南阳户型进化史

南阳某些开发商不讲武德。

都2020年了，还拿着10年前的户型，来pian，来偷袭，我们善良的南阳买房人。

这好吗？这不好！

我劝这些开发商，耗子尾汁，好好反思，以后不要再犯这样的聪明，小聪明啊！

建议这些开发商，读一读这篇文章，学习学习南阳户型进化史，提高一下姿势水平，提升一下武德。

下面，我打一个连五鞭。

1

全市一个设计师时代

上世纪1980、1990年代，南阳的房子还没有完全市场化，除去城中村的平房不论，家属院是这个时期的主流。

户型小，千篇一律，设计单一是这个时代最突出的特色。

无论你是领导，还是普通职工，户型都大差不差。所有的家属院，都整齐划一，像是从一个模子里刻出来，这些楼其实有一个洋气的名字：“赫鲁晓夫楼”。一张图纸，一个结构，一样户型，整齐规划，面积窄小。

（前苏联随处可见的赫鲁晓夫楼）

（南阳市区八九十年代随处可见的中国版“赫鲁晓夫楼”）

我们看看南阳“赫鲁晓夫楼”的经典户型。

这是中州路十五小附近某小区户型，84㎡，1999年建造。条件已经算不错。“厨房+卫生间+客厅”在一侧，所有卧室在另一侧。

但是户型采光、卫生间设置都不是很合理，南北不通透。三个卧室直接对着客厅、餐厅，也有种种不便。

枣林街1996年的某单位家属院，77㎡。

长江西路某局家属院，70㎡，1992年。

当然，还有一些“赫鲁晓夫楼”户型，为了凑功能分区，做成了卧室、厨房包围客厅的模样。进门先是“卫生间+厨房”，然后厨房还会有个拐角，放点东西，客厅在中间，相对局促。这样的户型，在当年南阳单位家属院中，也很有代表。

人民路，某单位家属院，77㎡，1985年

虽然看着寒碜，这个时期的户型也并非一无是处。宽景阳台，就是这个时期一大特色，要么连着客厅，可以通过“封阳台”扩大客厅面积，要么贯通两个卧室。晒个衣服，喝喝茶，当单纯的储物间，都很方便。

伏牛路某单位小区，1998年，92㎡

桑园路某小区，2000年，122㎡

简单总结下，这个时期的户型特点：

1、设计简单粗暴，一张图纸走天下。

2、厨房常常挨着卫生间，卫生间极小。

3、卧室联排，正对客厅，或卧室包围客厅。

4、阳台，墙体开窗。

5、垃圾直接顺着楼道扔下去。

2

脑洞大开时代

2000年以后，中央推进住房制度改革，住房商品化的浪潮席卷全国，房地产市场开始形成。在那个不规范的时代，找找关系，拿到地，批个条子从银行贷点钱，就可以搞开发了。

最大化利用土地，尽可能把面积搞大，奇葩户型迭出迭，设计缺乏细节考虑，是这一时期的特色。这一时期的房子，至今还占据着南阳市场的半壁江山，在本地小开发商之中，尤为常见。

下面两个手枪户型，就是典型。

范蠡东路某小区，2014年，142㎡

天冠大道某小区，97㎡，2012年

2019年某复活烂尾楼的户型，基本沿袭了90年代的设计风格。

虽然不少户型依然留有“赫鲁晓夫楼”的影子，但户型面积整体有所提高，房间也变得多起来，排布也变得合理。

如以下这个户型，3室2厅1厨1卫，保留了苏联式的贯通阳台。但是卫生间正对餐厅，卧室采光则都非常不好。

建设东路一高附近，142㎡，2009年。

建设中路玄妙观某小区，121平米，2003年。

为了保证采光，下面的户型给两个卧室增加了阳台，但是客厅的采光只能安排在角落。

红庙路某小区，89㎡，2016年

伏牛路某小区，110㎡，2010年。

下面这个户型，客厅和餐厅做了分区，但厨房拐角浪费面积过大，客厅几乎没有采光。

以下这个户型，带有明显赫鲁晓夫楼的痕迹，两个次卧一览无余，没有隐私。过道浪费面积，没有餐厅功能分区，但厨房阳台是亮点。

兴隆路某中学家属院，93平米，2000年。

下面这个户型，跟近几年的高层设计已经很接近，但餐厅正对卫生间，整体通透性欠佳。

八一路某小区户型，146㎡，2012年。

下面这两个户型，餐厅有意错开了卫生间，但客厅和餐厅面积分配不合理，整体功能分区错位，不利于业主在屋内活动，尤其是坐轮椅或行动不便的老年人，屋里犄角旮旯比较多。

北京南路某小区，96㎡，2014年

下面这个户型，已经算这一时期不错的设计，但过道过长，浪费面积，通透性欠佳。

这一时期的户型特点，很难准确概括，说几点大致感受：

1、户型面积整体升级，以前60㎡三代同堂的日子一去不复返。

2、丰富的功能分区开始出现，但合理性欠佳。

3、拼凑功能区的现象很常见，餐厅、客厅、过道等分区时常错位。

4、采光、通透性整体不好，苏式大阳台的优良传统设计逐渐消失。

5、犄角旮旯，凑面积现象出现，不利于业主日常起居活动，增加购房成本。

6、高层公摊的概念开始出现。

3

买方市场时代

在某品牌开发商的内部文件中，有这么一个思路——

根据客户购买力，倒推户型面积和设计。也就是说，先找产品定位，再确定户型设计和建标。

该开发商分析了2017年洛阳涧西区的购买力，主要集中在总价80万和110万以内，然后根据区域单价，倒推户型面积。

如，区域均价9000，那么90多㎡和120—130㎡的户型就必须是主流。然后根据客户群体定位，再进一步细化户型的功能分区和独特设计。

说直白点，就是区域主力购买人群需要什么样的房子，开发商就设计什么样的户型。

这个市场倒推，在南阳同样有效。90%以上的买房人，都没有你想象中那么有钱，大小两个户型，两个价格，基本锁定了主流购买主力。这样做的结果就是促使开发商直接锁定户型和面积，只做市场热卖的户型。

对于一些品牌开发商，因此出现系列迭代产品。产品成系列，相应的采购成本就会大大降低，然后通过系列迭代，来适应不同时期的客户群体。

开发商省钱的方式，不再把“犄角旮旯”的面积卖给客户，而是从建筑成本、采购成本上压缩造价。

如今河南市场上的户型，非常丰富，我们拿郑州某开发商的户型来看，基本就是如今市场的主流设计。

我们会发现，“苏式大阳台”又回归了，只是换了个名称，叫“宽景大阳台”。

这种样板户型，各个房间的采光，功能分区，也做得相对精细。

我们看南阳某开发商，即使97㎡的户型，也做出了3室2厅，而且发明了独树一帜的“1.5卫”概念，充分考虑了刚需三代同堂居住的需求。同样，苏式宽景阳台设计。

再看南阳市场上某户型，该开发商所处区域竞争激烈，短兵相接，所以其设计的产品定位，就拿出了200%的诚意——

119㎡，做出了4室2厅2卫，目前在南阳也很少见。

当然，强中更有强中手，你户型精细化，我户型就帮客户偷面积。阳台不封，都是半赠送。

国标GBT17986.1-2000《房产测量规范》有明确规定。

下面这个户型的特色是卧室阳台和第四个次卧的设计，你能看出来开发商的道道儿吗？

总结这个买方时代的户型特色，房子终于回归了人居时代，可圈可点的地方很多：

1、户型设计越来越精细，小三房、小四房出现。

2、动静分离，厨卫分离，功能分区合理。

3、客户定位明确。

4、通透性提高，苏式大阳台回归。

当然户型之外，社区的配套、学区、绿化、物业、设计风格、外立面、电梯品牌、入户大厅、梯户比、建标等等也成为了客户考虑的对象，这也是房地产市场走向品牌化，市场细分的必然。

4

二十多年来，南阳房地产市场变化万千，户型被打上了明显的时代烙印，仅从房子的户型设计，我们大致就可判断出项目所处的年代。

市场的买房者也从不在乎户型，到对户型斤斤计较，不知道什么是公摊，到对25%以上公摊习以为常，不知道什么叫居住体验，到习惯了买房先逛逛样板间，看看示范区……

在一个房价不可能回归3000元的年代，也许只有户型的不断升级迭代，才是买房人唯一值得期待的事。

（墙壁可移动的开放式户型，卧室墙壁可移动伸缩）

（一种可变空间式户型设计理念）

随着科技的发展，未来的房子也许会出现更多的科技元素，可变空间户型、可移动户型、嵌入式拼装户型，也许在不远的将来就会到来。

市场的脚步从来不停歇，一代又一代人的需求也在改变。

从遍地奇葩到个个牛叉，南阳这些年户型进化已相当明显。

没有一劳永逸的户型，只有被时代所淘汰的设计。说不定我们今天推崇的户型，十年之后也是渣渣。

按照传统功夫的点到为止，本文到此结束。