文杜爱民
房屋认购书是商品房买卖双方对房屋买卖基本事实的确定，内容较为简单，通常包括买卖双方的主体、房屋的位置、大小、价格等基本的事实。通常情况，房屋认购书是预约合同。如果伴随法定的事实出现，房屋认购书会被推定为本约合同，即正式的房屋买卖合同。
甲、乙双方2018年*月*日签订《房屋认购书》，编号000***，买方认购卖方“绿地江南华府”项目第60幢3单元906室商品房。当日，甲方在乙方售楼部向甲方支付定金人民币50000元，作为双方在2018年9月19日前签订商品房买卖合同的担保。2018年9月19日，甲方在同一售楼部向乙方支付购房款890777元，乙方收款后开具收据，收据注明50—906房款。
《房屋认购书》具备当事人的名称、房屋基本状况（房屋位置、房号、面积等）、房屋价款等条款。
甲方于2018年11月19日通过微信向原告发出《商品房买卖合同稿》。双方并未签订正式的商品房买卖合同。
2019年2月20日，乙方向甲方发出定金《没收通知函》列举了甲方违约的事实。告知甲方终止《房屋认购书》，没收定金，并于2019年3月25日把甲方认购的房屋销售他人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[2003]7号5，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据民事行为意思自治原则，合同当事人可以依自己的意思来形成民事权利义务关系。《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容只是倡导性规定，没有强制性。成立商品房买卖合同并不需要完整地包含该条所有内容。
根据《最高人民法院关于适用<<fontface="宋体">中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。
基于以上事实和法律规定，甲乙双方签订的房屋认购书应当被认定为正式的商品房买卖合同。乙方的行为构成违约。如果乙方已经把涉案房屋出售他人。乙方应当承担履约不能的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号8.具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。甲方可以要求法院认定房屋认购书为本约合同，并有权要求：解除合同；要求乙方退还购房款、支付利息，并且按照一倍购房款赔偿甲方损失。
杜爱民，上海海贝律师事务所律师，法学硕士，办公地址上海市北京东路471号1001室，办公电话13641713392.
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