资料提供：法律出版社。特此致谢！
主讲人：清华大学法学院 程啸教授
非常感谢法律出版社的黄闽社长、刘晔副总编辑以及旭坤分社长、谢清平编辑的精心安排，使得我们三位作者有这样宝贵的机会和广大读者一起进行交流。这对许多作者来讲都是一个非常难得的机会。说实话，来到法律出版社我感觉很亲切，一则这里的好朋友很多，二则尽管学术能力有限，但我自认为重要的著作都是在法律出版社出版的，包括我的第一本个人专著以及去年年底出版的《侵权责任法（第二版）》等著作。
去年，我和尹飞教授、常鹏翱教授花了几个月的时间，结合我们在起草《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中的一些体会，撰写了《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》这样一本书，这个月在法律出版社出版。借助这个新书发布会也是读者交流会，我们三位作者有幸和出版社的编辑、法学界同仁一起来交流研究不动产统一登记立法中的问题，真是让人非常高兴！
大家知道“理解与适用”这个词用得最多的是最高法院出的书，最高法院的很多司法解释出来以后都有相应的理解与适用出版。比较巧的是，我们的书刚出来，最高法院一个很重要的司法解释《物权法解释（一）》也正式发布了。今天到场的有最高法院民事审判第一庭的姜强法官，他刚好是负责这个司法解释起草工作的，在物权法领域也非常有造诣。
我今天讲的题目是“不动产登记簿的错误和不动产善意取得”。如果大家关注《物权法解释（一）》的话，就会发现，这个司法解释一共22个条文，直接和不动产登记有关的就有13个条文，其中涉及到善意取得的条文又占了大部分。
不动产的善意取得是现代法律中用来保护善意第三人的制度之一。在市场经济条件下，交易非常频繁、交易的总额很高。在交易如此活跃的情况下，如何维护交易安全成为现代民法的一个重要课题。实际上，我国的不动产统一登记的立法工作的一个很重要的目的就是要保护不动产交易的安全，为中国未来不动产市场的规范化、法治化奠定基础。
我讲的内容主要涉及三个部分：
第一，不动产登记簿错误的涵义与类型。为什么要讲这个问题？在我看来，要理解不动产登记中的诸多制度，比如异议登记、更正登记以及理解善意取得，一定要研究清楚不动产登记簿的错误，明白什么情况属于登记簿的错误，这个问题很重要。因为这不仅决定了善意取得适用的正当性，而且在协调权利的保护和交易安全的维护这一类价值中都起到很重要的作用。
第二，作为不动产善意取得前提的不动产登记簿错误。我们必须结合善意取得制度来讨论登记簿的错误，把那些不属于登记簿错误的情形要排除善意取得的适用范围之外。同时，对于不动产善意取得中“善意”的理解也要结合登记簿的错误来考虑。
第三，不动产登记簿错误与更正登记、异议登记。这两个制度是由物权法首创的，但具体的规定都在《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》中。我将结合条例和细则来介绍如何通过更正登记来消除登记簿的错误，通过异议登记来暂时中断登记簿的公信力。
不动产登记簿错误，在《物权法》第19条中被称为“不动产登记簿记载的事项错误”。我们不动产登记簿记载的事项有哪些呢？在《物权法》中没有说，但是在《条例》中有表述。《不动产登记暂行条例》第8条第3款对不动产登记簿中记载的事项做出了如下规定：
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
自然状况错误、权属状况错误、其他事项错误
按照上述四个类型来对登记簿错误进行分类，大体上可以将不动产登记簿的错误分为三类，即自然状况错误，权属状况错误以及其他事项错误。这些错误中无论哪一类错误，当事人都是可以通过更正登记加以纠正。但是，只有权属状况错误才可能发生善意取得，也就是说登记簿记载的权利主体、权利内容和真实的权利主体、权利内容不一致的，才可能发生无权处分，进而受让人因善意而取得不动产物权。
当然，受让人还必须满足其他条件，如支付了合理的价格，且合同本身也不存在无效或者是可撤销的情形。也只有权属状况的错误，才需要通过异议登记暂时中断公信力，防止第三人善意取得。
如果仅仅是自然状况错误或者是其他事项错误的话，可以通过更正登记解决，比如说关于房屋面积的问题，房子本来有100平米但记载了90平米，你可以通过提交测绘报告这样的资料来证明这个是错的，然后进行纠正。
但是，权利状况错误必须通过更正登记。《物权法》的颁布是一个节点，在该法颁布之前和的处理方法不同，之前更多的是通过登记机构撤销登记或者到法院进行行政诉讼，由法院来撤销这样的登记行为。现在我们知道，就权利归属问题以及不动产物权变动基础法律关系，例如买卖、赠与、抵押产生的纠纷可以通过民事诉讼来加以解决。不必须通过行政诉讼，实际上行政诉讼也不足以解决这样的民事权利的纠纷。
这次《物权法解释（一）》的第一条对于民事诉讼和行政诉讼关系的界定，我感觉和之前最高法院关于审理房屋登记案件的司法解释就有所不同，之前的司法解释其实是把民事诉讼的范围界定的相对比较狭窄，它没有规定就不动产物权归属纠纷，可以通过民事诉讼，只是说作为基础关系的买卖、赠与、抵押无效或可撤销的时候才可以通过民事诉讼解决。
还有，就是这次《物权法解释（一）》第2条里面提到的确认之诉，也主要是和权属错误有关系。
《物权法解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
初始错误和嗣后错误
不动产登记簿错误的另一种分类方法就是分为初始错误和嗣后错误。
初始错误，是指在进行不动产登记时就已经存在的错误。比如说常见的中国夫妻在婚姻关系存续期间买房，我们中国人基于很多考虑只是登记在其中一方的名下，但是实际上这个房子是夫妻共有财产。以我个人为例，我的房子登记在我爱人名下，这是我们夫妻共有的，为什么我敢这么做，一个是因为对我和我太太之间感情的信赖，所以敢这样登记，如果不是很熟悉的人一起买房，你敢这样把房子就登记在他的名下，不写你作为共有人行吗？这是不可能的。
嗣后错误，是指在登记簿记载时虽然正确，但因登记后出现了新的法律事实而使得登记簿记载的事项与真实的情况不一致。包括：法律行为被解除或无效，以及法律行为以外的法律事实导致的物权变动，即《物权法》第28条至第30条的规定。比如说人民法院仲裁委员会生效的法律文书直接导致的物权变动，这种物权变动按照《物权法》第28条以下的规定不以登记为生效要件，直接发生物权变动。咱们知道这次《物权法》司法解释（一）对这个问题也做了规定。比较典型的法律文书就是分割共有的不动产或动产的判决，还有在执行程序中以物抵债或者是拍卖的裁定，这些将直接导致物权变动。这就使得真实的权利归属的和登记簿上的又不一致了。
这两种错误都可以通过更正登记，但是嗣后的错误有一些不是通过更正登记，更多是通过一种宣示登记来保持一致。
比如说《物权法》第29条规定，继承一发生，继承人就取得了不动产的物权，但是这个时候要单方申请一个转移登记，从而使得登记簿的记载和真实权利归属的保持一致，这种登记是一种宣示意义上的登记，不是一种处分登记。
了解了这个以后，我想讲的第二个大问题，就是关于作为不动产善意取得前提的不动产登记簿错误。
理解不动产善意取得时必须要考虑登记簿的错误
理解不动产善意取得时必须要考虑登记簿的错误，这一点很重要。为什么呢？大家都知道，我们中国的《物权法》没有把动产和不动产的善意取得分别作规定，而是放在一起，用一个法条来写。这主要是因为，在起草《物权法》的时候人们对这个问题的认识还不是很深入。
《物权法》第106条第1款的规定：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 ”
那么动产的善意取得和不动产的善意取得的原理是什么呢？过去许多人笼统地说，就是为了保护善意第三人。可是，保护善意第三人的制度很多啊，如表见代理、表见代表等，都是保护善意第三人的，但是他们和善意取得的原理是不是一样的呢？事实上，就是不动产的善意取得和动产的善意取得，它们二者的原理就不同。
不动产有登记制度，而且中国正在进行的统一的不动产登记，它所做的最重要的工作是要保证登记簿的真实和准确。为什么《条例》虽然只有短短的三十几条，但是《细则》有一百零八条，而且现在国土部还在起草不动产登记指南，这个指南的内容就更详细具体了。通过大量的立法，实际上就是要使登记机构在进行登记的时候要保证登记的真实准确。只有登记真实准确的情况下，我们中国的不动产登记制度才能够发挥公示、公信的作用，才能够维护不动产权利人的权利，保护交易的安全。
也就是说，今后从事不动产交易的时候，最重要的事就是看登记簿，登记簿上记载了是谁的，我信赖登记簿的记载，即便登记簿错了，我也受到保护。
所以，登记簿的正确性推定效力为不动产的善意取得提供了前提。我们国家的法律也明确承认了登记簿的推定力。
《物权法》第16条第1款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。请注意，这里用的是“根据”两个字，但是在讲证书的时候，《物权法》第17条只是讲“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。
为什么一个用“证明”，一个用“根据”呢？就是要强调登记簿具有推定力，而权属证书没有推定力。
之所以有这种规定登记簿推定力的信心，就是因为国家为了建立这种登记制度，为了保证登记簿的真实准确做出了大量的努力，投入了大量的资源。一方面有严格的登记程序，另一方面逐步提高登记人员的素质。国土资源部正在建立不动产登记员制度。我国目前在土地登记方面要求登记人员持证上岗，现在全国持证上岗的登记员有10万人左右。在房屋登记方面，住建部2008年推行了房屋登记官制度，要求从事登记审核和登簿的人，必须取得房屋登记官资格，这些人全国现在目前有32000人左右。
我们知道在国外对从事登记的人要求更高，德国是设立登记法官，法官是要通过国家司法考试的，而考虑到德国的司法考试很难过。德国后来设立了一个司法辅助人制度，类似于现在的法官助理，只要通过一个相对比较简单的考试就行了，这实际上都是为了保持登记簿真实准确。
正是有这样的信心，所以我们才敢规定登记簿的推定效力，从事交易的人信赖登记簿，这种推定效力直接建立了和善意取得之间的一种关联性。
但是动产的善意取得有什么不一样呢？动产的善意取得根本的原因不仅仅是对占有权利外观的信赖，事实上，现代社会中占有和所有权脱离的情况非常普遍，像租赁、借用、融资租赁等，占有物的人并不一定都是它的所有权人。正因如此，物权法里面不敢规定占有的权利推定力。我印象特别深刻的是，当年制订《物权法》的时候，有一次法工委专门在人民大会堂宾馆开了一个小规模的会议，就是讨论要不要规定占有的权利推定问题。最后，大家讨论了很久还是认为不规定为好，所以《物权法》里没有规定。
因此，在动产的善意取得中，其理论基础是混合的，即一方面是考虑到对动产占有的外观的信赖，同时还是要考虑到诱因原则，也就是说导致占有和所有脱离的原因究竟是什么。这就是说为什么《物权法》规定，遗失物原则上不适用善意取得，除非是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买的，才可以适用。
甚至连赃物都没有规定善意取得，尽管两高的司法解释里面，一定程度上也承认了诈骗的赃物是可以适用善意取得，但限制还是很严格，因为这里面要考虑到所有权人对于占有和所有的脱离有没有过错。如果有过错，就可以善意取得。
因此，动产善意取得的原理在某种程度上和表见代理是很相似的。表见代理的情形下，考虑到被代理人对于造成第三人相信无权代理人有代理权这个事实是否有过错，所以要倾向于保护善意信赖无权代理人有代理权的第三人。谁让你随便地把盖章的空白合同书就让人拿走，包括保险公司让业务员拿着盖好章的保险合同就去推销报销卖，最后业务员把投保人交的保险款项卷走了，保险公司翻脸不认账，这肯定是不行的。
所以动产和不动产善意取得之间是有很大差别的。我个人觉得我们在理解不动产善意取得的时候必须要考虑登记簿的错误，而登记簿的错误是确定善意的基本根据。
应将不动产善意取得的适用前提限定在不动产登记簿的权利事项错误
不能脱离不动产登记簿来适用不动产善意取得制度。不动产登记簿的权利事项错误不仅为不动产善意取得的适用提供了正当性基础，也有效地限定了善意取得制度的适用范围，有利于平衡物权保护与交易安全这两项法律价值的关系。
1.登记簿记载的权利事项错误的理解，有助于正确界定善意取得的适用范围
什么是登记簿错误？司法解释只提到了权利主体的错误，事实上权利内容的错误也可能会善意取得，比如说一个人的房屋上本来是有限制的，有预告登记的限制或者有查封登记，但是被错误的注销了，然后出售这个房屋给第三人，第三人就可以善意取得该房屋的所有权，取得的所有权上面没有了这种限制。
这里面讲到权利主体错误的时候，包括权利项错误的时候有三种情形可能要排除在外，实际上在上周人民大学王利明老师做物权法司法解释的讲座时，我也讲了自己的观点。
第一，冒名处分的情况。冒名处分在我们实践中最常见的就是以下两种情况：一个是假人，找一个人长得和真实权利人很像的人，拿着真实权利人的身份证、房产证把房子卖了。还有一个就是假书或假证，比如说伪造授权委托书，伪造被继承人死亡的证明，拿去进行登记。
在这些情况下，登记簿其实没有错误，那么这种情形下交易的人是善意，善意信赖的不是登记簿的错误，因为登记簿本身没错，他信赖的是交易对方。以为交易对方就是真实的权利人，或者以为交易对方有代理权，授权委托书是真的，这顶多是用表见代理的规则来处理。如果不构成表见代理，这个情况下合同只是在无权处分人和买受人之间发生效力，但是物权变动效力不发生，买受人也不能善意取得，根本原因是第三人并未对登记簿的错误产生信赖。
第二，借名登记。在这种情况下，可能是借名人由于种种原因不能够直接办登记，例如在北京要买房，需要符合一定的条件，你可能找一个人来，把钱给他，你出钱并实际使用房子。可是，房子登记在被借名人的名下。这种情形也不构成登记簿的错误。因为在这种情况下，从事买卖合同的人，就是被借名的人，也登记在被借名人的名下。借名人和被借名人之间有一个合同关系，是一个借名契约。这里我很赞同姜强法官的一个解释，借名人和被借名人之间实际上是有一个真实的合意，即房子先登记在被借名人名下，将来条件具备后，被借名人再把房子转移到借名人的名下。所以，在这个问题上，如果你认为借名登记存在登记簿的错误的话，就可以适用《物权法解释（一）》的第2条进行更正登记，要求确认登记簿上的物权，是不对的。因为登记簿没有错误，同理，被借名人处分该房屋时，也不构成无权处分，更不发生所谓的善意取得。
第三，合作开发房地产。这个情况比较复杂，大家看最高法院有关国有土地使用权的司法解释里面提到，合作开发房地产的情况有一些实质上是借款合同或房屋租赁合同，还有一些是实质上是房屋买卖合同。在名为合作开发房地产而实为房屋买卖合同的情形下，一方有地一方出资金，房屋建成了以后登记在有建设用地使用权的人的名下，他最后再去履行房屋买卖合同，把相应的几层的房屋先做分割登记，再转移给出资方。这种情形显然也不存在登记簿的错误，不发生善意取得的问题。
2.登记簿的错误对于我们理解善意很有用处
我认为，《物权法解释（一）》起草者在区分不动产与动产善意取得这个问题上表现得很矛盾，一方面它不希望过分地违背法律，因此，在该解释第15条规定什么是善意的时候将动产和不动产一起规定的，都提到了重大过失，但是，接下来在第16条和17条分别对不动产和动产的善意做了不同的界定。
我个人觉得，应当旗帜鲜明地区别对待不动产和动产的善意取得，明确对于善意的不同判断标准。对不动产的善意取得，我个人坚决反对把重大过失这个要件放进来的，因为这样的话实际上很大程度上会削弱登记簿的公信力。现在许多法院的判决认为，第三人不能信赖登记簿，还要去实地查看房屋以及尽到其他的谨慎注意义务。例如，有的判决说，银行在接受抵押物的时候，应当去确认房屋实际居住人是谁。但如果这样的话，那我们就没有必要搞登记。甚至有的银行还要求审查要件的时候，对于当事人伪造的离婚证明也要有相应的审查义务。
这样会导致我们国家建立的不动产登记制度和本来的立法方向是背道而驰的，根据我个人参与这个条例和细则的起草来看，未来我们是要越来越多地确定登记簿的公信力和公示力。将来我们在不动产交易中就应该信赖登记簿。
目前，我们国家没有像德国那样，所有基于法律行为的不动产物权变动都以登记为生效要件。毕竟我们有农村的物权，由于中国长期的城乡二元结构导致农村的不动产物权交易受到了很大的限制，例如宅基地不能抵押，家庭承包的土地承包经营权不能抵押。去年全国人大才通过立法授权北京大兴区等两百多个地方和天津的蓟县大概五十多个地方，允许试点家庭承包的土地承包经营权和宅基地使用权的抵押。
在农村不动产物权这块，我们更多地采取了登记对抗，甚至对于不动产物权的登记究竟是什么效力完全没有规定，最典型的例子就是宅基地。我国现行法律中没有一条明确说明取得宅基地到底是以登记为生效要件还是对抗要件。宅基地基本上还是靠审批，批给你，你就有了。但是，我觉得未来随着我们城乡要建立统一的不动产市场，包括我们将来的农村的集体建设用地可以去入市，同地、同权、同价，这种统一的不动产登记制度，在公示、公信力方面的作用会越来越明显。
我是不太主张对于不动产善意取得的善意加上重大过失的要件。最高法院的司法解释第16条里面也在很大程度上把重大过失的要件做了类型化的处理，结合登记簿来考虑，这样做是比较正确的。
更正登记
这次条例和细则规定了两大类更正登记，一类是依申请，这是最主要的。还有一类是依职权。
《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 ”
《不动产登记暂行条例实施细则》第79条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）证实登记确有错误的材料；
（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”
《细则》第81条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”
依职权这块有一个变化，原来住建部的《房屋登记办法》中依职权更正登记只是适用于错误不涉及到权利归属和内容的时候，因为登记机构作为一个行政机关是没有权力决定无权的归属的，只有法院拥有物权归属的最终确认权，或者在有仲裁协议的情况下，仲裁机关具有这项权力。总之，行政机关是没有权力的。
但是，一些行政法学界的学者不这么认为，他们一些人认为登记就是行政确权行为。按照这种观点，权利是行政机关确认后当事人才拥有。我们民法学者不赞同这种观点，我们认为，民事权利不是行政机关赋予的，登记只是一种公示的行为。你能说没有登记，就没有这个权利了吗？比如合法建造的房屋，按照《物权法》的规定，建造完毕的时候，就取得所有权了，没有进行登记只是说没有办法进入到法律体系中去进行相应的转移登记、抵押登记而已。
这次，《不动产登记暂行条例实施细则》把依职权更正登记的适用范围扩展得特别广，只要登记机构发现登记簿有错，不管什么错误，都可以通知你来更正。你不来，行政机关都可以依职权，然后再公告，公告结束后直接进行更正。对于这个规定，我比较担忧，将来可能会出很大的问题。这是依职权的条文，书里面这部分是由尹教授写的，比较清楚。
异议登记
时间关系，异议登记这块我主要介绍一个问题，即异议登记的法律效力。这次经过我和尹飞、常鹏翱等几位教授的争取，《不动产登记暂行条例实施细则》把异议登记的效力做了一个科学合理的规定，纠正了以前的错误。因为以前的房屋登记办法和土地登记办法都错误地异议登记的效力等同于查封登记，即一旦办了异议登记以后，如果你再想处分这个登记，登记机构是不受理的或者已经受理的也暂缓办理。这样的话，异议登记的效力就变得很高了，但是，我们知道，异议登记并非是限制处分登记，而只是一种警示或提示性的登记。所以，有了异议登记以后，不动产权利人完全可以继续处分不动产。
《细则》第84条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”
意思就是说将来万一这个处分是无权处分，那你就不是善意第三人了，不能善意取得。当然，因为异议登记不一定都是对的，有的可能是完全错误的，这就是说登记簿记载的就是真正的权利人。这种情况下买受人当然就完全不用担心了。
另外，我们可以看到这次《物权法》司法解释也明确一个问题，异议登记的失效跟当事人的诉权没有关系。也就是说，异议登记之日起15天之内申请人不起诉、不仲裁的，异议登记失效。但是，当事人依然可以到法院打官司，请求确认物权。我觉得这个很好理解，可能有些地方的法官错误的把异议登记的效力理解得太强大了，所以最高法院在司法解释中明确这点，我个人认为是非常有必要的。
《物权法解释（一）》第3条规定：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
我刚才结合登记簿的错误讲了三个内容，都是个人在学习研究物权法和不动产登记法中的一些粗浅的体会，不对之处，请大家批评指正。谢谢！
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