案例
2008年11月27日，中原公司带陶德华看房，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》，其中第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其关联人利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。
由于卖方在多家中介公司放盘，陶德华与其妻在另外两家中介公司的带领下也看了该房，其中某房地产顾问公司的报价比中原公司低20万元，并积极与卖方协商价格，最终陶德华与卖方在某房地产顾问公司居间下签订了房屋买卖合同。中原公司向法院起诉，主张陶德华的行为构成恶意跳单，要求陶德华支付违约金。
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
上述案例是最高院发布的指导案例，上述判决平衡了买方和中介方之间的利益，能够取得良好的社会效果。买方通过正当途径获得相同房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，既保护了买方的选择权，又能够促使中介公司提高服务水平、促进中介市场的良性发展。反之，如果存在买方利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同，则违反诚实信用原则，构成违约，应承担合同约定的违约责任。
何谓跳单
跳单，是指当事人通过房地产中介公司的居间服务而选定房源或交易相对方，为逃避或减少佣金，而又通过其他中介公司或直接与相对方签订合同的行为。目前房地产中介市场上普遍存在房源共享，房屋价值大又使得买卖双方对价格敏感，因此出现了不少跳单情形，中介公司为了保证自己的劳动成果不付诸东流，一般会在中介合同中约定禁止跳单条款。
各种名目的中介合同，如《看房确认书》、《独家代理协议》、《中介服务合同》等，只要符合“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”的特征，均为《合同法》上的居间合同性质。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。有些情况下，委托人实际上利用了居间人提供的信息和服务达成了交易，但跳过居间人另行签订买卖合同，则构成跳单。居间人可以主张一方恶意阻止条件成就的，视为条件已经成就，要求支付中介费，也可以在居间合同中约定禁止跳单条款，要求承担违约责任。但形形色色的禁止跳单条款并不一律有效或一律无效。
禁止跳单条款的效力
禁止跳单条款的效力问题是存在争议的，不少人认为，禁止跳单条款相当于中介公司“旱涝保收”，是不公平的格式条款，应认定为无效。也有人认为，禁止跳单条款虽然限制了当事人选择中介方的权利，但属于当事人意思自治的范畴，应予以尊重。对于这个问题，应结合条款约定具体问题具体分析。
对于是否属于无效格式条款的问题，中介合同一般是格式条款，但格式条款并非当然无效。根据《合同法司法解释二》第九条的规定，如果中介方对禁止跳单条款没有尽到提示说明的义务，那么委托人可以主张撤销该条款。在已尽到提示说明义务的情形下，认定是否无效，则要看是否存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形。例如，约定一旦带委托人看房，其在6个月内不论是否通过中介与房主达成合同的，均应支付中介费，该条款应认定为无效为宜。仅因为带看房的有限工作量就使得委托人陷入要么签合同要么付中介费的境地，损害了委托人的自由选择权。又如，在并非独家委托的情况下，约定只要中介方找到符合条件的买方，卖方必须无条件签订买卖合同，否则应支付相当于中介费的违约金，该条款亦应认定为无效。
而与上述指导案例中类似的禁止跳单条款，并不存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形，应该属于有效。因为委托人在签订中介合同时往往已经接受了一定程度的居间服务，如果后来利用中介方提供的居间服务订立了合同，根据公平原则，则应支付相应的报酬。
是否构成违约跳单的认定
在禁止跳单约定有效的情况下，是否构成违约，需要综合考虑以下几个因素：第一，是否属于独家委托卖房或买房协议；第二，中介公司是否积极提供服务；第三，委托人是否利用了中介公司提供的信息而达成合同；第四，委托人是否有逃避中介费的恶意。
在独家委托的情况下，比如卖方只通过一家中介公司放盘，中介公司承诺在一定期限内找到符合条件的买方并促成买卖合同的订立。如果卖方在委托期内绕过中介公司和买方签订合同，那么构成违约。
在非独家委托的情况下，双方的证明责任都更重。如果中介公司已经促使双方进入实质谈判阶段，委托人私下获取对方联系方式并签订合同的，可以认定为违约跳单。如果中介公司提供的中介服务并不多，委托人通过另一家服务更好的中介公司签订合同，那么不应认定为违约跳单。
跳单的违约金标准
中介公司往往约定等于或高于正常促成交易情况下的中介费的违约金。在独家委托中，中介公司的实际损失不会超过居间报酬（可以理解为预期利益损失）。如果违约金高于居间报酬，当事人可以主张违约金过高，法院或仲裁庭可综合考虑实际损失、中介公司已经进行的工作量、委托方的过错程度，对违约金予以调整。而在非独家委托中，单独一家中介公司促成交易达成的概率并非100%，中介公司的实际损失更不可能高于居间报酬，那么，其实际损失相当于为提供中介服务实际支出的费用，法院或仲裁庭可酌情予以评判。由于我国法律对违约金采取损失填平原则，如果中介方同时主张违约金和实际费用，法院或仲裁机构可择一高者支持。
律师建议
房产中介公司在房屋居间过程中应谨慎制定各种法律文件，注重相关证据的保留，保护公司权利。最好与客户签订独家委托协议或注重采集保留证明已经促使双方进入实质谈判阶段的证据,一旦客户绕过中介公司私下和业主成交或是通过别家中介代办手续而没有提供正常的居间服务，就可以拿起法律武器维护自己的正当权益。
（注：本文部分内容来源于“广州仲裁委员会”）
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