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编者：转自“天同诉讼圈”，他们研究力量很强。转载篇幅有所缩小。
买卖房屋等不动产物权协议经过预告登记，取得一定的物权效力，可以排除发生在后处分行为导致的物权变动。
一、预告登记能否排除裁判、裁决等法律文书导致的物权变动
因法律文书导致的物权变动也应当承认为预告登记的排除对象。如果不承认预告登记可以排除在后判决等法律文书导致的物权变动，将会使预告登记保全债权的功能大为减损，也可能引致一些当事人利用民事审判或仲裁程序投机取巧，恶意损害预告登记权利人的合法权益。正是出于此种考虑，《德国民法典》《瑞士民法典》都明确规定预告登记可以排除基于判决等司法行为所产生的物权变动。
二、预告登记能否排除查封等强制措施
1、在被执行人为预告登记权利人的情况下，因预告登记的不动产将会进入执行财产范围，为保障申请执行人的债权得以实现，法院可以对已经进行办理预告登记的不动产进行预查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《协助执行通知》）第15条第3项规定，被执行人办理预告登记的房屋可以进行预查封。
2、在被执行人系不动产权利主体，而预告登记权利人为债权债务关系之外的第三人时，对不动产实施查封或预查封将会与预告登记产生冲突。因为，预告登记的目的是保障该第三人在将来实现物权，而查封或预查封阻止了被执行人向该第三人实施处分行为，其结果是该第三人无法有效取得预告登记欲保全的物权。这意味着，普通债权经由强制执行程序便可具有优先于预告登记债权的效力，这不仅违反债权平等性原则，也有违预告登记制度的目的。因此，我们认为在这种情形下，预告登记权利人对法院采取的查封等措施提出异议的，原则上应该予以支持。
三、预告登记能否排除法院强制执行
同于上述理由，法院也不得以拍卖、以物抵债等方式强制执行已经办理预告登记的不动产。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”司法实践中，福建高院就在（2015）闽执异字第9号执行异议裁定书中援引该条规定，支持了预告登记权利人的执行异议申请。
应当注意的是，上述规定仅适用于“金钱债权”的执行，因为在这种情形中，申请执行人对被执行人的不动产并无特殊利益，案外第三人针对不动产债权经预告登记而取得优先性，没有理论上的障碍。但是，如果申请执行的债权系以不动产为标的，预告登记能否予以排除？司法实践中，有法院认为“预告登记制度保障了在出卖人'一房二卖'的违约情形下买受人要求实际履行的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权。但房屋预告登记权利人并非房屋物权的享有人，其对该房屋的物权转让请求权不能产生对抗法院执行的效力。”【湖北高院（2015）鄂民一终字第00137号民事判决】但是，我们认为上述观点有待商榷。根据《执行异议和复议规定》第24条的规定，案外人提出的排除执行异议应当满足三个条件：（1）案外人系权利人；（2）该权利真实、合法；（3）该权利能够排除执行。《执行异议和复议规定》第25条规定，判断案外人是否系权利人，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。所以，预告登记权利人一般应认定为待执行不动产的权利人。在预告登记真实、合法的情况下，预告登记的债权已经具有一定的物权效力，而申请执行的债权仍为普通债权，故前者应当优先于后者。如果预告登记不能排除对不动产的强制执行，将会破坏正常的债权顺位关系，也会使预告登记的功能大为减损。
综上，我们认为在现行法律体系下，应当肯定预告登记能够排除基于在后生效裁判文书或强制执行程序导致的物权变动。需要注意的是，上述排除效力的适用必须满足预告登记在先发生，以及预告登记的权利真实、合法等条件。实务上，法院在按照《协助执行通知》第2条的规定向不动产登记机构核实不动产权属时，应当注意核实预告登记情况，避免损害预告登记权利人的合法权益。另一方面，在因法律文书或强制执行导致物权变动的情况下，也应给予预告登记权利人救济途径，如民事诉讼法上的第三人撤销之诉、执行异议，以及不动产登记法上的更正登记、异议登记等。
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