房屋租赁合同纠纷 建设工程规划许可证 合同无效 折价补偿 占有使用费 过错责任 信赖利益损失
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案租赁合同无效，合同中有关添附补偿内容的相关约定条款亦归于无效。关于添附物的处理，应当根据法律法规及司法解释的相关规定予以处理。
2010年6月1日，某建筑公司（出租人，甲方）与某集团（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条租赁标的约定：楼房一座，共9层，建筑面积共12500平方米。楼房附属场地和附属设施包括：楼前楼后场地。楼房占地5亩，拥有国有土地使用证，土地使用权人为甲方，尚未取得房屋所有权证书。第二条租赁期限约定：本合同签订日为2010年6月1日，自签约之日起，甲方将租赁标的物交付乙方，双方依本合同行使权利及义务。双方商定本租赁合同期限为20年，即2010年6月1日起至2030年6月1日止，租金起算日期2010年6月1日。第三条租金及交付方式约定：2010年6月1日至2030年6月1日，标的物租金为每年562.5万元（按楼房建筑面积折合单价为每平米每天1.25元）。考虑到物价上涨因素，经双方协商一致后，租金每5年可以递增一次，增幅为上一款约定租金的3%。如果增加楼房租赁面积，双方另行协商并签订补充协议。第四条租赁用途约定：乙方租用甲方房屋用于办公和酒店经营。第五条双方约定事项载明：甲方负责依法办理租赁标的的产权证书，以保证乙方合法使用。第六条房屋装修约定：经双方认定，甲方提供租赁房屋未装修，甲方按现状提供租赁房屋，乙方可以按需要进行装修，装修费用由乙方承担。合同还约定了其他条款。
上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行，建筑公司将涉案租赁房屋及场地交付给集团使用。
2010年7月5日，建筑公司（甲方）与集团（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：甲乙双方于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，经双方确认，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积增加了1872.11平方米，经甲乙双方协商一致，双方签订本补充协议：双方同意将原合同中租赁标的建筑面积由12500平方米修改为14372.11平方米。乙方同意将原合同中一次性预付5年租金修改为按租赁标的物建筑面积一次性预付6年租金，为此原合同第三条第二款具体修改如下：“本合同签订后，乙方先一次性预付6年租金，共计3880万元整。其余租金从第七年开始支付。”
集团于2010年7月至2012年1月期间分多次共计向建筑公司支付6年租金共计3880万元。集团于2011年12月在承租房屋上注册成立了某酒楼公司，酒楼公司成立后在涉案房屋从事酒店经营。
2011年1月1日，集团（发包方，甲方）与中建某工程公司（承包方，乙方）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将集团办公楼精装修工程发包给工程公司，暂估合同价款为3000万元。本案审理过程中，集团提交了工程造价事务所对集团办公楼精装修工程项目结算出具的《结算审核报告》，载明：送审金额为44914575元，核定金额为43036970元。集团同时提交了装修工程款发票及凭证，拟证明其向工程公司支付了装修工程款的事实。
2012年1月13日集团（发包方，甲方）与某装饰工程公司（承包方，乙方）签订的《建设工程施工合同》（集团海外发展事业部办公区装饰装修设计及施工工程），暂估合同总价款为162万元。集团提交了造价咨询公司对集团海外发展事业部办公区装饰装修设计与施工工程结算出具的《工程造价咨询报告书》，载明报审金额为1899137元，核定金额为1662081元。集团同时提交了装修工程款的付款凭证、收据及发票等，以证实其向装饰工程公司支付装修工程款的事实。
2017年3月21日，集团向建筑公司发出《某集团关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，载明：2016年初，集团根据战略重组工作的需要，决定不再继续租赁上述标的房屋建筑，并提前向贵公司提出自2016年7月31日起，双方正式解除上述标的房屋建筑租赁的法律关系。
集团表示因建筑公司在收到解约函后未提出异议，因此双方的租赁关系已经于2016年7月31日解除。建筑公司于2017年3月21日收到了集团发出的《某集团关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，但表示不同意集团提出的提前解除合同的要求。
现建筑公司诉请：1.判令集团向建筑公司支付2016年6月1日至2018年10月31日期间的租金（或房屋占有使用费）16098559.75元；2.判令集团支付房屋空置期租金损失（即信赖利益损失）3330736.5元（6个月租金）。
集团反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》无效；2.判令建筑公司为集团开具金额为2275.769万元的房屋租赁费发票；3.判决建筑公司支付集团南北加建及地下室费用290万元、判决建筑公司支付集团涉案房屋结构和功能完善费用25286841元；4.判决建筑公司赔偿集团涉案房屋精装现值损失13426778元；5.判决建筑公司支付集团涉案房屋广场及水井的工程费用2046032.45元。
一、建筑公司与集团签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效；
二、集团支付建筑公司2016年6月1日至2018年12月29日期间的房屋占有使用费共计1670万元；
三、集团支付建筑公司信赖利益损失【下文揭秘...】元；
四、建筑公司支付集团装修现值损失1226630.86元；
五、建筑公司支付集团广场及水井工程现值损失1227619.47元；
六、驳回建筑公司的其他诉讼请求；
七、驳回集团的其他反诉请求。
【二审（改判）】
一、维持一审判决第一项、第二项、第四项、第五项【下文揭秘...】；
二、撤销一审判决第【下文揭秘...】项；
三、驳回建筑公司的其他诉讼请求。
一、出租人就未取得建设工程规划许可证的案涉房屋与承租人订立的租赁合同无效
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月5日推文】没有规证房屋租赁合同无效，承租人为何被判承担80%的过错责任？
二、没有规证房屋租赁合同无效，承租人为何被判承担80%的过错责任？
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月5日推文】没有规证房屋租赁合同无效，承租人为何被判承担80%的过错责任？
三、房屋租赁合同被认定为无效后，案涉房屋占有使用费的标准及支付期限如何确定？
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月12日推文】租赁合同无效房屋占有使用费支付起止时间及标准如何确定？
四、租赁合同无效承租人对涉案大楼的南北加建及地下室施工费用、结构和功能完善费用及装修费用的补偿问题如何解决？
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案租赁合同无效，因此合同中有关添附补偿内容的相关约定条款亦归于无效。关于集团添附物的处理问题，应当根据法律法规及司法解释的相关规定予以处理。
本案审理期间集团申请对房屋的装修现值损失、涉案房屋的南北加建及地下室、粗装、给排水、空调、消防、强弱电、其他费用的现值损失、涉案房屋广场及水井工程的现值损失进行司法鉴定。鉴定公司组织双方进行了多次现场踏勘后出具了正式的《工程造价鉴定意见书》，结论为：广场及水井工程因原被告双方提供资料无法进行工程量计算，经现场踏勘所有地下隐蔽工程均无法测量，而现场踏勘的内容非常有限，故本次工程造价按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额计入。意见为：工程造价鉴定金额为7360773.79元（其中装修工程现值损失金额为6133154.32元，广场及水井工程的现值损失金额为1227619.47元）。
关于涉案添附物的现值损失问题，集团申请了司法鉴定，法院委托鉴定公司进行了工程造价鉴定，鉴定公司作为专业的工程造价鉴定机构，委派具有造价鉴定资质的鉴定人员，根据双方提供的鉴定材料及现场踏勘的基础上，遵循鉴定工作的相关规程，充分运用自身的工程造价的专业知识和技能，就所涉鉴定事项出具了专业的鉴定意见。法院认为，鉴定意见书对涉案鉴定事项出具的结论，能够作为确定本案所涉鉴定事项现值损失数额的依据。
关于南北加建和地下室工程费用问题。双方签署的《集团办公大楼装修工程建筑公司承担费用的确认函》中对承担费用的主体、费用的数额及明细等进行了明确约定，根据上述《确认函》约定，南北加建及地下室工程费用数额为290万元，承担费用的主体为建筑公司。《确认函》签署后建筑公司通过抵账协议的方式，负担了上述290万元的南北加建及地下室工程费用。法院认为关于南北加建及地下室工程费用，双方通过确认函的形式对费用的数额及承担费用的主体进行了约定，建筑公司根据确认函的约定承担了上述费用，南北加建及地下室工程费用已经处理完毕，集团无权再要求建筑公司负担南北加建及地下室工程费用，故法院对集团要求建筑公司支付南北加建及地下室费用290万元的反诉请求不支持。
关于装修现值损失的补偿问题。《工程造价鉴定意见书》在对涉案装修工程造价鉴定的基础上，根据耐用年限、已使用年限、折算系数及现场勘查修正系数确定的综合折算系数，确定涉案装修工程的现值损失数额。在涉案租赁合同无效的情况下，上述已经形成附合的装修现值损失，应当由双方按照各自过错程度进行分担。建筑公司的分担比例为20%，集团应自行承担的比例为80%。
关于广场及水井工程费用问题。鉴定公司在《工程造价鉴定意见书》中按照打井施工合同的合同金额及广场工程的结算金额作为广场及水井工程费用的造价金额，依据充分，法院予以采信。集团为经营酒店之需而另行打井施工，系为实现租赁用途及合同目的而为的必要添附行为，虽然涉案租赁合同无效，但该水井对涉案大楼仍有继续利用之价值，建筑公司应当按照《工程造价鉴定意见书》中核算的水井施工的现值损失金额对集团进行相应的补偿。同理，集团为实现涉案大楼办公和酒店经营需要而进行的广场施工，系集团为实现租赁用途和合同目的、在楼房附属场地上而为的必要添附行为，虽然涉案租赁合同无效，但广场对涉案大楼仍有继续利用之价值，建筑公司应当按照《工程造价鉴定意见书》中核算的广场施工的现值损失金额对集团进行相应的补偿。
五、何为信赖利益损失，租赁合同合同无效，本案当事人能否主张信赖利益损失？
【详见下文解析……】
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
联系客服
