邻居“住改商”，业主如何维权？

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“住改商”，是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用途房屋使用。“住改商”现象日益普遍，一定程度上挤占了小区其他居民的公共资源，并造成其他居民居住品质的降低。居民对于“住改商”侵犯其基本居住权的意见也日益增多。

那么，业主是否有权“住改商”？“住改商”需要谁同意？邻居如果擅自“住改商”，业主如何维权？

 

业主是否有权“住改商”？

 

依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。

 

擅自“住改商” 法院判排除

 

贾老先生是北京一小区的居民，自从楼上的业主林某将房间出租给一家公司作为办公场所，每天楼上人来人往的噪音严重影响了贾老先生作息，加之他长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。

 

无奈之下，贾老先生将邻居林某诉至法院，要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意贾老先生的诉讼请求，称自己有权自主地决定自家房屋的用途，他人无权干涉。法院经过审理，最后支持了贾老先生的诉讼请求。

 

[律师说法]

 

依据物权法规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

 

此案中，林某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，贾老先生作为利害关系人，有权要求林某承担排除妨害或者赔偿损失等民事责任。

 

就如何确定利害关系业主的范围问题，为避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。

 

部分业主同意改 法院判停业

 

王莹将自家位于小区内的住宅出租给他人经营串串香餐馆。楼上的业主马杰将王莹诉至法院。“我家长期生活在呛人的火锅味中。而且餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王莹未经我同意，将居民住宅改变为商业用房，严重影响了小区业主的生活。”故此，马杰请求法院判令王莹排除妨害，停止经营活动。

 

王莹则请求法院驳回马杰的诉求，声称串串香餐馆开业前是征得部分邻居同意的，马杰的反对并不代表多数人的意见。经过审理，法院最终判决支持了马杰的诉讼请求。

 

[律师说法]

 

“住改商”中的“利害关系业主同意”，这究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照“多数决”来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。因此，必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

 

本案中，王莹擅自“住改商”的行为未经该小区直接利害关系业主马杰的同意，所以，马杰有权要求王莹立即停止经营。         

 

律师提醒:三个问题值得注意

1.未经有利害关系业主同意进行“住改商”，法律后果是什么？

 

对此，《建筑物区分所有权解释》第10条第1款做出了相应规定，即按行为所致损害具体情形以及受损害权利的具体类型等，有利害关系的业主有权根据《物权法》、《民法通则》等法律规定，主张排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。

 

2.“住改商”中有利害关系业主的意见，是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？

 

《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行住改商。

3.如何确定有利害关系的业主的范围?

 

为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

 

律师建议:对于邻居擅自“住改商”的，业主有何维权途径？

 

首先，可由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。

 小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司。小区业委会和物业公司联合对租赁房屋户进行一种动态管理，要求租赁房屋者全部登记备案，并要签订不扰民承诺书等。

 

其次，在上述措施不足以禁止扰民情况的，可向物业服务企业进行投诉，并由物业公司进行举报。根据《物业管理条例》第46条的规定，物业服务企业应对擅自改变房屋用途的行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

 

第三， 在上述行为依然无法解决，有利害关系的业主可以向人民法院提起相邻权诉讼。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。