原创 投资服务团队 中债资信 2023-05-22 17:43 发表于北京
内容摘要REITs（不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式募集资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专门机构进行投资管理，并将收益分配给投资者的一种信托基金。
REITs在国外发展相对成熟，并且在较长时期表现出高收益、低回撤的特征。本文总结了境外主流REITs市场美国、日本、新加坡的经验发现，上述国家在推出REITs时经济发展进入调整期、城镇化发展到较高水平、住宅市场到达顶部并逐步走弱而商业地产供给充足。从发展现状看，美国REITs市值全球占比逾六成，以权益型REITs为主导，底层资产以零售和住宅为主。亚洲市场REITs市场起步较晚，底层资产多元化。
国内REITs市场当前已形成类REITs、公募REITs和“人行版”REITs三种类型，其中类REITs发展最早、当前存续规模最大，底层资产较为多样，本质上属于债权融资；公募REITs自2021年首发以来累计发行规模接近千亿，底层资产从基础设施逐步扩容；“人行版”REITs底层资产类型以租赁性住房为主，发行规模有待扩大。
考虑到（1）我国经济已由高速增长阶段转向中低速高质量发展阶段，城镇化率增速放缓；（2）商品住宅销售见顶，租赁住房市场广大；（3）商业用房及基础设施存量规模很大，为REITs发展提供了充足的底层资产基础，我国当前已具备大力发展REITs的经济社会背景，叠加REITs尚处于发展初期的实际，我们提出了大力发展REITs的相关建议。
内容摘内
前言
2023年3月24日，证监会和发改委相继发文[1]支持REITs发展，提出优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，公募REITs底层资产从基础设施、保障性租赁住房进一步扩容至消费领域。REITs作为可以盘活存量资产的重要手段，在海外市场已较为成熟，近年国内REITs发展步伐不断加快，发行规模不断增加。本文从国际经验出发，在对国外REITs全面介绍的基础上，梳理了国内REITs的发展历程、不同类型REITs的特点、发展现状，最后提出了相关建议。容摘要
一、REITs概述
（一）概念
REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金），是以发行收益凭证的方式募集资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专门机构进行投资管理，并将收益分配给投资者的一种信托基金。在典型的REITs交易结构中，REITs通过首次公开募集从投资人处筹集资金，购买并持有底层资产（不动产），之后REITs将底层资产的收入（主要是租金收入和资产增值）作为收益分配给投资人。
REITs的底层资产需要满足两项基本条件：（1）必须是产权清晰完整的实体资产，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定；（2）必须能够产生稳定的经营现金流，例如各类商业物业/租赁性住房等产生的租金、各类基础设施产生的运营收入等，从而使得REITs能够有收益并持续派息。
（二）分类
根据组织形式不同，REITs可以分为公司型和和契约型两种。公司型REITs主要存在于美国和英国，其最大特点是公司具有独立法人资格，REITs份额即为公司的股权，投资者为公司股东。公司型REITs多采用内部管理的模式，由公司聘用内部管理团队进行管理，包括资产运营、投融资和物业管理等。契约型REITs多出现在亚洲市场，例如新加坡、中国香港等地，是以信托或基金作为载体，通过发行信托凭证和基金份额来筹集资金用于投资不动产。契约型REITs以自身为上市主体，由投资者和发起人持有REITs份额，采用外部管理模式，即外聘信托或基金管理人和物业资产管理人来进行管理，存在利益冲突和信息不对称风险。
根据收益来源不同，REITs可以分为权益型、抵押型以及混合型三种。权益型REITs拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务，投资者的收益来自租金和不动产的增值，是REITs的主导类型。抵押型REITs是直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资，其主要收入来源为利息收入。混合型REITs则为上述两种类型的混合，既拥有物业的产权，同时也投资于抵押贷款。
根据资金募集与流通方式不同，REITs可以分为公募和私募两种。公募REITs是指以公开发行的方式向社会公众投资者筹集资金的REITs，发行时需要经过监管机构的审批，通常可以上市交易，流动性较高且规模较大。私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集资金，发行程序更为简单，但对于投资者人数有一定限制，并且由于其不上市交易，流动性较弱且规模有限。
（三） 优势
对于投资者而言，REITs是一种流动性和变现性强的不动产投资标的，并且其与债券和股票相关性较低，能够有效地分散投资组合风险，投资者能够获取稳定的现金流回报。对于原始权益人而言，REITs是一种较优的退出机制，在盘活存量资产的同时，提前偿还债务，优化资产负债表，并且能够将回收的资金投入新项目，扩大投资规模。由于REITs底层资产中房地产及相关资产占比最高，对于房地产行业而言，REITs可以丰富融资渠道、增强房地产行业对相关政策冲击的抵抗能力，提高金融体系的安全性。
二、境外REITs发展经验启示
美国作为REITs的发源地和当前全球最大的REITs市场，REITs的发展较为成熟，新加坡和日本作为亚洲较早发行REITs的国家，均具有很强的代表性。下文将以上述三个国家为例，分析总结境外REITs推出的共性经验发现，上述国家在推出REITs时经济发展均进入调整期、城镇化发展到较高水平且增速放缓，住宅市场亦到达顶部并逐步走弱而商业地产供给充足。同时，美国和亚洲REITs在市值规模、类型、底层资产等方面表现有所差异。
（一） REITs推出的经济社会背景
1、经济发展进入调整期，GDP增速下滑
从经济发展周期看，REITs推出的时间节点与经济周期密切相关。具体来看，美国、日本、新加坡等国家及地区推行REITs的时间节点均处于经济调整期，GDP增速均出现明显下滑。美国在1960年推出REITs时GDP增速已从前期高速增长（10%以上）下滑至2.60%，2000年和2002年日本和新加坡分别出台REITs时GDP均呈负增长状态。在经济增速换挡时期推出REITs，有利于盘活不动产存量资产，拓宽融资的渠道，带动经济增长。
2、城镇化发展到较高水平，增速放缓
美国、日本和新加坡在REITs推出时期城镇化率分别已达70.00%、78.65%和100.00%，处于较高城镇化水平。同时，城镇化增速放缓，新建住宅市场成长性转弱，REITs的发展能够促进金融与不动产良性循环。
3、住宅市场到达顶部并逐步走弱，而商业地产供给充足，为REITs市场的发展提供了充足的优质底层资产
美国1960年推出REITs时，住宅新开工套数急速下降，新建住房销售增速亦呈下滑趋势，而自有住宅空置率持续攀升至高位，住宅市场处于供需两弱的阶段性底部状态；而商业类住房市场（包括商业性房产、厂房、仓库等）自1955年起快速发展，存量资产净值增速达10%~11%，明显高于同期住宅增速（7%左右），商业类住房市场的高速发展为REITs推出奠定了丰富的底层资产基础。
日本自1990年以来其住宅价格持续走低，新建商品住宅面积及土地价格也在90年代触顶，此后进入漫长的下行周期，但商业地产却呈走强态势，办公楼空置率自90年代中期持续大幅下滑。新加坡的住宅市场在REITs推出时期到达阶段性顶部，此后五年才逐步复苏，而工商业物业在其出台REITs前后也蓬勃发展，建设中项目数量同比增速反超住宅。
（二） 不同地区REITs发展现状
美国市场作为全球较为成熟的REITs市场，REITs市值全球占比逾六成，底层资产以零售[2]和住宅为主。美国为全球最大且较为成熟的REITs市场，从全球市场占有率看，截至2022年末，美国共发行REITs232只、占比26%，总市值1.28万亿美元、占比67%。从类型来看，美国REITs以权益型为主，近50年以来美国上市REITs中权益型REITs占比保持稳定增长，截至2022年末，权益型上市REITs数量共162只，总市值1.21万亿美元，占REITs总市值的95%。从底层资产来看，零售类和住宅类REITs数量占比最大，合计占比36%。
亚洲市场REITs起步较晚，REITs市值逾3,000亿美元，底层资产呈多元化。相比于美国，亚洲REITs市场起步较晚，且以契约型REITs为主，根据2021亚洲房地产投资信托基金研究报告显示，截至2021年末，亚洲市场上活跃的REITs共计198只，总市值达3,041亿美元，其中日本、新加坡和中国香港三地REITs市值占比分别为48.6%、28.1%和9.9%。从底层资产类型来看，亚洲REITs底层资产中占比最高的为综合型物业（即包括多种物业类型，占比45%），办公楼、工业和零售占比也较高。特别地，新加坡REITs的国际化程度较高，截至2022年末超过90%的新加坡REITs持有海外资产，其中17只REITs只持有海外资产，资产主要分布于澳大利亚、中国、日本和美国等国家，地域分布较为广泛。
（三） REITs市场表现
通常来讲，REITs的可比基准为富时全球房地产系列指数（FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series）。自REITs推广以来，FTSE全球权益REITs指数收益率表现基本持续优于标普500和罗素2000指数，2019年收益率高达28.66%。整体上REITs市场在疫情前表现稳定，具有高收益、低回撤的特点。疫情后，2020年FTSE全球权益REITs指数收益率大幅下滑33.78个百分点至-5.12%，回撤幅度远大于标普500和罗素2000指数的13.09个百分点和17.76个百分点，主要系疫情导致REITs所投资的酒店、餐饮、办公和零售板块受到的影响更大，但在疫情过后REITs市场表现迅速反弹，韧性较强。
三、国内REITs发展情况
（一） 国内REITs发展历程及相关政策
REITs相关讨论最早可以追溯到二十一世纪初期，从最初的讨论、研究和探索，到类REITs产品发行，再到公募REITs试点和扩容，随着相关支持政策出台和完善，REITs也在不断发展。
1、2001~2005年，前期讨论阶段
2001年4月，国内信托法出台，次年房地产信托业务诞生，引起了设立REITs的讨论。2005年，商务部提出开放国内REITs融资渠道的建议，同年，香港放开海外REITs发行上市，境内越秀REITs赴港上市，再次掀起REITs讨论热潮。
2、2006~2013年，研究和探索阶段
2007年，人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组，开始着手境内REITs市场建设工作。2008年，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠，REITs首次在国家层面作为一种企业融资渠道方式提出。2009年，银监会和人民银行联合出台《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，对REITs产品的主体上市、交易规则、投资方案作出明确规定。这一阶段的研究和探索为REITs的发展奠定了基础。
3、2014~2019年，类REITs发展阶段
2014年人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展REITs试点。同年，我国第一支类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”在深交所上市发行。2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，支持房企通过发展REITs向轻资产经营模式转型。2018年，证监会联合住建部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品。2019年，上交所指出推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。
4、2020年~2022年年底，“人行版”REITs和公募REITs破冰
2020年4月证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及配套发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》奠定了我国REITs市场顶层制度设计，也标志着中国公募REITs正式启动。
2021年6月，首批9单公募基础设施REITs项目分别在上交所和深交所上市。7月，发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将试点行业进一步扩展到保障性租赁住房、水利设施和具有较好收益的旅游基础设施等领域。
同时，2020年北金所参照国际主流标准的REITs模式推出首单“人行版”REITs，产品采用公司制架构，项目公司作为REITs主体，公司股权作为REITs份额挂牌交易。
5、2022年年底~至今，公募REITs扩容至商业领域
2022年12月8日，证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
2023年2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，明确此次不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
2023年2月24日，人民银行发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，提出要稳步发展房地产投资信托基金，鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金（REITs）长期持有、运营租赁住房。3月，证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》和发改委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》中均明确提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，REITs扩容到消费、商业领域。
（二） 国内REITs发展现状
国内REITs包含类REITs、“人行版”REITs和公募REITs三种类型。其中类REITs发展最早、当前存续规模最大，底层资产较为多样，本质上属于债权融资；公募REITs自2021年首发以来累计发行规模接近千亿，底层资产从基础设施逐步扩容；“人行版”REITs底层资产类型有待拓宽，规模有待拓展。整体上，国内REITs尚处于发展初期，整体规模较小。
1、类REITs
由于诸多法律限制等原因，我国发行的这类REITs产品在许多方面还不等同于严格意义上的REITs，因此称作“类REITs”。类REITs以不动产项目公司股权及债权（如有）对应的未来现金流入作为还款来源，设立资产支持票据信托或专项计划，以公开或定向方式向特定合格投资者募集资金。
（1）产品结构
（2）特点
类REITs主要特点如下：一是类REITs本质上属于债权，一般到期原始权益人要进行回购。一是类REITs的产品结构通常包含优先级和劣后级（或者更多层次），其中优先级往往带有固定利率，通常占到发行量的80~90%以上。劣后级往往由发起人（原始权益人）购买以作为产品增信的一种措施，有助于降低优先级的利率（对于原始权益人来说意味着融资成本），少数产品的劣后级成功出售给了第三方权益投资人，通常情况下，劣后级的收益不作保障。三是类REITs当前基本为私募发行，流动性偏差。
（3）发展现状
从发行规模看，类REITs从2014年首发，2017年以来快速扩张，2019~2020和2022年为发行高峰期，年度发行规模超过300亿元，其中，2022年发行峰值高达529.88亿元。截至2023年4月末，类REITs发行规模约2,663亿元。从底层资产类型看，2019年以前类REITs底层资产以商业地产为主（占比约50%），2019年以来，基础设施类、清洁能源、高速公路等底层资产类型增加。
类REITs本质仍属于债权融资，发行的主要目的为了拓宽融资渠道，以尽可能低的成本进行融资，不能实现真正意义的“退出”，并未达到真正盘活资产的效果。其次，产品交易结构复杂，涉及专项计划管理人、基金管理人、资产评估公司等多方利益主体，容易产生代理人问题。最后，类REITs均为私募发行，流动性差。
2、公募REITs
（1）产品结构
（2）特点
公募REITs主要特点如下：一是，产品结构一般采用公募基金+ABS+项目公司的结构，产品设计为平层，没有优先劣后之分。二是，底层资产方面，公募REITs底层资产要求较为严格，前期仅基础设施和租赁住房可作为底层资产发行公募REITs，近期底层资产拓展至百货商场、购物中心和农贸市场，未来或将进一步扩容。三是，产品无固定收益，收益分配为强制分红比例（不少于可供分配收益的90%）。四是，从发行方式上，公募发行，可参与的投资人范围大大拓展，流动性明显增强。
（3）发展现状
公募REITs从2021年5月开始发行，截至2023年4月末，累计发行只数27只，发行规模合计908.92亿元。目前，15只底层资产中以园区基础设施和交通基础设施为主，2022年下半年发行4只保障性租赁住房REITs，2023年新发的两只REITs底层资产均为能源基础设施类。随着对保障性租赁住房的支持力度进一步扩大，预计保障性租赁住房REITs将进一步扩容。此外，在底层资产扩容至百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目的背景下，预计未来该类资产发行REITs规模亦会增加。
当前公募REITs结构较复杂，多层管理人权责不明确，可能会产生委托代理问题。公募REITs以“公募基金+ABS”架构出发，涉及基金与资产证券化两种业务，本身结构较复杂，从REITs持有人到底层资产之间，存在公募基金管理人、ABS管理人、外部管理机构等多重角色。REITs持有人委托公募基金管理人来进行投资管理、公募基金管理人委托ABS管理人进行资产管理并委托外部管理机构负责底层资产的运营与管理。这种多层委托代理关系的架构下，存在信息不对称问题和利益冲突问题，例如底层资产的运营管理人主要目的是赚取管理费，而非为投资人获取收益，其尽职程度很难为投资者直接观察到，因此可能产生道德风险和更高的代理成本。同时，由于复杂的交易架构可能带来重复征税或者税收过重的问题，从而拖累产品的收益。此外，由于公募REITs参与机构众多，每年均需支付一定管理费用，亦会降低产品收益。
3、“人行版”REITs
“人行版”REITs，即北金所住房租赁企业股权交易，是2020年北金所在人民银行指导下，参照国际主流标准的REITs模式推出的金融创新项目。产品采用公司制架构，项目公司作为REITs发行主体，公司股权作为REITs份额挂牌交易。
（1）产品结构
（2）特点
“人行版”REITs主要特点如下：一是产品架构类似美国REITs，为公司制架构，交易架构清晰，可以避免多层SPV结构。二是产品不涉及结构化分层，公司股权即为REITs份额。三是，对于底层资产未明确限制资产的运营阶段及资金用途，较之公募REITs，出让方具备更大的灵活性。四是强制的利润分红安排，产品要求项目公司取得的全部收益90%以上定期向股东分配，为投资人收益提供保障。五是，属于股权投资范畴，可以实现资产退出，能够起到盘活存量资产，实现股权资本变现回收的作用。
（3）发展现状
截至2023年4月末，根据北金所披露信息，“人行版”REITs发行共8只，7只为2020年发行，2只已完成股权转让。从底层资产业态看，底层资产均为租赁型物业，物业类型以白领、青年公寓为主，涉及建筑面积合计126.64万平方米，房屋套数17,949套。从底层资产位置看，以一线城市（北京、上海）和热点二线城市（苏州、成都、济南）为主。从项目运营看，项目多数处于在建状态，仅3只处于运营状态，且由于项目累计亏损等原因，运营REITs均未进行收益分配。整体看，当前“人行版”REITs处于发展初期，规模较小。
从流动性看，“人行版”REITs属于私募非标准化的金融产品，产品挂牌、交易及信息披露场所均为北金所。从底层资产看，“人行版”REITs仅限于投资租赁类房地产，底层资产有待拓宽。从发行规模看，当前存续规模很小，关注未来扩容情况。从信息披露看，“人行版”REITs按季度披露项目运营情况，但信息披露内容相对有限，相较于公募REITs信息披露的及时性和完备性仍有待于提高。
四、国内REITs未来发展趋势及建议
（一）国内REITs具备大力发展的经济社会背景
1、我国经济已由高速增长阶段转向中低速高质量发展阶段，城镇化率增速放缓，这与美国、日本、新加坡等国家推出REITs的宏观经济背景类似
2012年以来，受到人口老龄化加重、国外进口需求减退等多重因素影响，我国经济发展逐渐步入新常态，经济由高速增长逐渐转变为中高速增长，调结构、促改革成为主基调。2012~2015年期间，经济增速保持在7%以上，2016~2019年，经济增速在6%以上，2020年以来，受疫情影响，经济增速进一步下降，2022年仅为3%。从城镇化水平看，截至2022年末，中国的城镇化率为65.22%，虽较美国、日本、新加坡等国推出REITs时的深度城镇化水平仍有一定差距，但已经接近中高等收入国家67.59%的平均水平，且城镇化率增速放缓（城镇化率年均增速从2015年的1.58个百分点逐步降至2022年的0.5个百分点）。这一经济增速换挡及城镇化率变缓背景与美国、日本、新加坡等国家推出REITs的宏观经济背景类似，REITs市场建设有望成为经济转型升级的“助推器”。
2、商品住宅销售见顶，租赁住房市场广大，房地产行业进入新发展阶段，REITs发展有助于房地产发展模式转型
叠加人口增速减慢、城镇化率放缓、房地产行业深度调整（2022年商品住宅销售面积大幅下滑26.8%）等多重因素影响，商品住宅销售已到达长周期顶部，未来将逐步进入新发展阶段，行业成长性转弱，投资者难以通过房价上涨获得较高收益，REITs有望作为促进金融与不动产良性循环的崭新投资工具获得发展。
另一方面，随着城镇化程度加深，我国出现了庞大的租房群体，流动人口、毕业生租房需求上升。第七次人口普查数据显示，我国流动人口已达3.76亿，较第六次人口普查增长69.73%。在一线城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上，随着新市民、新青年人数增加，未来租房需求将不断扩大。党的二十大报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。监管部门亦多次强调探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务。“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。“人行版”REITs及公募REITs都将保障性租赁住房作为重要的底层资产，REITs发展将助力房地产行业向新发展模式过渡。
3、商业用房及基础设施存量规模很大，为REITs发展提供了充足的底层资产基础
商业地产经过多年发展，沉淀了很大规模存量资产。以新开工面积计算，截至2022年末，全国商业营业用房存量约33亿平方米，办公楼存量面积9.5亿平方米，很大规模的存量商业地产资产为REITs发展提供了充足的底层资产基础。此外，根据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》披露，中国存量基础设施存量规模超过100万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。整体看，REITs获得长远发展的底层基础资产充足。
（二）相关建议
当前我国经济进入高质量发展阶段，房地产行业也步入新发展阶段，REITs能够盘活存量资产，打通不动产运营“融投管退”这一管理周期中的退出环节，有助于降低企业杠杆率，激发期盘活存量资产的潜能，而基础设施REITs亦能降低宏观杠杆率，化解地方债务风险。考虑到当前我国REITs尚处于发展初期，整体规模较小，且仍存在一些问题，建议可以从以下方面进一步优化。
一是继续大力发展REITs，不断扩容优质底层资产。3月，证监会和发改委发文已将REITs底层资产拓展到百货商场、购物中心、农贸市场等领域，建议未来进一步拓展到写字楼、酒店等能够提供长期、稳定的现金流的资产。同时，优化REITs产品交易架构，明确不同参与主体职责，减轻项目层面负担成本和费用，提升产品收益。
二是持续挖掘优质项目，加强示范效应。已经上市的公募REITs项目具有较强的示范性和代表性，例如华安张江光大园REITs、建信中关村产业园REITs底层资产都是国内知名的科技创新园区；华夏中国交建高速REIT底层资产是重要的交通网络主干道；富国首创水务REIT底层资产是污水处理领域的优质资产。未来在试点项目选择层面，建议优选产权结构清晰、能够提供长期、持续、稳定的现金流的资产，例如优质商业不动产、长租公寓、优质产业园、物流园等。我们梳理了存续发债房企企业中拥有优质REITs底层资产的企业（留言获取附表），供参考。
三是完善REITs发展的配套政策及制度，包括土地、国有资产划转，资产交易过程中的税收政策等。REITs的底层资产中部分为地方政府与国有企业所持有，涉及土地、国有资产划转、税收等一系列问题，涉及监管部门、审批流程较多，建议可出台一揽子政策，打破制度障碍。同时，REITs交易过程中涉及印花税、所得税等，增加交易成本，可适度给予税收优惠。
注：
[1]证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；发改投资〔2023〕236号《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》
[2]根据富时全球房地产指数口径，零售类REITs由购物中心、地区商业中心和单租户构成，可以宽泛理解为我国的商业地产。
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