房屋出租后业主是否对物业管理费承担连带责任？

重庆某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）与重庆某医院管理有限公司（以下简称“医管公司”）于2014年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定将南岸区花园路10号某小区1-3号楼裙房商业，建筑面积6779平方米出租给医管公司，租期10年，自2014年9月1日至2025年1月31日止，承租方自行向物业管理公司缴纳物业管理费，合同签订后，开发公司将房屋交付给医管公司使用，医管公司遂与物业公司签订《物业（商业）服务合同》一份，委托物业公司为其租赁的商业部分提供物业管理服务，内容包括“物业管理服务期限从2014年9月10日至2015年2月10日，物业管理费2.00元/平方米，租赁建筑面积6779平方米，每月物业费13558元，物业管理费按季收取，逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按应缴费的千分之三缴纳滞纳金”等，此后，医管公司向物业公司缴纳装修保证金20000元，开始对租用的房屋进行装修，准备开设骨科医院，并在2014年9月-2015年3月期间按约支付了当月的物业管理费，2015年3月左右，由于小区业主闹事，医管公司被迫停止装修，并撤离。从2015年4月起，未再向物业公司支付物业管理费。物业公司遂向南岸区法院起诉称，2010年12月29日其与该小区业委会签订《物业服务合同》，约定由原告对小区提供物业服务，合同签订后按约为该小区提供物业服务，但医管公司从2015年4月起至今未向物业公司支付物业管理费，截至2016年11月，共计差欠物业管理费271160元，医管公司作为涉案房屋的实际使用人，应当向原告支付物业管理费。开发公司作为房屋的权利人，应承担连带支付责任。

医管公司辨称，1.医管公司租用涉案房屋系事实，但与原告的物业服务合同在2015年2月已经到期，2015年2月已经完全撤离涉案房屋，未再使用过涉案房屋，不差原告物业管理费。2.医管公司在2015年3月已经完全撤离，房屋处于空置状态，即使应支付物业费也应当按照半价支付。3.原告与该小区业委会的物业服务合同在2016年1月31日已经到期，原告未举示证据此后向医管公司提供事实上物业服务的相关证据，故原告要求医管公司支付2016年2月至2016年11月期间物业服务无事实和法律依据。

开发公司辩称，1.开发公司与医管公司签订《房屋租赁合同》，租期十年，合同至今有效，并未解除或者终止，根据《房屋租赁合同》约定，医管公司应自行向物业公司缴纳物业管理费，产权人在本案中不承担连带责任。2.原告与小区业委会签订的《物业服务合同》对开发公司无约束力，开发公司与物业公司不存在合同关系。3.关于原告物业服务合同期间及2015年3月后应半价收取等问题同意医管公司意见。

法院审理后认为，原告与小区业委会于2010年12月29日签订的《物业服务合同》及在2014年10月26日签订的《关于延续某小区物业服务合同的补充协议》系双方平等自愿协商一致的基础上签订，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。上述《物业合同》和《补充协议》对全体业主具有约束力。

开发公司与医管公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规禁止性规定，应属有效。截至庭审结束，该《租赁合同》未解除。虽然医管公司在2015年4月已经停止对涉案房屋装修，撤离了涉案房屋，但其撤场至今没有房屋产权人解除《租赁合同》，并将涉案房屋交还产权人，因此医管公司仍是涉案房屋的实际使用人。原告与医管公司的物业服务合同在2015年2月10日到期，但原告与小区业委会签订的物业服务合同期限截止2016年1月31日，该合同对全体业主及实际使用人有效。

2016年2月起，原告在该小区的物业服务合同已经到期，根据2016年11月18日原告与小区业委会等单位《会议纪要》显示，2016年11月19日前原告撤场，2016年11月30日前的住宅物业服务费由原被告收取，根据庭审中原告的陈述，涉案小区商住部分仅包括车库和裙楼，可见涉案裙楼具有相对独立的物理区域，原告没有提交证据证明对涉案房屋提供了服务，故原告要求支付物业服务合同到期后即2016年2月-2016年11月期间的物业费没有事实和法律依据，不予支持。

关于开发公司是否承担责任问题。根据《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任，遂判决如下：医管公司支付原告2015年4月至2016年1月期间的物业管理费135580元，开发公司承担连带责任，驳回原告的其他请求。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国物业管理条例》

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。