文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师
【导读】：2016年3月25日上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（“沪九条”），新政的出台必将导致两大法律问题，一是部分外地户籍的买受人失去购房资格，二是上海本地居民购买二套房贷款不足的问题。今天我们将根据上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》，详细给您解读这两大法律问题：
一、外地户籍购房人失去购房资格的法律问题
2016“沪九条”从2016年3月25日起正式实施，对于3月25日前已经网签的外地户籍购房人来说，不必担心失去购房资格的问题。
新政将外地户籍居民购房资格由原来的“累计缴纳满2年”变成了“连续缴纳满5年及以上”，将直接导致部分外地户籍购房人失去购房资格。新政所产生的最大问题是众多外地户籍的购房人在签订居间合同、定金合同或非网签版的房屋买卖协议（以下简称“预约协议”）后，因限购政策的原因导致合同无法继续履行，此时该如何承担法律责任？我们认为，应该针对具体的问题具体分析：
分析问题的关键在于：是否有延迟签订正式买卖合同的情形
有相当一部分案件预约协议约定的签订正式买卖合同的时间早于“沪九条”出台时间，换言之，若按约定的时间签订买卖合同，双方交易不会受新政影响。但实践中，往往买卖双方对自身义务认识不足，导致未能如期签订买卖合同而遭遇“新政”，使得交易无法继续进行而产生纠纷。如出卖人因房产证遗失尚未拿到补办的产证，或者因房产证登记产权人中有已故老人姓名，需通过继承变更产权人等，在约定签约之时尚不具备条件而迟延签约；有些出卖人由于近期房价暴涨，本身就想违约，而延迟签约。另外，还有买受人自己的原因导致延迟签约，以至于“沪九条”出台后，直接失去购房资格。
因此，对于外地户籍购房人因新政失去购房资格的问题，我们要具体问题，具体分析：
1、若因出卖人的原因导致延迟签约，致使合同不能履行，则出卖人应依法向买受人承担相应的违约责任，或赔偿责任；
2、若因买受人的原因导致延迟签约，致使合同不能履行，则买受人应向出卖人承担相应的违约责任，或赔偿责任；
3、若由于非出卖人或买受人的原因导致合同不能履行，则根据情势变更原则，买受人可依法解除预约协议，出卖人应依法退还收取的定金或房款，双方互不承担违约责任。但是，若新政出台后房价下跌，预约合同解除而导致买卖双方利益失衡，则出卖人可以要求买受人补偿其所受合理损失。
二、对于上海户籍的居民购买二套房的法律问题
由于限购政策的调整，势必造成贷款成数不足，若购房人无足够资金支付贷款不足的部分房款，该如何承担法律责任？
对于这一类型的案件，购房人往往会要求解除合同，那么解除合同究竟要如何承担法律责任，且看上海高院如何解答：
房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。
针对上海高院的意见，我们总结如下：
1、 对于二套房因限贷问题导致买方要求解除合同，法院原则上不予支持，除非合同有明确的约定；
2、 严重影响买受人的支付能力，则可以解除合同。但是我们认为既然是购买二套房，那么支付能力根本就不是问题，因为卖掉首套房后，你所买的二套房就变成首套房，你的贷款按首套房处理，即不存在限贷的问题；
3、 当然，若当事人双方约定，由于贷款政策的变化导致贷款成数不足，则合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，则买方可以依法解除合同。
因此，由于限贷而主张解除合同的，将可能要依法承担违约责任！
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