主三副”的城市空间结构形态下形成四个组团：老城区、汴北新区、城东新区、城南新区。
老城区：综合服务、居住组团
汴北新区：商贸物流、汴北家居产业园、汴北综合居住组团
城东新区：城东综合居住、职业教育、循环经济园组团
城南新区：鞋业新城组团、经济开发区综合产业组团
1、老城区：综合服务功能为主
老城区位于汴河、沱河以南、迎宾大道以北、京台高速公路以东的区域，充分利用现有基础设施，以改造完善为主，适度拓展西部建设用地空间。
2、汴北新区
汴北新区位于汴河以北、京台高速公路以东、泗许高速公路以南、京沪铁路两侧的区域，该区以商贸物流、家居产业园、综合服务及居住功能为主。
3、城东新区
城东新区位于汴河以南、沱河以北的区域，依托政务办公及周边商贸区形成城东新区。以综合居住、职业教育、循环经济园为主要功能。
4、城南新区
位于迎宾大道以南、沱河以南、京台高速公路以东，布置以加工制造业为主的产业用地，以及居住、配套公共服务设施，成为城市综合产业区。
6、住房发展与居住用地布局规划
（1）住房发展目标
住房体系：面向不同收入阶层，建立完备的住房供应体系，满足不同层次的住房需求。形成相对完善的政府住房保障体系，促进房地产业健康发展和资源节约集约利用，建设人居环境良好的现代化社区。
住房品质：实现人均住房建筑面积达到30平方米的小康水平，住房成套率达到100％，改善住房设施，运用新的技术手段，提高住房舒适性和安全性，推动智能住宅和生态住宅建设。
2030年居住用地面积达到4147.6公顷，占总用地的37.71％，建设政策性用房总建筑面积达到450～550万平方米。
（2）住房发展策略
合理调整商品住房供给结构，鼓励发展中小套型、中低价位商品住房，增加住房的有效供应。
加强住房保障，积极发展面向低收入家庭的廉租住房和经济适用房，加快解决城市低收入家庭的住房困难，逐步改善外来务工人员居住条件。
发展节地型和节约型住宅，在城市核心地区、轨道沿线地区等交通、服务等便利区域适度提高住宅开发密度。
加强城市规划区内农民私人建房管理，逐步纳入城市统一开发建设框架和住房保障体系。
（3）居住用地布局
以“大均衡、小集中”的居住－就业配套模式为基础，引导“大融合、小分散”的住区社会空间结构。对分布在老城中心区、汴北新区、城东新区和其它地区等不同类型地区的居住用地，分别采取差异化的规划对策。
老城区等现状已建区以改善居住条件为目标，对现有居住用地逐步加以改造，配套建设公共服务设施，增加小区绿地。
汴北新区、城东新区等新建区提倡成片建设不同档次、不同类型、配套设施完善的现代化居住区和居住小区，尽可能杜绝零星住宅的建设。
道东地区在改造完善的基础上，改造现有居住用地，建设新的居住社区。
对于位于城市建设用地范围内的农民私宅，通过搬迁、集中安置或改造为城市型居住社区，位于城市建设用地范围外的农民私宅，应逐步向规划的村镇建设区内集中。
其它地区主要承担本地区就业岗位的居住职能，宜紧凑布局，集约利用土地。
2030年，规划居住用地面积为4147.6公顷，占城市建设用地的37.71%，人均用地面积为37.71平方米。
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第三章 现状解读
一、城区棚户区分布现状
依据国家及安徽省对于城市棚户区的界定，通过现场勘察，并和有关部门共同确定，宿州市城区目前急需改造的棚户区共有178处，占地面积约2231.28公顷，建筑面积约1277.86万平方米，需改造90421户，涉及城市居民约28.1万人。
为便于下一步对于城市棚户区的改造建设，本次规划将中心城区棚户区分为六个组团进行规划，即主城区、道东片区、经济开发区、宿马园区、高新区和符离片区，同时由于部分棚户区规模较大，根据现状调查情况，按照拆迁和改造计划，分组团分年度进行了统计（占地面积均合并统计）。具体详见下表。
附表3.1：中心城区棚户区入户调查统计汇总表
二、自然与社会经济概况
1、自然条件
1）地形地貌
宿州市地处淮北平原。平原是城市地貌中的主体，占城市规划建成区面积的91%。地形平坦开阔，地势为西北高、东南低。地面海拔高程一般在29—26米之间（黄海高程系，下同）。平坦的地形条件有利于城市道路建设和建筑物布置，有利于节省工程造价，有利于城市发展。
2）气象气候
宿州市属暖温带气候区，四季分明，光照充足，雨量适中，气候温和。历年平均降雨量860.8毫米，历年平均气温14.4℃。多年平均无霜期210天，常年主导风向为东北风。虽然旱涝灾害频繁，寒潮、霜冻、冰雹等灾害天气也有发生，但是总体看来，气候条件较优越，适宜多种农作物和林果生长，使宿州市成为安徽省乃至全国的“面袋子”和“果园子”，为形成“农”字工业体系和产业结构提供了良好的条件。
3）河流水系
宿州市属淮河流域，境内河流属淮河水系支流。流经市区的淮河水系支流主要有5条：浍河、沱河、新汴河、唐河、濉河。同时市区内有三八河、环城河、运粮河、小洪河、小黄河、铁路运河等河流（渠）与上述支流沟通。宿州市区内河流众多，水系发达，不仅在城市防洪排涝及水运交通方面起着重要作用，而且也为改善城市环境、组织城市景观和塑造城市特色提供了良好的基础条件。
4）地质地震
宿州市区在地质构造单元上属中潮准地台区的淮北盆地。基岩属于泰山余脉，埋深一般在40米左右，基岩以上土质以棕红色粘土、亚粘土、淡黄色轻亚粘土为主，工程地质条件良好，地基承载力为15—20T/m2。由于受多次地壳运动的影响，岩石多支离破碎，裂隙溶洞发育，透水性强，地下水较丰富。
经国家地震局划定宿州市处地震烈度7度区，城市建设按地震烈度7度要求设防。
2、经济社会基础
2015年宿州市政府工作报告中指出，初步核算，全市生产总值1126亿元，增长9.7%；财政收入114.3亿元，增长14%；社会消费品零售总额344亿元，增长13.6%；城镇、农村常住居民人均可支配收入21775元和8147元，分别增长9%、13%；节能减排达到省控目标，动态指标继续保持全省前列，发展质量效益同步提升。荣获2013年度省政府目标管理绩效考核先进单位和经济发展先进奖。 工业发展量增质升。坚持工业、招商、项目、园区四位一体推进，工业总量加速扩张，质量明显提升。规模以上工业增加值336亿元，增长11.8%。规模以上工业企业1010户，产值超亿元企业440户。投入持续加大，工业投资532.2亿元，增长22.1%。规模以上工业主营业务收入增长20%，实现利润、利税分别增长50%、30%。工业用电量增长5.4%。转型升级步伐加快，高新技术产业产值突破130亿元。大力实施“3111”工程，各县区、园区实现首位产业产值292.9亿元，增长24.8%，实现首位产业税收8.2亿元，增长23.8%，顺利完成工业项目百日攻坚三个“65”的目标任务。四大园区加快发展，市经开区新引进上市公司3家，安特生化二期等退城进园项目相继建成；鞋城获中国现代制鞋产业城称号，野力体育等34家企业投产；宿马园区获首批中国青年创业示范园区称号，入驻项目86个；市高新区建设提速，华为等一批数量可观的现代通信及应用高新企业相继落户。
但同时必须看到，全市发展的基础尚不稳固，主要经济指标与全省平均水平差距较大，农业抵御自然灾害的能力不强，农民收入增长缓慢；工业化、城镇化、经济外向度相对偏低，县域经济活力不强，就业压力较大，社会保障体系有待进一步健全。因此，要在全市实现工业化、城镇化和现代化，全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，需作出艰苦的努力。
三、棚户区用地和建设现状
宿州市在2012年修编完成并批准实施的《宿州市城市总体规划（2010-2030年）》中提出面向不同收入阶层，建立完备的住房供应体系，满足不同层次的住房需求。形成相对完善的政府住房保障体系，促进房地产业健康发展和资源节约集约利用，建设人居环境良好的现代化社区。该规划的颁布实施，为宿州市棚户区改造工作的顺利进行奠定了良好的基础。
3、城市棚户区改造是改善民生的重大举措，合民心，顺民意。
2008年以来，宿州市贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2010年至2015年，新建保障房14.6万套（十三五纲要），有效改善了困难群众住房条件，提高了困难群体的生活质量，改善了生活环境，提高了党和政府的威信，增强了人民群众的向心力和凝聚力。缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。
4、城市棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。
在和有关部门交流时，均提出目前实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点，是建设和谐社会的必然要求和重要途径。据调查，棚户区居民对规划方面最关心的是改造方式，绝大多数的居民提出原址和就近安置。
五、主要结论
1、城市棚户区现状分析
从现状棚户区的分布和建设状况来看，宿州市棚户区形成一部分是由于城市的扩张，建设用地性质的变化，原来的城市近郊居民点由于历史的原因逐渐演变成现在的城中村。这一部分城中村建成时间不一，建筑大多以平房为主，建筑密度大，建筑质量差，存在严重的安全隐患；另外用地内以居住用地为主，配套设施、道路交通以及市政公用设施匮乏，人居环境较差，土地浪费现象比较严重，亟待改造建设。
由于宿州市城区棚户区范围大、分布散，改造任务较为繁重，特别是各项目区大都是由多个地块组成，部分用地规模偏小，原址改建城市土地集约利用率不高，各项公共设施和市政公用设施难以配套完善，同时不利于降低老城人口密度。在棚户区改造中应结合城市发展需要，对近期城市重点建设区域，规模较大、生活环境较差、急待改造的棚户区优先安排改造。建设集中安置区，安置区按国家有关标准配套各项公共服务设施，藉此可彻底改善居民生活环境。置换出的土地可作为城市基础设施和配套设施建设使用，可结合环境改造建设公共绿地、道路广场等，为城市提供公共空间，同时可按城市总体规划要求，整合商贸金融、行政办公、科研教育、文化医疗等公共服务设施用地，满足城市产业发展要求，调整城市用地布局结构，完善城市功能。
2、棚户区改造面临的挑战
（1）部分棚户区拆迁改造难度大
经过现场勘查，并发放问卷调查发现目前我市棚户区居民的经济承受能力差异较大，利益诉求多元化，对棚户区改造的态度不统一。特别是弱势群体住房改造难度大，受经济收入、居住成本等因素的影响，没有确切的优惠政策和有效措施，这部分住房拆迁工作受到了一定的阻碍。
（2）改造安置区位置的选择对棚户区改造具有十分重要的影响
安置小区区位是困难居民增加收入的重要影响因素。规模过大、位置偏僻都会降低小区的区位价值，不利于居民就业、获取信息、对外交流以及通过经营等获取收入，这将影响到棚户区居民下一步的生活来源以及就业选择，不利于城市建设的发展。
第四章 棚户区改造目标、改造模式与策略
一、棚户区改造的发展目标
为切实改善宿州市城区棚户区居民的居住生活环境，促进城市建设和谐健康发展，本次布局规划对城区棚户区的改造建设提出如下发展目标。
1、通过城区棚户区改造，能够改善城市人居环境，提升城市品位。
2、通过改造城区棚户区，能够促进城市存量土地的有效利用，节约宝贵的土地资源。
3、通过改造城区棚户区，有利于更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下良好的基础。
二、棚户区改造模式的确定
根据棚户区现状问卷调查表统计分析，在宿州市城市总体规划以及各相关专项规划的指导下按照市政府统一安排，本着五年规划、三年完成的原则，同时考虑到棚户区范围大、较为集中，特别是各项目区大多数都是用地规模较大，
采用货币化安置和适度建设安置房安置等形式进行改造。
货币化安置既可有效缩短安置周期减少过渡安置费用，又能满足棚户区改造对象的多样化安置需求，促进棚户区改造与房地产市场有效衔接，有利于消化存量商品住房，又有利于棚户区改造项目的整体推进。
棚户区改造货币化安置的具体方式为三种：
1、棚户区居民选择产权调换的，政府购买待售商品房和存量商品房等作为安置房源，以安置房源进行安置；
2、棚户区居民选择货币补偿，且自愿购买商品房的，政府组织棚户区居民自主购买商品房；
3、棚户区居民选择货币补偿，且无购买商品房意愿的，政府直接给予棚户区居民货币补偿。
三、棚户区改造策略和建设管制规定
城市棚户区改造中应结合城市发展需要，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。
规划用5年时间全部完成宿州市城区棚户区改造任务，安置方案采用货币安置为主，安置还原结合的方式。根据棚户区现状调查资料，宿州市城区共有90421户，约1277.86万平方米的住宅建筑需要改造。
四、城区棚户区安置区规划布局
根据宿州市城市总体规划和城市住房建设规划的要求，本次城区棚户区采用货币化安置和适度建设安置房安置等形式进行改造。安置区布局采用统一规划、合理布局、分步实施的建设方针，并按照相关专项规划要求配建公共服务设施和市政公用设施。
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第五章 棚户区改造项目的规划设计条件
一、本规划涉及相关规划情况
宿州市目前执行的城市总体规划期限为2010年～2030年。在城市总体规划的指导下，宿州市城区控制性详细规划通则已经编制完成并批准实施。其余各项专业规划的编制工作正在开展。本规划在宿州市控规通则的指导下，结合城市总体规划及各类专业规划的要求，以利于本规划更好的实施。
二、各安置区规划设计条件
按照《安徽省城市和国有工矿棚户区改造布局规划编制大纲》要求，为便于指导下一步城区棚户区改造规划项目的修建性详细规划设计，本次规划对于目前已经完成修建性详细规划审批并正在实施的棚户区改造项目不再提出具体的规划设计条件，对于即将实施的安置区由相关管理部门结合控规通则提出规划设计条件，使规划更具有针对性和可操作性。
三、配套设施规划
城区棚户区改造区用地是城市建设用地的重要组成部分，根据棚户区改造区居民需求，参考上一层次的规划以及专项规划，规划每个安置小区将按国家规定标准规划相应的公共服务设施，包括幼儿园、托儿所、卫生站、文化活动站、居民健身设施、食品、餐饮、百货、农贸市场、便利店、储蓄所、邮局、社区服务中心、物业管理、配电房、垃圾转运站、公厕、停车场（库）等。结合《宿州市城区中小学布点规划》、《宿州市城区农贸市场布点规划》、《宿州市城区环卫专项规划》等一系列专业规划，考虑到各个安置区人口增加后，安置区附近原有中小学校将在原址基础上扩建，增加班级，以满足人口聚集后的中小学生就学需求，农贸市场、环卫设施等按照布点规划要求同步建设。同时，根据每个小区的实际情况，完善小区道路、给排水、电力、电信、煤气、有线电视、消防等各项市政基础设施及相应的绿地。
第六章 规划实施评价
一、经济可行性评价
1、主要技术经济指标
根据城区棚户区现状调查资料，规划期限范围内改造棚户区总占地2231.28公顷，需改造住宅建筑约1277.86万平方米，其中规划期内货币安置约1174.46万平方米，约84482户，实物安置需建设安置区住宅约103.4万平方米，可安置约5939户，需要建设用地约51.7公顷。棚户区改造后通过用地置换，共节约城市建设用地2179.58公顷，为城市增加了大量的公共设施、工业、仓储、道路广场、市政设施、绿地以及对外交通用地，为完善城市功能、改变城市形象提供了良好的前提条件。
2、经济可行性评价
按照棚户区拆迁安置的方案，在规划期内，宿城需建设安置住宅103.4万平方米。参照宿城现状住宅综合成本，并考虑到今后经济发展情况，安置住宅综合开发成本按2300元/平方米估算，安置住宅建设需投入资金23.8亿元；另外货币安置1174.46万平方米，根据不同棚户区的安置成本综合测算（见下表），货币安置共需投入资金约404.4亿元；完成规划期内棚户区改造共需投入约428.2亿元。棚户区改造后，节余用地2179.58公顷。
若按照棚户区改造中结余的土地收益和安置费用达到平衡的要求核算，结余的2179.58公顷土地需按照平均131.0万元/亩的价格出让才能达到平衡。若各园区分开核算，达到收支平衡的土地出让价格如下表：
3、财政调控措施建议
①积极争取上级财政补贴。根据国家有关部委决定，棚户区改造项目中央财政将给予资金支持。省财政将设立棚户区改造以奖代补资金，对改造力度大、进展情况好的市县进行奖励。
②地方政府加大补贴力度和税费政策支持力度。市政府可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目。同时对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，对棚户区供水、供电、排水、通信、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
③拓宽棚户区改造投融资渠道。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。
④加强对改造过程各个环节的监督和管理。要建立一个有效的监督机制，加强对棚户区改造工作的监督，特别是要加强改造资金的监管，防止挥霍浪费改造资金。
二、影响评价
（一）环境影响评价
本项目的建设既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点，对宿城社会经济发展和人民生活水平的提高具有深远影响。但安置区的实施将对区域的自然环境会产生一些负面影响。主要有场地平整、道路建设造成永久性占地、地貌改变，并可能带来粉尘、噪声、污水、社会生态以及建筑垃圾等的影响。
1、环境空气影响及减缓措施：
⑴施工期环境空气影响减缓措施
项目施工期间，对环境空气产生的影响主要是施工产生的粉尘及基建工地上的扬尘污染、其次是工程建设时运输车辆的尾气排放，因此，施工期间对环境空气污染的防治应主要采取以下措施：
①施工现场应保持一定湿度，在各个施工工地的出入口设置水槽，并派专人进行洒水和清扫控制扬尘。施工材料如砂石、水泥应尽量放于棚内，不能放入棚内的要经常洒水，并在通风面用苫布或其它材料遮挡，减少扬尘污染；
②运输砂石、石灰等车辆用苫布等盖住，装车时不要太满，以防运输过程中撒落引起扬尘；
③施工车辆进入现场应当限制车速，减少扬尘污染；施工现场应考虑运输车辆路线设置的合理化，保障机动车的行驶速度，减少怠速时间，以减少机动车尾气排放对大气环境质量的影响；
④施工运输车辆尽量避开居民区等敏感地区，以防二次扬尘对敏感点环境的污染；
⑤施工路基和路面材料采用集中拌合，减少扬尘对施工现场的影响，施工堆料场、拌合站设在空旷地区并设围挡。
⑥加强施工期环境管理，实施环境监理制度，5级以上风禁止产生扬尘工序施工作业。
⑵运行期环境空气影响及减缓措施
①小区采用集中供热，集中供热锅炉配备较完善的除尘、脱硫设备，采用高效率的除尘器。确保达标排放基础上，尽可能降低污染物排放量，减少对区域空气的污染。
供热站原煤、灰渣应封闭贮存，避免扬尘污染。
②服务设施废气，设净化装置等设施保证达到相应的排放标准，降低对周围环境空气的影响。
③餐饮业灶房设油烟净化设施，排放的烟气达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中小型排放标准，经排风管道高空排放。
④地下停车库汽车尾气，设置诱导通风排气设施；设置废气检测报警装置，并与通风设施联动，废气经排风管道高空排放。
⑤小区生活垃圾及时清运填埋处理，避免生活垃圾产生异味污染环境。
⑥在道路两侧和小区周围建绿化隔离带。种植乔木、灌木、草坪，这样既可净化吸收车辆尾气中的污染物，衰减大气中的总悬浮微粒，又可起到美化环境、降低噪声以及改善道路路域景观的作用。
2、声环境影响及减缓措施
⑴施工期声环境影响及减缓措施
建设项目在施工期间所产生的噪声多数超过建筑施工场界噪声标准，将对周围环境造成一定影响。施工时应采取适当的有效措施来减轻其噪声对周围环境的影响，其措施有：
①合理安排施工时间，要求各施工现场采用活动简易的声屏障进行完全封闭，控制施工噪声对周围环境的影响。严禁高噪声设备在夜间作业。
②尽量选用低噪声机械设备，对空压机等采取隔声和消声处理。注意机械保养，使机械保持最低声级水平。
③运输车辆严禁超载运行，降低运输车辆和搅拌设备噪声对周围环境的影响。
⑵运行期声环境影响及减缓措施
运行期噪声主要为服务设施产生的噪声对周围环境的影响，其措施有：
①声源降噪：
控制声源是降低噪声的最根本和最有效的方法，其主要方法是通过减少或避免运动部件的冲击和碰撞；提高运动部件的平衡精度；防止流体的压力突变等来降低激振力。通过防止系统共振等来降低机械系统中噪声辐射部件对激振力的响应。
②传播途径降噪
供热换热站、供水泵房、污水泵站应设隔声门、隔声窗，并注意门窗的隔声量尽量与墙体保持一致，内墙应采用吸声材料，隔声量要达到25 dB(A)，避免噪声对外环境的影响。
服务企业采取减震降噪设施，厂界噪声低于《工业企业厂界噪声标准》（12348-90）中Ⅱ类昼、夜间标准，降低对周围环境的影响。
小区周边空地绿化降噪，充分利用阔叶树种及草地的吸声、隔声作用，减弱噪声对区域环境的影响。
3、水环境影响及减缓措施
⑴施工期水环境影响及减缓措施
施工期水环境影响主要来自施工废水和施工人员的生活污水，另外还有各种施工设备的冷却水，其污染负荷很小。施工场地及拌合站设雨水沉淀池，减少地表径流携带悬浮物对地表水体的影响。施工生活污水、生活垃圾、粪便等加强管理，集中处理，不直接排入水体。
⑵运行期水环境影响及减缓措施
采用雨、污分流制。服务企业废水预处理达到进污水处理厂进水标准后，经管道进处理厂，处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）中排放标准后就近排入水体。
4、社会、景观生态影响及减缓措施：
⑴施工期社会、景观影响及减缓措施
①施工进度应向周围居民公示，采取措施保证居民出行方便。
②施工场地设围挡。施工临时用地，待施工完毕后，恢复原地表功能。
③小区各设施，应考虑与周围现有自然地貌的结合，保证景观的自然和谐。
⑵运行期社会、景观影响及减缓措施
①小区内的设施、树木，经常维护，保证整体的协调性。
②合理设置人行过街通道或过街天桥，保证居民出行方便。
5、固体废物影响及减缓措施：
建筑垃圾用于道路路基的填筑使用，区域设计考虑土方平衡，使区域不产生施工弃土。
对小区固体废物要分类收集、加强管理，及时清运，降低对环境的影响；对危险废物应按规定收集并由有资质单位统一处置。
6、生态保护措施
⑴施工用地及施工临时占地的表层腐植土剥离后收集、保管，用于地表恢复、小区绿化使用。
⑵土方施工设围挡，作业面日清日结，地面及时平整铺设步道板，防止风蚀、水土流失。
⑶土方开挖回填时避开雨季，雨季来临前将开挖、回填的边坡处理完毕。在雨水地面径流处开挖土方时，在排水末端设置临时沉淀池拦截泥砂，待工程建成后，及时将沉淀池推平，进行绿化。
（二）道路交通影响评价
本规划选择的安置区用地均至少有一侧面临城市主干道或次干道，交通十分便捷。安置区未进行高强度开发，因安置区建设所增加的交通量均在城市干道设计通行能力范围内，不会对城市交通产生不良影响。
（三）配套设施影响评价
本规划所选定的安置区建设用地，均位于城市总体规划确定的居住用地内，周边的市级或区级公共配套设施以及市政配套设施基本完善，未完善部分在上位规划中也已规划定位，因此本项目可充分利用这些公共配套设施和市政配套设施。安置区建设时均应按《城市居住区规划设计规范》规定，配套相应的公共服务设施和市政设施，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用，以满足居民的物质与文化生活要求。
（四）社会文化影响评价
改造棚户区，意义深远。城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。
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第七章 规划实施措施与建议
一、总体目标和年度工作任务
（一）总体目标
根据现状调研结果，考虑到本地实际财力。规划建议逐年进行对我市城区棚户区的改造，结合廉租住房、经济适用住房和其他保障性住房建设，美化我市住房环境。从2016年起到2020年，争取用五年时间，改造90421户棚户区拆迁安置任务，其中主城区40579户，道东片区15795户，经济开发区17680户，高新区6540户，宿马园区3656户，符离片区6171户，其中货币安置约84482户，实物安置5939户，需完成建设103.4万平方米的棚户区安置区。
（二）年度工作任务
1、2016年，建设24.4万平方米的棚户区集中安置区，完成12563户，196.2万平方米城区棚户区拆迁安置任务。
2、2017年，建设45.2万平方米的棚户区集中安置区，完成23711户，308.13万平方米城区棚户区拆迁安置任务。
3、2018年，建设15.9万平方米的棚户区集中安置区，完成17493户，244.74万平方米城区棚户区拆迁安置任务。
4、2019年，建设11.7万平方米的棚户区集中安置区，完成18505户，251.05万平方米城区棚户区拆迁安置任务。
5、2020年，建设6.2万平方米的棚户区集中安置区，完成18150户，277.69万平方米城区棚户区拆迁安置任务。
二、棚户区改造方式建议
为了加快宿州市城区棚户区的改造建设工作，尽快解决棚户区居民的居住生活环境，促进城市健康和谐发展，规划建议采用多种方式加快棚户区的改造建设工作。
1、政府主导，加大财政资金投入。对涉及居民多、改造难度大、群众呼声高的大片棚户区，可采取政府主导模式进行棚改。市政府负责项目的前期运作、资金筹措，积极争取棚户区改造中央补助资金，财政通过公共预算等渠道加大支持力度。要根据本地区棚户区改造目标任务，通过公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券等多渠道安排资金，用于实施棚户区改造。要切实用好各级财政资金，中央预算内保障性安居工程配套基础设施建设投资补助资金，可用于政府集中购置棚户区改造安置住房小区的配套基础设施建设，中央和省级保障性安居工程财政补助资金可统筹用于货币化安置。
2、全面推开政府购买棚改服务。要抓紧制定出台政府购买棚改服务管理办法，安排政府购买棚改服务计划，公开择优选择棚改实施主体，将购买棚改服务资金逐年列入财政预算。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改服务。原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改服务。
3、发挥开发性金融等支持作用。对承接棚改及配套基础设施建设项目的实施主体，可依据政府购买棚改服务协议（合同）进行市场化融资，并积极争取国家开发银行、农发行等银行业金融机构贷款融资。积极争取中央棚改专项建设基金。
4、确保建设用地供应。应当依据本地区棚户区改造规划和年度建设计划，科学编制土地供应计划，涉及新增建设用地的要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。对列入棚户区改造年度计划的项目，按照有关规定提前预安排下达建设用地计划指标，不占用省下达地方的其他建设用地计划指标。要提前做好项目储备并落实到具体地块，充分利用存量建设用地。涉及新增建设用地的，要提前确定地块，开展土地征收等前期工作，确保及时供地。
5、严格落实税费减免政策。继续落实好城镇保障性安居工程建设和运营管理涉及的行政事业性收费、政府性基金（含土地出让收入）以及相关税收减免政策。
6、继续推进绩效评价工作。按照财政部、住房城乡建设部《城镇保障性安居工程财政资金绩效评价暂行办法》（财综〔2015〕6号），对各地城镇保障性安居工程资金管理、项目管理、项目效益情况进行评价。对于存在资金截留、挪用等违规违纪行为的，相应扣减评价分数。绩效评价结果将作为民生工程考核、城镇保障性安居工程资金分配、制定调整相关政策以及加强保障性安居工程建设和运营管理的重要参考依据。
三、实施保障措施
为确保本规划的顺利实施，可由市政府成立宿州市城区棚户区改造指挥部，根据本规划要求，依据国家有关法律、法规，对宿州市城区棚户区改造建设实施有效的管理和监督。市城区棚户区改造指挥部主要负责城区棚户区改造工作方案、政策的制定，并组织监督、检查、指导各相关责任单位实施。
1、市规划局、房产局、房改办负责区域房屋调查、确权、评估、拆迁、补偿、安置方案的制定。
2、市国土资源局负责城区棚户区改造区域土地权属调查，并做好土地报批工作。
3、按照现有体制，由埇桥区负责组织城区棚户区改造区域内建筑拆迁。
4、市发改委负责城区棚户区改造范围内的立项工作。
5、市财政局负责城区棚户区改造资金的筹措工作。
6、市审计局负责对城区棚户区改造中政府投资项目的跟踪审计工作。
7、市物价局负责经济适用住房的价格核定。
8、市法制办负责城区棚户区改造过程中有关政策把关，对每个单项实施方案及实施全过程进行政府监督、执法协调。
9、市信访办负责被拆迁户来访接待，做好正面宣传、耐心解释工作。
10、市监察局负责城区棚户区改造过程中的监察工作。
11、市公安局负责保障城区棚户区拆迁改造过程中社会稳定和治安工作。
12、市司法局负责城区棚户区改造过程中的法律公证、法律援助工作。
13、国有工矿企业负责完成各自区域范围内的棚户区改造任务。
14、电力、通讯、邮政等相关部门负责城区棚户区内电力设施、通讯设施、邮电设施迁移。
15、宣传部门负责做好城区棚户区改造过程中的新闻宣传、报道等方面工作，确保形成正确的舆论导向。
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