未成年人在法律上属于无民事行为能力人（10周岁以下），或者限制民事行为能力人（10周岁以上）。限制民事行为能力人能够从事与其年龄、智力相符的民事活动，或纯获益性的民事活动。无民事行为能力人只能从事纯获益的民事活动。法律对未成年人的人身、财产进行了立法上的特殊保护。《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”法律明确规定了保护未成年人的财产权利，未成年人的不动产是否可以处分，如何处分，是不动产登记机构面临的现实问题。
按《民法通则》第十八条的规定，立法目的是为了保护未成年人的利益。从不动产登记的角度理解，如果监护人代为申请未成年人名下不动产的转移登记、抵押登记，除非是为了未成年人的利益，否则不动产登记机构是不予登记的。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。按照该项规定，监护人处分未成年人不动产的，通过提供书面保证的方式，承诺保证未成年人的利益。通过书面保证，确保维护不动产登记过程中未成年人的利益。实务中，对于书面保证内容的审核有不同的观点，一种观点认为监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人不动产，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，办理监护人处分未成年人不动产时，只要监护人提供书面保证，声明“保证维护未成年人利益”即可，监护人实际上是否维护未成年人利益，登记机构不进行实质审查。另一种观点认为，书面保证的内容不仅应当声明保证未成年人利益，还应当提供相应的财产保证，比如为未成年人另购一套房屋，或在未成年人名下存一笔钱。持此种观点的人操作上也有不同，有的要求监护人在书面保证中写明情况即可，有的还要求监护人提供相应的权属证书或是存折。事实上，书面保证的内容决定了对未成年人利益的保障程度。如果只是写“保证未成年人利益”这几个字约束力较小，有可能成为空头支票。虽然按照法律规定，监护人给未成年人造成财产损失的，应当赔偿损失，但这也是事后的救济措施，不能防患于未然，未成年人的利益得不到有效保障。如果书面保证的内容包括了财产保证或是违约金的保证，就能够在很大程度上保障未成年人的利益。笔者认为，按照《民法通则》的规定，不动产登记机构对书面保证的内容还是应当审慎对待，同时也应当考虑可操作性，标准应当合情合理，不能过于严苛。
值得注意的是，不动产登记部门在收件时，还应注意收件材料的一致性。比如监护人代为申请不动产抵押登记时，抵押合同、借款合同往往会写明贷款用途。如果贷款用途写的是为了未成年人“出国留学”“看病就医”，没有问题，如果写的是“用于生产经营”就不符合规定了。未成年人不具有完全民事行为能力，不可能从事生产经营，贷款用途肯定是为了他人的生产经营，这显然与书面保证的内容是不一致的。这样的不动产抵押登记申请，不动产登记机构是不应当予以登记的。有反对意见认为，出具书面保证后，可以办理未成年人不动产的转移登记，为什么不可以办理抵押登记？抵押未成年人的不动产，不动产尚且登记在未成年人名下，转移登记办结后，不动产已经不在未成年人名下了。《不动产登记暂行条例》第十八条第二项和第三项规定，不动产登记机构应当查验有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致，登记申请是否违背法律、行政法规规定。这是《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记机构的审核职责。一旦发生纠纷，不动产登记机构必定要承担相应的法律责任。因此，不动产抵押登记若出现矛盾的申请材料，特别是申请材料违背相关法律规定的，不动产登记机构应当不予登记。
父母是未成年人的监护人，由其代理未成年人进行不动产登记。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，按照《民法通则》第十六条确定未成年人的监护人。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，需提供人民法院指定监护的法律文书或经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
父母在购买不动产时写未成年子女名字，或祖父母为未成年人购买不动产，实质是一种赠与，这种纯粹获益性的民事行为，未成年人是有民事主体资格的。父母可以作为法定代理人代为申请不动产登记。实务中，不动产登记机构常常纠结于是否要求父母共同提出登记申请。从登记风险角度分析，将不动产登记至未成年人名下没有太多登记风险，由父母一方代为申请是可以的。但在处分未成年人的不动产时，发生争议的可能性较大，应当由父母共同提出登记申请。实务中遇到父母离异的，可否由父母一方代为申请？最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第二十一条规定，“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。但是未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外”。可见，夫妻离婚并不必然导致其中一方对子女抚养权的丧失。处分未成年子女的不动产属于监护权的一部分，所以应当由父母双方共同提出登记申请。
实务中经常遇到这样的情况，父母在购房时写了未成年子女的名字，后来因为无法办理经营性贷款或是其他方面原因，想要把未成年子女名下的房产转移到自己名下。他们认为，购房款本来就是自己出的，只是写了孩子的名字，现在要换成自己的名字，写孩子的名字和写自己的名字差不多，都是家庭财产。这种认识是不正确的，虽然都是家庭成员，但在法律上，父母和子女是独立的民事主体。不动产登记在未成年子女名下后，就是未成年子女的财产，父母只能作为监护人代为管理。
父母如果把未成年子女的不动产通过买卖的方式转移到自己名下，则父母作为法定代理人签订买卖合同，卖方是未成年子女，代理人是父母，买方是父母，这类似于《民法》中的自己代理。由于自己代理不符合代理权的基本原则，所以很多国家的法律予以禁止。我国法律没有明确禁止，一般认为自己代理的合同效力待定。因为未成年人属于特殊群体，不具备完全民事行为能力，所以这种合同的效力不能被认可。所以，从法理上说，父母不能把未成年子女名下的不动产转移到自己名下。那么，父母能否把自己名下的不动产转移到未成年子女名下呢？有人认为可以，因为未成年子女在民事活动中是获益者，买卖很有可能只是形式，实质是赠与，纯获益性的民事行为应当是符合规定的。笔者认为，如果是不动产赠与，就应当提供赠与合同，而不是买卖合同，父母可以通过赠与的方式将自己名下的不动产转移至未成年子女名下。
未成年人是特殊群体，法律对其有特别的规定。对不动产登记机构而言，一方面，在为未成年人办理不动产登记时，应特别注意保护未成年人利益，尽到合理审慎的审查责任；另一方面，登记机构也应加大宣传，让办事群众了解相关的法律规定，以便其购置不动产及办理不动产登记时作出更加适合家庭发展、符合未成年人利益的决定。
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