北京市门头沟区人民法院
民事判决书
（2018）京0109民初4274号
原告（反诉被告）：刘建国，男，1958年2月5日出生，汉族，马兰林场退休工人，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：齐世文，北京市亚太律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李梁，男，1988年5月13日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：郭秋杰，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务工作者。
第三人（反诉被告）：刘洁，女，1991年12月15日出生，汉族，五洲药业员工，住北京市石景山区。
第三人兼第三人（反诉被告）刘洁之委托诉讼代理人：李帅（刘洁之夫），男，1991年4月18日出生，汉族，北京地铁通信信号分公司职工，住北京市石景山区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：彭永东，总经理。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务。
原告（反诉被告）刘建国与被告（反诉原告）李梁、第三人（反诉被告）刘洁、第三人李帅、第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘建国及其委托诉讼代理人齐世文，被告（反诉原告）李梁及其委托诉讼代理人郭秋杰，第三人兼第三人（反诉被告）刘洁之委托诉讼代理人李帅，第三人北京链家房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘建国向本院提出诉讼请求：1、判令李梁立即支付剩余房款11万元；2、本案诉讼费由李梁承担。事实和理由：2018年1月23日刘建国与李梁通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订了房屋居间买卖合同，约定刘建国将位于北京市门头沟区XXX302号房屋（以下简称302号房屋）出售给李梁，房屋总价款为323万元。刘建国已经按约定交付房屋并办理完过户，李梁已经支付了大部分房款，但尚有11万元未支付。故诉至法院。
被告（反诉原告）李梁答辩并提出反诉请求：1、判令刘建国、刘洁支付未如期将302号房屋内户口迁出的违约金16．15万元；2、判令刘洁、刘建国支付逾期15天仍未将户口迁出的违约金，违约金以已支付房款312万元为基数，按照日万分之五的标准自2018年5月24日至实际迁出户口之日止。3、判令刘洁、李帅将户口从302号房屋内迁出。事实和理由如下：刘建国和李梁的房屋买卖合同中约定，刘建国应将302号房屋内原有户口迁出，如因出卖人自身原因未将户口迁出应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15天仍未迁出，按照已付房款的日万分之五支付违约金。李梁已经支付了312万元购房款，但是刘建国至今未将302号房屋内的户口迁出。且双方签订了《补充协议》，约定在尾款中留存10万元作为户口迁出保证金，故不同意原告的诉讼请求并提出相应的反诉请求。
反诉被告刘建国辩称：不同意李梁的反诉请求。理由如下：1、双方网签的买卖合同及链家公司的存量房合同在第九条第三款虽有违约金条款，但这个约定的内容是户籍的问题，依据我国现行户籍管理规定，户籍由公安机关专管，该约定是无效条款。2、房屋内有刘洁、李帅的户口，没有给对方造成损失，我方询问过公安机关，李梁可以将户籍迁入302号房屋。3、合同第九条第三款约定，出卖人因自身原因未迁出户籍才支付违约金，本案中，刘建国曾向门头沟法院立案起诉刘洁要求其迁出户籍，案件审理过程中刘洁拒绝迁出户口，刘建国已经为迁出户口尽了全力，只是刘洁的原因导致户口未迁出，不是我方原因造成。4、双方在补充协议中约定的户口迁出保证金应该作为违约金，10万元是否全部都是违约金以法院认定为准。另，李梁主张的违约金数额明显过高，即使应该支付违约金，我方也请求降低违约金数额。302号房屋系刘建国与亡妻陈某的共有房产，在陈某去世后，302号房屋在交易时应为刘建国与刘洁因继承所得的共有房屋，房屋买卖过程中，刘洁作为刘建国的代理人，全程参与了房屋的买卖，一系列的文书与合同都是刘洁作为代理人亲自签署的，现刘洁不能迁出户口导致可能产生违约金，这个违约金应由刘洁承担，在继承过程中也应由刘洁承担该笔违约金。
（反诉被告）辩称：刘建国的诉讼请求与我方无关；不同意反诉请求。李帅和刘洁的户口是在302号房屋内，不迁户口是因为我们没有可以迁户口的地方，我们现在居住的地方是廉租房，没有房本不可以将户口迁至此处，我家亲属也没有可供迁出的。出卖房屋一直就是刘建国的主张，刘洁只是受托人代刘建国签署合同，而且在签合同之前已经将具体条款告知刘建国，刘洁作为受托人不应该成为责任承担人。李帅和刘洁的户口都是刘建国给迁入302号房屋的，对于我方是否可迁出户口的情况，刘建国在卖房之前应该知道。
第三人李帅述称，同意刘洁的答辩意见。
第三人链家公司述称，刘建国及李梁的诉讼请求均未针对我方，不发表答辩意见。对于双方陈述的事实予以认可。
本院经审理认定事实如下：
2017年12月28日，刘建国（出卖人）与李梁（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人所售房屋坐落为：北京市门头沟区XXX302号。成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）…该房屋成交价格为2 800000元人民币。…（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为430 000元。权属转移登记…（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。落款处出卖人处有“刘建国（刘洁代）”签名字样，委托代理人处有“刘洁”签名字样。同日，刘建国（甲方）与李梁（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，第二条第7款户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100 000元作为户口迁出保证金，该保证金按照以下方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方；第二条第8款物业交割：甲乙双方应当在甲方收到全部房款（不含物业交割保证金及户口保证金）后7个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；《补充协议》出卖方处有“刘建国（刘洁代）”签名字样、委托代理人处有“刘洁”签名字样。后刘建国与李梁就上述《房屋买卖合同》进行了网签。
李梁已给付刘建国购房款312万元，尚余尾款11万元未支付。2018年3月21日，302号房屋所有权已转移登记至李梁名下，且办理完毕全部物业交割。李梁与刘建国一致同意，302号房屋2018年1月至5月的物业费574元由刘建国负担，从李梁应支付的房屋尾款中予以抵扣。
截至2018年8月21日本案庭审之日，刘洁、李帅的户口仍在302号房屋内未迁出。
另查，刘建国与陈某系夫妻关系，刘洁系刘建国、陈某之女。陈某于2015年3月23日去世。302号房屋系刘建国与陈某的夫妻共同财产。截至本案庭审之日，刘建国和刘洁因继承陈某遗产（包含302号房屋售房款）所产生的诉讼案件仍在本院审理过程中。刘建国已将收取的302号房屋房款给付刘洁65万元。
另，刘建国于2018年5月29日在本院起诉刘洁，要求刘洁将户口从302号房屋内迁出，后刘建国撤诉。
本院认为，302号房屋原系刘建国与陈某夫妻共同财产。陈某去世后，刘建国与刘洁系302号房屋的共有人，刘洁作为刘建国的委托代理人处理交易事宜，庭审中刘建国、刘洁对《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性亦予以认可，故刘建国与李梁签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方应当按照合同约定全面履行己方义务。
关于李梁是否应向刘建国支付房屋剩余尾款11万元。刘建国与李梁签署的《补充协议》明确约定购房款中留存10万元作为户口迁出保证金。现刘洁与李帅之户口尚在302号房屋内，李梁支付10万元尾款的条件尚未成就，刘建国的相应诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《补充协议》亦约定购房款中留存1万元作为物业交割保证金，庭审中，双方均认可涉案房屋已完成物业交割，刘建国要求李梁支付1万元房款的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；双方均认可涉案房屋2018年1月至5月物业费574元应由刘建国承担，并在该房款中予以抵扣，对此本院不持异议。
关于刘建国、刘洁是否构成违约的问题。双方合同约定，刘建国应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。现刘洁、李帅的户口仍在涉案房屋内未迁出。刘建国辩称房屋内户口不是其本人的，刘洁、李帅户口未能迁出不是其自身原因造成。刘洁辩称，其仅作为刘建国的委托代理人签订房屋买卖合同，不应承担合同违约责任。对此，本院认为，刘建国与刘洁系父女关系，其在签订合同时知悉相关条款及房屋户口情况，即应尽合理义务促成合同条款的履行，以使房屋符合交付的义务，故刘建国应承担合同约定的相应违约责任。出售房屋时，刘洁系刘建国的代理人，与李梁签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，其本人并非合同当事方，根据合同相对性原则，李梁主张刘洁承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。因户口迁出属公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事纠纷处理的范围，故，对于李梁要求刘洁、李帅将其户口迁出涉案房屋的诉讼请求，本院不予处理。但刘建国、刘洁、李帅仍应采取必要措施将刘洁、李帅户口及时迁出涉案房屋。
关于违约金的数额问题。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘建国主张违约金约定过高，请求法院予以酌减。刘建国已依约向李梁交付房屋并于2018年3月21日将302号房屋所有权转移登记至李梁名下，李梁的主要合同目的已获实现，且其亦未提交证据证明其因302号房屋尚有户口所遭受损失的具体内容和数额，故本院结合刘建国的过错程度、李梁的实际损失及本案的具体情况等，酌情确定违约金的具体数额。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、李梁于本判决生效之日起七日内给付刘建国房款9426元；
二、刘建国于本判决生效之日起七日内给付李梁逾期迁出户口的违约金50 000元；
三、驳回刘建国的其他诉讼请求；
四、驳回李梁的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千二百五十元，由刘建国负担一千一百三十五元，已交纳；由李梁负担一百一十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费一千七百六十五元，由刘建国负担三百一十八元，于本判决生效之日起七日内交纳；由李梁负担一千四百四十七元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 梅 宇
二○一八年九月二十七日
书 记 员 刘立群
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