房屋空置期租金损失是否等同于信赖利益损失，租赁合同无效该损失能否索赔？
——某建筑公司与某集团房屋租赁合同纠纷案（二审）法律解析
房屋租赁合同纠纷 建设工程规划许可证 合同无效 折价补偿 占有使用费 过错责任 信赖利益损失
信赖利益损失系指信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等，其与房屋因闲置产生的空置期损失并非同一概念。在涉案房屋未取得建设工程规划许可证、租赁合同无效的情形下，出租人主张该项损失缺乏法律依据。
原告: 某建筑公司（反诉被告、上诉人）
被告：某集团（反诉原告、被上诉人）
2010年6月1日，某建筑公司（出租人，甲方）与某集团（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条租赁标的约定：楼房一座，共9层，建筑面积共12500平方米。楼房附属场地和附属设施包括：楼前楼后场地。楼房占地5亩，拥有国有土地使用证，土地使用权人为甲方，尚未取得房屋所有权证书。第二条租赁期限约定：本合同签订日为2010年6月1日，自签约之日起，甲方将租赁标的物交付乙方，双方依本合同行使权利及义务。双方商定本租赁合同期限为20年，即2010年6月1日起至2030年6月1日止，租金起算日期2010年6月1日。第三条租金及交付方式约定：2010年6月1日至2030年6月1日，标的物租金为每年562.5万元（按楼房建筑面积折合单价为每平米每天1.25元）。考虑到物价上涨因素，经双方协商一致后，租金每5年可以递增一次，增幅为上一款约定租金的3%。如果增加楼房租赁面积，双方另行协商并签订补充协议。第四条租赁用途约定：乙方租用甲方房屋用于办公和酒店经营。第五条双方约定事项载明：甲方负责依法办理租赁标的的产权证书，以保证乙方合法使用。第六条房屋装修约定：经双方认定，甲方提供租赁房屋未装修，甲方按现状提供租赁房屋，乙方可以按需要进行装修，装修费用由乙方承担。合同还约定了其他条款。
上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行，建筑公司将涉案租赁房屋及场地交付给集团使用。
2010年7月5日，建筑公司（甲方）与集团（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：甲乙双方于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，经双方确认，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积增加了1872.11平方米，经甲乙双方协商一致，双方签订本补充协议：双方同意将原合同中租赁标的建筑面积由12500平方米修改为14372.11平方米。乙方同意将原合同中一次性预付5年租金修改为按租赁标的物建筑面积一次性预付6年租金，为此原合同第三条第二款具体修改如下：“本合同签订后，乙方先一次性预付6年租金，共计3880万元整。其余租金从第七年开始支付。”
集团于2010年7月至2012年1月期间分多次共计向建筑公司支付6年租金共计3880万元。集团于2011年12月在承租房屋上注册成立了某酒楼公司，酒楼公司成立后在涉案房屋从事酒店经营。
2011年1月1日，集团（发包方，甲方）与中建某工程公司（承包方，乙方）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将集团办公楼精装修工程发包给工程公司，暂估合同价款为3000万元。本案审理过程中，集团提交了工程造价事务所对集团办公楼精装修工程项目结算出具的《结算审核报告》，载明：送审金额为44914575元，核定金额为43036970元。集团同时提交了装修工程款发票及凭证，拟证明其向工程公司支付了装修工程款的事实。
2012年1月13日集团（发包方，甲方）与某装饰工程公司（承包方，乙方）签订的《建设工程施工合同》（集团海外发展事业部办公区装饰装修设计及施工工程），暂估合同总价款为162万元。集团提交了造价咨询公司对集团海外发展事业部办公区装饰装修设计与施工工程结算出具的《工程造价咨询报告书》，载明报审金额为1899137元，核定金额为1662081元。集团同时提交了装修工程款的付款凭证、收据及发票等，以证实其向装饰工程公司支付装修工程款的事实。
2017年3月21日，集团向建筑公司发出《某集团关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，载明：2016年初，集团根据战略重组工作的需要，决定不再继续租赁上述标的房屋建筑，并提前向贵公司提出自2016年7月31日起，双方正式解除上述标的房屋建筑租赁的法律关系。
集团表示因建筑公司在收到解约函后未提出异议，因此双方的租赁关系已经于2016年7月31日解除。建筑公司于2017年3月21日收到了集团发出的《某集团关于解除房屋租赁法律关系的告知函》，但表示不同意集团提出的提前解除合同的要求。
现建筑公司诉请：1.判令集团向建筑公司支付2016年6月1日至2018年10月31日期间的租金（或房屋占有使用费）16098559.75元；2.判令集团支付房屋空置期租金损失（即信赖利益损失）3330736.5元（6个月租金）。
集团反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》无效；2.判令建筑公司为集团开具金额为2275.769万元的房屋租赁费发票；3.判决建筑公司支付集团南北加建及地下室费用290万元、判决建筑公司支付集团涉案房屋结构和功能完善费用25286841元；4.判决建筑公司赔偿集团涉案房屋精装现值损失13426778元；5.判决建筑公司支付集团涉案房屋广场及水井的工程费用2046032.45元。
【一审】
一、建筑公司某集团签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效；
二、集团支付建筑公司2016年6月1日至2018年12月29日期间的房屋占有使用费共计1670万元；
三、集团支付建筑公司信赖利益损失100万元；
四、建筑公司支付集团装修现值损失1226630.86元；
五、建筑公司支付集团广场及水井工程现值损失1227619.47元；
六、驳回建筑公司的其他诉讼请求；
七、驳回集团的其他反诉请求。
【二审（改判）】
一、维持一审判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销一审判决第三项、第六项；
三、驳回建筑公司的其他诉讼请求。
一、出租人就未取得建设工程规划许可证的案涉房屋与承租人订立的租赁合同无效
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月5日推文】没有规证房屋租赁合同无效，承租人为何被判承担80%的过错责任？
二、没有规证房屋租赁合同无效，承租人为何被判承担80%的过错责任？
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月5日推文】没有规证房屋租赁合同无效，承租人为何被判承担80%的过错责任？
三、房屋租赁合同被认定为无效后，案涉房屋占有使用费的标准及支付期限如何确定？
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月12日推文】租赁合同无效房屋占有使用费支付起止时间及标准如何确定？
四、租赁合同无效承租人对涉案大楼的南北加建及地下室施工费用、结构和功能完善费用及装修费用的补偿问题如何解决？
【此部分分段解析详见本公众号2020年8月20日推文】租赁合同无效，承租人装饰装修、加建工程等损失如何处理？
五、租赁合同合同无效，当事人能否主张信赖利益损失？
一审法院认为：租赁合同无效，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、合同的剩余租期等因素酌情予以支持。涉案房屋租赁合同纠纷完全系集团在承租期内因自身原因单方提出退租而引发，建筑公司作为信赖合同有效及能够履行的一方当事人，有权根据诚实信用原则要求集团赔偿信赖利益损失。
因涉案大楼在2018年2月发生水管爆裂，一审法院组织现场勘验时发现大楼多处存在漏水情况；2018年12月现场交接勘验时发现电梯存在积水，需要清理积水后对电梯进行检修和启用；由于上述问题的存在，导致其他设备设施等的检测只能延期，处理上述问题及检测设备设施的期限对建筑公司而言构成闲置期，建筑公司因此遭受一定的闲置期损失，即信赖利益损失。关于信赖利益损失的具体数额，根据当事人的过错程度、合同的剩余租期、设备设施的检修移交期限、另行出租的闲置期及本案的案情等予以酌情确定为100万元。
二审法院认为（改判）：信赖利益损失系指信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等，其与房屋因闲置产生的空置期损失并非同一概念；根据本案已经查明的事实，建筑公司就合同无效应承担一定过错，其在出租房屋时作为出租人对于房屋并无建筑规划手续的状况系明知，故其不符合主张信赖利益损失的主体条件；关于房屋的空置期损失问题，在涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下，建筑公司主张该项损失缺乏法律依据。一审法院对建筑公司主张的该项损失予以部分支持错误，二审法院对此予以纠正。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
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