作者单位：无锡市不动产登记中心惠山分中心
一、对登记机构审查申请主体真实性的要求明显过高
本案原本是一起典型的民事侵权案件，但李某以登记机构对申请主体审查不严为由提起行政诉讼，则该案就成为一起行政案件。近几年，不动产抵押登记和转移登记中申请主体虚假的现象屡禁不止，申请主体虚假基本有两种情况：一是当事人持伪造的他人身份证冒他人之名申请不动产登记；二是当事人持他人的真实身份证冒他人之名申请不动产登记。
社会各界普遍要求登记机构对申请主体负有实质审查的职责，实际上超越了登记机构的能力。对于第一种情况，登记机构通常需要配备身份证读卡器才能识别。本案遇到的属于第二种情况，识别真假难度更大。当时工作人员对申请主体进行审查时通过身份证读卡器识别了身份证的真伪，比对了登记申请人与身份证上的照片，核查了归档留存的身份信息，登记机构认为已尽到了合理审慎的义务。由于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》所提及的“合理审慎审查义务”没能给出更详细的说明，需要法院按照登记人员的职业理性进行合情合理分析判断。但法院为确保其审判的正确性，则认为登记机构需进一步举证其已尽注意义务。无法举证的，法院视为登记机构未尽合理审慎的义务。
由于不动产登记相关法律法规的规定比较原则，法院不同法官的认定也存在不同，登记机构因而无所适从。因此，有必要对登记机构应尽的审查责任和审查标准程度进行合理定位，使登记机构和相关当事人、法院都有比较统一的认识。
二、处分未成年人不动产不应一刀切
实践中，对于离婚家庭未成年子女名下不动产的处分，登记机构普遍要求未成年人的离异父母共同向登记机构申请。人民法院审理此类案件时，也通常认定需离异父母作为共同监护人全部同意才可处分未成年人不动产。但从本着更有利于未成人生存、发展的角度出发，由离婚家庭抚养一方单方处分未成年人不动产也未尝不可。
不少离异家庭在处分未成年人不动产时，由于离异双方监护人存在个人恩怨，所以对另一方提出的主张故意不行使监护权。再者因为离异家庭的特殊性，抚养一方在未成年人就医、就学或改善生活等方面承担的经济压力要大于普通家庭，其要处分未成年人不动产的需求也会多于普通家庭。一概要求处分未成年人不动产时，离婚家庭未成年人的父母共同向登记机构申请登记，一则不切合当事人的实际困难，二则会迫使当事人使用不良之策。本案中第三人陈某在庭审中就辩称其是以经营超市为生，本想以房抵押贷款用于资金周转，但银行因房屋所有权人中有未成年人拒绝贷款。为了母子的生计，陈某多次与李某协商将儿子名下的房产份额过户至其名下，但李某均置之不理。无耐之下，陈某便让他人持李某身份证冒名办理了过户手续。
《民法通则》第十六条规定了“未成年人的父母是未成年人的监护人”。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第二十一条规定，夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。《房屋登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。上述法律法规设定的目的是为了保护未成年人的利益，但具体是要求监护人共同行使监护权，还是单方行使监护权即可，条文中并未作出明确规定。要求离婚家庭未成年人的父母共同向登记机构申请登记，对登记机构而言只是减少了登记风险，并没有从本质上起到保护未成年人利益的作用。生活中，即使父母双方同意处分未成年人的不动产，但非为未成年人利益的情形也不是没有。并且登记机构如要求离婚父母双方同意才能办理处分登记，可能会间接损害未成年人的利益，有违立法的本意。如本案陈某庭审中辩称其冒名办理过户手续是为了能贷款，完全是为了自己和儿子的生活所需。如果超市不能正常运转，将影响儿子的日常生活。倘若自己有非分之想，当初出卖房屋岂不是更好。
《民通意见》第一百五十八条规定，夫妻离婚后，未成年子女侵害他人权益，同该子女共同生活的一方应当承担民事责任；如果独立承担民事责任确有困难的，可以责令未与该子女共同生活的一方共同承担民事责任。根据该规定可认为，离异父母对未成年子女承担的责任是有区别的，与子女共同生活的一方是第一责任人，其享受的权利也应有别于另一方，否则难以体现公平公正的原则。当然，另一方监护人如确为未成年人利益着想，应当积极主动行使对一方监护人的监督权，防止对方恶意处分侵犯未成年人利益。离婚家庭抚养一方单方处分未成年人不动产后，如另一方监护人对处分登记有异议的，应当依据《民法通则》第十八条的规定，代理未成年人提起民事诉讼，还可要求另一方赔偿损失，确保未成年人利益不受损害。
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