龚凡清与周家能、朱启平农村土地承包经营权出租合同纠纷一案二审民事判决书

云南省玉溪市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）玉中民二终字第37号

上诉人（原审被告）龚凡清，男，汉族。

委托代理人高启勇、周定有，云南衡炜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审原告）周家能，男，汉族。

委托代理人师本领，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原审被告朱启平，男，汉族。

上诉人龚凡清因与被上诉人周家能、原审被告朱启平农村土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2014）通民二初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

原审原告周家能的原审诉讼请求为：一、由龚凡清、朱启平继续履行2014年6月28日签订的《租地合同》；二、由龚凡清、朱启平向周家能连带支付尚欠的租金10万元；三、由龚凡清、朱启平向周家能支付违约金3.6万元。

原审法院经审理查明：2014年6月28日，周家能与龚凡清经通海县四街镇法律服务所签订《租地合同》一份，合同约定：甲方（周家能）自愿将干海子底约55亩至60亩土地转租给乙方（龚凡清）管理使用；租赁年限租期二年，即2014年12月1日起至2017年1月底；土地租赁用途乙方用于栽种三七；土地租金按年结算1650元／亩／年；付款方式立约之日乙方付给甲方10万元租金，其余部份2014年10月底乙方付清给甲方；甲方的义务：甲方承诺该土地有合法的使用权，并有转租给乙方使用（用来栽三七），如果违反法律或出现村民阻止乙方发生土地争议，甲方应出面协调处理，不能处理的应将全部土地租金退还乙方，如甲方造成投资该土地损失的应赔偿乙方全部直接损失；乙方的义务：乙方承诺本宗土地必须合法使用经营（用来栽三七），不得改变土地用途现状，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；租地期限内，甲方不得以任何方式破坏业主（乙方）生产、经营管理权，违者交纳违约金50000元。其它约定事项：甲方不得在租期内涨租金。如租期内政府行为禁止乙方种植“三七”，与甲方无关；本合同如发生争议，应协商解决，任何一方均可向土地所在地法院提起诉讼；本合同自双方签字之日起生效后，任何一方不得反悔违约，如有违约无论哪一方均须向对方支付约定违约金100000元，违约方还须承担因违约给对方造成的全部直接损失；本合同自签字之日起生效；本合同一式三份，甲、乙双方各一份，通海县四街法律服务所收存一份。2014年7月2日，龚凡清向周家能支付租金81500元。2014年7月16日，周家能为履行合同与钱明涛、苗士全签订《租地合同》转租钱明涛、苗士全向通海县四街镇十街村民委员会七组的45名村民承租的土地。合同的主要内容为：租期二年，即2014年12月起至2016年1月底，用途栽种三七，租金按年结算1225元一亩一年，付款方式立约之日付50000万元租金，其余部份2014年10月付清，出租人对该土地有合法的使用权，并有权转租。2014年8月20日至25日，周家能为履行合同与同组（通海县四街镇十街村民委员会五组）村民张成福、李和云、马菊芬、李云光、蔡惠萍、李家坤、李德华、钱宗明、张艳、李永增、毕德伟分别签订《协议书》11份共租赁上述村民的位于四街镇十街村干海子的土地11.5亩，协议主要内容为：出租人将干海子的承包田出租给周家能种植（三七），租期为二年，每年每亩租金800元，立约之日付定金200元，其余部份12月30日前现金方式付清，若一方违约，支付另一方租金的双倍。周家能起诉后，将上述土地按55的面积及1650元／亩／年的租金标准，计算出两年的租金共计181500元，扣除已支付的81500元，未付100000元。龚凡清未对此表示异议。关于上述土地的权属情况，2014年12月24日，通海县四街镇十街村民委员会及十街村民委员会七组共同出具《情况说明》如下：我村民小给45名组员把自己承包的位于干海子的部份承包地出租给组员苗士全统一使用，并签订了《租地协议》，该协议中涉及的土地均系各组员依法具有使用权的土地，协议中的出租人均是本组组员，姓名为：钱本亮、钱美琼、李保全、苗士红、陈有生、张田、陈华昌、郭旭华、钱本润、钱本运、钱保忠、何光红、张伟、张永发、钱贵文、陈富昌、钱丽萍、钱家旺、师荣富、苗士明、钱本文、林开柱、张永贵、林发昌、杨家旺、钱保伟、陈青生、钱本会、陈顺生、常宗有、钱本忠、杨润波、钱本存、杨发元、杨发聪、娄开润，娄开昌、钱贵明、娄歌、丘海泉、战囚、钱绕生、钱福林、钱本满、钱本富。同日，通海县四街镇十街村民委员会及十街村民委员会五组共同出具《情况说明》如下：我村民小组11名组员把自己承包的位于干海的部份承包地出租给组员周家能统一使用，并签订了租地的《协议书》，该协议中涉及的土地均系各组员依法具有使用权的土地，协议中的出租人均是本组组员，姓名为张成福、李和云、马菊芬、李云光、蔡惠萍、李家坤、李德华、钱宗明、张艳、李永增、毕德伟。2014年11月11月，周家能因合同履行发生的分歧诉请解决。2014年11月12月，经对本案租赁用地进行勘验，该土地已处于闲置状态。2014年12月1日，合同约定的交地期限届满，周家能要求龚凡清接受上述用于租赁的土地未果。

原审法院经审理认为，本案是基于土地承包经营权的再流转发生的土地承包经营权流转纠纷，周家能与龚凡清签订的《租地合同》是否合法、有效，取决如下几个方面：第一、出租人是否已取得土地的出租使用权。本案土地属于农户的承包田，农户在承包期限内以出租方式对其承包经营权进行流转，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第十条“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转。”第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权性质和土地农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济经织成员享有优先权。”第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”等规定，周家能基于农户对其承包地的合法流转已取得本案土地的出租权。第二、《租地合同》是否违反了法律的禁止性规定。本案土地的性质为承包地，龚凡清向周家能转租该承包地的用途是种植“三七”未改变土地性质及用途，出租期限未逾农户的承包期的剩余期限，合同内容符合法律的规定。第三、本案土地所涉农户流转本案土地是否违反民主议定程序。《中华人民共和国土地管理法》第十四条第二款规定“在土地承包期限内，对个别承包经营权者之间承包的土地进行适当调整，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”本案属于承包经营权的流转，流转不改变承包田的承包人，不属改变承包人的承包田调整，该法条不适用于本案；《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”该规定调整的是发包方向本集体经济组织以外的单位或者个人发包本集体土地的法律关系，本案属于承包人对其承包田的流转，不属于发包人与本集体之外的承包人之间的关系，该规定不适用本案。综上，龚凡清关于本案土地的出租未经三份之二以上村民同意及相关部门批准，违反了我国土地管理法和承包法的规定的主张，于法无据，不予采纳，故认定本案合同为合法有效的合同，合同应当履行。本案中，周家能尚未履行的合同义务未向承租人交付租赁土地的义务。龚凡清已确认周家能已在交地期限届满前要求其接受合同约定的土地。现该土地处于闲置状态，合同具备继续履行的条件，龚凡清以合同无效为由拒绝接受周家能的交付，无事实法律依据，不予采纳。对于周家能要求龚凡清继续履行合同的诉讼请求，予以支持。本案中，龚凡清尚未履行的合同义务为租金100000元的支付义务，现合同约定的付款期限已届满，龚凡清逾期未支付租金的行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任，周家能要求龚凡清按合同约定支付3.6万元的违约金（按合同价18万元的20%计算），龚凡清坚持合同无效不应当支付违约金。因龚凡清已支付租金81500元，周家能计付的违约金应为未付租金100000元的20%即20000元，故对周家能请求的违约金支持20000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、三十二条、第三十三条、第三十四条、第四十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百二十七条、第一百二十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决：“一、原告周家能与被告龚凡清于2014年6月28日签订的《租地合同》为合法有效的合同；二、由被告龚凡清于判决生效后三日内支付原告周家能租金人民币100000元；三、由被告龚凡清于判决生效后三日内支付原告周家能违约金人民币20000元；四、驳回原告周家能对被告龚凡清的其余诉讼请求；五、驳回原告周家能对被告朱启平的诉讼请求。案件受理费3020元，减半收取1510元，由被告龚凡清负担；保全费580元，由原告周家能负担。”

宣判后，龚凡清不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原审判决第一、二、三项，改判为确认合同无效，判决周家能退回龚凡清已经支付的租金81500元。主要事实与理由：一、原审法院事实认定不清。原审认定龚凡清对本案中周家能转租土地的真实性和合法性未表示异议不属实。原审中龚凡清一直坚称，本案在签订合同时周家能并没有土地可以出租，不具有履行合同的能力，周家能所提供与农户签定的土地租赁合同系双方发生纠纷诉讼后补签的合同，对合同真实性无法确认。再者，由于周家能不能提供租赁土地的权属证明、承包证书，仅凭村上的情况说明，对土地是否合法存在无法确认。原审现场勘察程序违法，有瑕疵，首先是勘验人员并无专业勘验资质和能力，现场勘验并没有对土地的权属查证，对是否是本案涉诉土地予以确认，四至界限界定也不明确，也未对土地的实际面积进行丈量，仅凭几张照片就认定土地真实存在，符合合同约定面积，原审所谓的现场勘验是非常草率和不负责任的。二、原审法院适用法律错误。原审认定周家能将其从村小组和其他村小组农户手里租来的土地再次转租合法，所以合同有效。周家能自至终就没有取得土地承包权、出租权，从未见到过涉案土地的权属证书、承包证书，也未见到《农村土地承包经营权流转管理办法》规定的出租备案登记文件，原审认定合同有效属于适用法律错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求依法查明并改判。

被上诉人周家能未答辩。

原审被告朱启平未答辩。

二审经审理查明，原审认定的基本案件事实属实，本院予以确认。

二审双方当事人争议的焦点在于：一、龚凡清与周家能签订的《租地合同》的效力；二、周家能的基于合同有效的诉讼请求是否应当支持。

一、关于龚凡清与周家能签订的《租地合同》的效力问题。

《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十二条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转。”第三十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权性质和土地农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济经织成员享有优先权。”第三十四条规定“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“承包方依法采取转包、出租、互换、或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”本案上诉人龚凡清认为周家能自至终就未取得土地承包权、出租权，从未提交涉案土地的权属证书、承包证书，也未提交出租备案登记情况，《租地合同》无效的上诉，本院认为，本案土地属于通海县四街镇十街村民委员会五组、七组，通海县四街镇十街村民委员会五组、七组分别发包到本案所涉56户农户的承包地，该56户农户作为承包方将其承包地自愿、有偿地进行出租，周家能仅为向56户农户承租的承租人，对权属、承包问题通海县四街镇十街村民委员会及通海县四街镇十街村民委员会五组、七组已出具情况说明证明，龚凡清与周家能签订的《租地合同》未违反相关的法律法规的规定，是双方的真实意思表示，《租地合同》有效。

二、关于周家能的基于合同有效的诉讼请求是否应当支持的问题。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，龚凡清以合同无效为由拒绝履行合同，双方签订《租地合同》后该土地处于闲置状态，现合同约定的付款期限已届满，龚凡清仍尚未履行的合同义务，已构成违约，应按合同约定承担支付租金100000元及承担违约责任，《租地合同》对违约的约定是“本合同自双方签字之日起生效后，任何一方不得反悔违约，如有违约无论哪一方均须向对方支付约定违约金100000元，违约方还须承担因违约给对方造成的全部直接损失。”根据《租地合同》继续履行的实际情况，原审以“因龚凡清已支付租金81500元，周家能计付的违约金应为未付租金100000元的20%即20000元，故对周家能请求的违约金支持20000元，超出部分不予支持”的处理相对合理。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人龚凡清的上诉，证据不充分，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（二）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费负担维持。二审案件受理费3020元，由上诉人龚凡清负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若上诉人龚凡清未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如负有义务的上诉人龚凡清不自动履行本判决，享有权利的被上诉人周家能可在本判决规定的履行期限届满后两年内向通海县人民法院申请强制执行。

审　判　长　刘　惠

审　判　员　方　芳

代理审判员　马　倩

二〇一五年五月二十六日

书　记　员　范艺严