营业税改为增值税之后,房地产开发企业要缴纳的税费款主要有:增值税金及附加、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税、工会经费、水利建设基金等,其中增值税是向国税局申报缴纳,企业所得税如果是国税局管辖的向国税局申报缴纳,如果是地税局管辖的向地税局申报缴纳,其余税费种向地税局申报缴纳。分开发环节要申报缴纳的税费种如下表:
房地产企业各开发环节涉税事项表
开发各环节 | 涉及的税种 | 计税依据 | 税率 | 主管税务机关 | 备注 |
取得土地环节 | 契税 | 土地的成交价格 | 4% | 地税 | 成交中的所有价款 |
耕地占用税 | 实际占用的耕地面积 | 28元/㎡ | 地税 | 面积以平方米计算 | |
印花税 | 产权转移书据 | 0.05% | 地税 | 土地合同金额 | |
设计施工环节 | 印花税 | 各种应税合同 | 0.03%、0.05% | 地税 | 建安、设计、借款、保险等 |
土地使用税 | 占用土地面积 | 10元/㎡ | 地税 | 批准征用、合同约定交付、实际使用的次月起(耕地满一年)纳税,已征用未开发的土地应按规定全额征收土地使用税 | |
房产税 | 房产原值 | 1.2% | 地税 | ||
预售环节 | 增值税 | 房屋销售收入 | 5% | 国税 | 为不含税收入 |
城建税及教育附加 | 增值税 | 12% | 地税 | 实际缴纳的增值税税额 | |
印花税 | 房屋销售合同 | 0.03% | 地税 | 合同签订时纳税 | |
土地增值税 | 预售收入 | 1.5%、2%、3% | 地税 | 按收入预征 | |
企业所得税 | 预售收入 | 25% | 地税或国税 | 按预计毛利率确定应税所得 | |
土地使用税 | 占用的土地面积 | 10元/㎡ | 地税 | 与设计施工环节相同 | |
房产税 | 房产原值 | 1.2% | 地税 | 造价或取得房产所支付的价款 | |
竣工销售环节 | 增值税 | 房屋的销售收入 | 5%、11% | 国税 | 为不含税收入 |
城建税及教育附加 | 增值税 | 12% | 地税 | 实际缴纳的增值税 | |
印花税 | 房屋销售合同 | 0.03% | 地税 | 合同金额 | |
土地增值税 | 房屋销售收入 | 1.5%、2%、3% | 地税 | 按规定进行清算 | |
企业所得税 | 房屋销售收入 | 25% | 地税或国税 | 包括视同销售收入 | |
土地使用税 | 占用的土地面积 | 10元/㎡ | 地税 | 自房屋交付使用的次月起调减土地使用税的计税依据 | |
房产税 | 房产原值 | 1.2% | 地税 | 造价或取得房产所支付的价款 |
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