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2016年12月29日，最高人民法院在《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【（2016）最高法民申3620号】中，认为“以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。”因此，债权人与债务人之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。但在本期所推送的案例中，最高院却又认为即使基于以物抵债的形式缴纳房屋价款，也不能否认债权人可以基于《执行异议规定》28条取得阻却执行的物权期待权。由此来看，就是否可以通过以以物抵债的方式缴纳房屋价款，从而取得物权期待权从最高院层面来讲还是有些分歧的。
裁判要旨
债权人以公司名义通过工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款，但在该房屋的实际权利人系该公司法定代表人的情况下，虽涉案房屋的物业管理费和电梯费的缴纳主体为该公司，但考虑到该公司股东为公司法定代表人及其父亲，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被法定代表人实际控制，其可以就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
案件背景
王波向最高院申请再审，所持理由：
（一）杨光在执行异议阶段及一、二审诉讼阶段陈述涉案房屋的取得方式差异巨大、自相矛盾。1.杨光在沈阳市中级人民法院执行阶段对查封房产提出执行异议，并陈述涉案房屋是由其本人以现金方式购买，但在本案诉讼中，杨光又称涉案房屋系朗晨科技公司于2004年4月7日从轻工公司通过以房抵顶工程款方式取得，之后在朗晨科技公司2010年4月清算时，杨光作为公司股东取得了涉案房屋。2.以房抵顶工程款协议的主体是朗晨科技公司，不是杨光个人。按照杨光在起诉状中的陈述，其是在2010年朗晨科技公司注销清算后取得的房产，但王波早已于2008年2月将涉案房屋查封，而查封财产的转移不得对抗申请执行人。
（二）杨光提供的商品房买卖合同、预收款发票早于抵债协议书形成，系为恶意规避执行而事后补签。
（三）二审法院认定杨光于涉案房屋查封前已实际占有使用房屋错误。杨光提供的（2007）和民房初字第775号民事判决书及（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书，其诉讼主体是沈阳朗晨环境工程有限公司，并非沈阳朗晨科技有限公司及杨光个人。
据此，无论是杨光的购房行为还是轻工公司与朗晨科技公司以房抵债的行为均是不真实的，其目的在于规避法律，恶意串通以逃避轻工公司应承担的法律责任。
裁判意见
最高院认为：
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2004年4月7日，轻工公司与朗晨科技公司签订协议约定，以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元。杨光与轻工公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨光购买的房屋为云顶大厦5层26号，房款为5640141元，二者具有同一性，加之轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系，因此，杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨光主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王波对此提出异议，认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊，不能证明双方存在真实的合同关系。因杨光向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日，轻工公司向朗晨科技公司汇款360万元，均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。?杨光已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨光应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。杨光提交的（2007）和民房初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨光、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司，但该公司的法定代表人为杨光，股东为杨光及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨光，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。
综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定杨光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引
《王波因与被申请人杨光、沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）案外人执行异议之诉案》【 （2016）最高法民申79号】
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