最高院：“借名买房”情形下，借名人对于房屋的权利能够排除强制执行！

宜

9月

26日

裁判要旨

不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
当事人之间确存在借名购房关系，借名人也提供证据证明其系房屋实际出资人及占有人，房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。
且借名人通过借名买房将真实物权登记于出名人名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合法律关于当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故借名人对于房屋的权利能够排除强制执行。

案例索引

（2021）最高法民申3543号

基本案情

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈武平，男，住江西省南昌市红谷滩新区。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗士奇，男，住江西省南昌市东湖区。

一审被告：陶慧君，住江西省南昌市高新区。

一审被告：罗利钢，住江西省南昌市东湖区。

一审原告罗士奇称，案涉房屋是是其于2005年4月12日根据按揭购房规定，向江西中寰置业有限公司汇入32万元首付款购买的。2005年6月20日，当其与招商银行南昌市分行签订按揭贷款合同时，招商银行发现其年龄已经超过60周岁不符合贷款条件。在已支付按揭购房款的条件下，为解决住房问题，其同意以儿媳陶慧君名义购置。从2005年6月20日签订按揭购房贷款至今已14年整，共计166个月的月供贷款本息均由本人支付，陶慧君从未支付一个月。自2005年6月购房以来，其一直居住在涉案房屋内，从未离开过，所有物业费均由其本人支付。据此，罗士奇提起案外人执行异议之诉，请求法院排除一审被告陈武平对涉案房屋的强制执行。

江西省南昌市中级人民法院一审驳回了罗士奇诉讼请求。罗士奇不服一审判决，提起上诉，江西省高级人民法院二审改判，支持了罗士奇的诉讼请求，判决停止对案涉房屋的强制执行。陈武平不服江西省高院的判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理后，维持二审，驳回了陈武平的再审申请。

最高院观点

本院经审查认为，

一、关于二审判决认定事实是否缺乏证据证明的问题。根据本案查明的事实，2005年，罗士奇已超过60岁，招商银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同，符合日常生活习惯。按一般的生活常理，借名购房中购房人一般会承担全部费用，与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看，结合汉邦公司章程、股东花名册、汉邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定汉邦公司支付的首付款是受罗士奇委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由罗士奇支付，首付款和月付贷款的支付均与陶慧君无关。另外，结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗士奇。故，二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买，且首付款及按揭款均由罗士奇支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用，具有相应的事实依据，并无不当。

二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

综上，陈武平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回陈武平的再审申请。

小编评析

通过对最高院审查意见的解读，我们了解，借名买房如存在违反国家法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗等无效情形，借名人则不能基于“借名买房”关系取得对房屋的合法所有权，自然也不能排除对涉案房屋的执行。

借名买房如不存在违反国家法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗等无效情形，借名买房协议一般认定有效。此时，如果借名人能够提供充分证据证明出名人只是名义产权人，借名人才是实际产权人，则可以排除执行。反之，则不能。

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来源：中国裁判文书网

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