领衔人：蔡艺林
陈靖安、蔡丰收、方保前、朱水会、邱碧月、彭玉珊
蔡继佗、陈水源、蔡辉胜
案由：在当前经济活动中，不动产抵押权往往是债权得以清偿的关键。但是近年来，我市法院系统和银行系统的工作人员发现，许多恶意债务人为了规避不动产被强制执行，在法院对涉案不动产进行强制拍卖前后，利用我国《合同法》229条关于“买卖不破租赁”规则的法律漏洞，通过与第三人签订虚假的长期租赁合同的手段，来降低不动产的变现价值，侵害债权人的合法利益。这样的恶意租赁行为不仅影响以银行为代表的广大债权人的合法利益，而且极大伤害法院的司法公信力和权威性，已经成为当前法院“执行难”问题的主要症结之一。如果不采取有效措施予以防范和打击，可能纵容甚至鼓励越来越多的债务人采取此类手段规避债务，进而使我市社会诚信体系建设极为不良的负面影响。
案据：据统计，2011年至2013年11月，厦门法院强制拍卖不动产340件，其中带租约不动产113件，带5年以上租约不动产59件，租期10年以上达43件（租期15年以上有33件、最长租期19年以上达29件），而且75%租约系一次性支付全部租金，部分案件还出现现金支付、技术抵债等不符合租赁市场交易习惯的租金支付方式。长期租约占用了不动产的使用权能，严重影响不动产的强制执行拍卖。据统计，上述长期租约不动产标的首拍流标率达97%，经二次降价30%—34%拍卖流拍率仍达51%。
除了上述租赁期限畸长和付款方式异常的特征外，上述租约还存在两个特征，一是租赁节点特定。在司法实践中被发现的虚假租约案例中，租赁双方采取倒签合同的手段，将租赁合同的签订时间确定在抵押权成立之前。由于倒签合同的造假成本低廉，且目前鉴定技术手段无法对字迹签订时间进行准确鉴定，导致司法实践中难以对是否是“倒签”合同进行认定。二是利益关系复杂。在个案中债务人通过亲属来作为承租人，由此使自己人获得利益；也有通过自己或亲友所控制的公司，或者与关联企业签订虚假租赁合同来低价承租不动产以变相实现利益输送；还有通过与自己的普通债权人签订虚假租赁合同，以租金冲抵债务，最终使得普通债权人优先于抵押权人受偿的显失公平的状况。
经调研发现，之所以目前虚假租赁合同如此猖獗而银行等债权人、拍卖公司乃至法院都束手无策，其根源有二：
一是我国《合同法》第二百二十九条存在重大漏洞。该条文规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规则过于简单地规定了租赁对所有权变动的对抗效力，但没有考虑到租赁行为本身需要有签订租赁合同和使用租赁物这两个环节。当前恶意租赁合同中的承租人入住不动产的时间往往是在房屋被设定抵押权之后，甚至根本没有占有不动产，而租赁合同的签订时间往往极容易造假。只需签订租赁合同就获得对抗“买卖”的效力，从而成为债务人对抗强制执行的“捷径”。
二是我国租赁登记制度并未切实贯彻落实。租赁合同登记的意义在于租赁合同的公示，其中包括租赁合同签订的时间、租金、期限等信息的公示。我国《城市房地产管理法》第五十三条规定租赁合同应当登记备案，《厦门市城镇房屋管理条例》也规定出租人应自签订合同之日起十五日内到土地房产管理部门登记备案。但是上述条文均未明确租赁合同登记所具有的法律效力，即没有明确未经登记的法律后果是什么。在实践中，真正进行登记的租赁合同少之又少，“租赁合同应当登记备案”几乎成为一纸空文。当法院面对一份虚假的租赁合同时，由于法律法规没有明确合同未登记备案具有什么后果，从形式上看该合同是具有完全“合法”的形式，只能承认其对抗第三人的效力。而恶意债务人和承租人正是利用这一点漏洞，通过无需登记的虚假租赁合同，来对抗抵押权，对抗强制拍卖。
事实上，此类问题在上世纪末的美国、德国、日本和我国台湾地区均有出现，为了应对此类不诚信的行为。我国台湾地区“民法”1999年的修订中，第四百二十五条被修订为“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”其中“承租人占有中”六字是新增的对租赁权的限定。同时，该条还新增第二款“前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。”可见，1999年的台湾地区“民法”的修订，正是对前述两个根源问题的回应。
我国《合同法》虽然一直没有进行修订，但其他经济发达地区同样意识到类似的问题，并在地方性法规和规章当中予以体现。如上海市在1999年的《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”天津市在2004年的《天津市房屋租赁管理规定》第十三条：“未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。”作为东南沿海的经济特区，厦门市应充分发挥地方立法权来解决经济生活中出现的矛盾和问题，促进社会诚信体系建设，营造诚信、公正的社会环境。
方案：由市政府相关部门牵头，根据下列两套方案择其一，对《厦门市房屋租赁管理条例》的第六条进行修订：
方案一：参照上海、天津模式，规定绝对的登记对抗效力。所有的租赁合同未经登记的，不得对抗第三人。具体条文为：
“第六条 房屋租赁实行登记备案和《房屋租赁证》制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。
房屋租赁合同签订后，出租人应在15日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》。未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。”
方案二：参照我国台湾地区立法模式，规定相对的登记对抗效力，同时规定买卖不破租赁需要以“占有”为要件。具体条文为：
“第六条 房屋租赁实行登记备案和《房屋租赁证》制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。
房屋租赁合同签订后，出租人应在15日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》。
承租人未实际占有房屋，或未经登记备案的合同期限在3年以上的房屋租赁合同，不得对抗第三人。”
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