在商品房买卖合同履行过程中，按时足额支付房屋价款是购房人应履行的主要合同义务之一。但在实践中，一些购房人不遵守合同约定而逾期付款的行为多有发生。购房人逾期支付房屋价款的，应当承担支付逾期违约金、合同被解除等违约责任。在此情形下，作为合同相对方的房地产开发企业如何按照约定追究违约责任，如何行使合同解除权呢？
根据《商品房预售合同》的约定，梁某若未按合同约定的时间付款，逾期超过45天后，房地产公司有权单方面解除合同，且购房者应承担总房价款的3%的赔偿责任，但有开发商因一年行使期届满，无法行使该权利，被法院驳回相关诉讼请求。
某房地产公司此前与梁某签订了《商品房预售合同》，约定梁某购买房地产公司开发的商品房，总价款181.5万元，梁某应支付首期房款100万元，余款81.5万元办理银行贷款。合同签订后，被告只支付了65万元。三年后，房地产公司认为按照合同，梁某逾期付款，要求其支付赔偿金5.445万元。梁某在法庭上称房地产公司长达3年多的时间内从未履行合同解除权，该权利因除斥期间届满而消灭。法院经审理认为，梁某未按时支付购房首付款100万元的行为已经构成违约，根据合同关于逾期超过45天房地产公司有权单方面解除合同的约定，房地产公司解除合同的条件已经成熟，但房地产公司行使合同解除权利时，已经超过了一年的行使期限，该权利因行使期限届满而消灭。判决驳回原告的所有诉讼请求。
为何既有合同约定，又有违约事实，开发商的解除权还未能获得支持呢？法舟律师事务所张虎律师对开发商合同解除权给出如下法律分析：
问题一：购房人逾期付款，开发商合同解除的条件？
根据我国合同法的规定，合同的解除条件有约定解除和法定解除。《合同法》第93条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。”也就是说，开发商与购房者在商品房买卖合同中可以约定，在某个条件出现时，一方或双方即可以解除合同。作为开发商，一般会在商品房买卖合同中约定解除合同的条件，只要满足合同解除的条件，开发商直接根据合同即可享有合同解除权。
问题二：购房人逾期付款，开发商合同解除的程序？
《合同法》第96条规定，“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”我们认为，在程序上必须要向合同相对方发出通知才能完成合同解除权的行使。实践中，该通知应当采用书面的形式送达相对方时，合同即行解除。所以，开发商在购房人逾期付款时，合同解除条件成熟的，则应以书面的形式及时通知解除。当然，为稳妥起见，当解除条件成熟时，房地产公司也可直接向法院起诉或向仲裁机构申请解除合同，通过法律手段正式确认合同的解除。
问题三：购房人逾期付款，开发商合同解除的期限？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
张虎律师提醒，购房者出现逾期付款情形，开发商欲解除《商品房买卖合同》的，应判断解除的条件是否具备，在解除条件具备的前提下，应在约定或法定的期限内，按照一定程序通知购房者解除合同，可以通过发函、起诉等方式行使解除权；如果超过法定或约定期限不行使解除权的，则合同解除的权利即丧失，从而导致合同解除的诉求得不到法院支持的情况。
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来源： 无锡日报
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