论文提要：
随着商品房价值不断提升，单方擅自出售夫妻共有房屋引发的纠纷频发。对此种纠纷的处理，不仅涉及到交易秩序也涉及到婚姻秩序、物权秩序，如何维持这些秩序的平衡成为难点。“擅自出售”的各种行为看似简单，实为复杂，可以根据不同的行为性质，将其划分为“无权代理”和“无权处分”两个法律关系。此两种法律关系中，涉及“表见代理”和“善意取得”两种制度的应用。因此，虽然在表面上，处理此类案件都需要对受让人的“善意”进行判断，但在不同的法律关系中，此“善意”非彼“善意”。要正确的处理案件，就应该根据不同的法律关系，适用不同的制度，通过不同的制度制定“善意”的认定标准以及划分举证责任。简单地说，在“无权代理”的情况下，受让人的善意应当为对代理权表象产生信赖，并且受让人对代理权表象的信赖无轻过失，受让人的善意应当持续到房屋买卖合同签订时，同时受让人应当对其善意承担举证责任。在“无权处分”的情况下，受让人的善意应当为受让人在不知道有相反情况或对未有明显疑点视而不见的情况下，其因信赖房屋产权登记薄的记载而与房屋出售人进行交易，此种善意应当持续到登记完成之时，同时，由于登记薄的公信力，应首先认定受让人因信赖登记薄的记载是善意的，而否认受让人善意的一方应当承担举证责任，证明受让人为恶意。通过对“善意”的细致分析，便于在审判实践中找到切入点引导诉讼并进行裁判。全文一共9169字。
一、困惑——不同裁判路径引发的不同结果
（一）案情介绍
案例一（1）
张某某与周某达成口头协议，约定周某将其名下房屋以11.8万元的总价转让给张某某，张某某先支付周某7万元定金，余款4.8万元于房屋所有权证和土地使用权证过户后2个月内付清。达成协议后，张某某支付了7万元，且搬进诉争房屋，但周某一直未进行产权过户。张某某要求周某履行合同，将房屋产权。周某以未经过房屋共有人孟某某（周某妻子）同意为由，反诉请求确认房屋买卖合同无效。一、二审法院均认为，张某某与周某签订的房屋买卖合同为双方意思真实表示，应为有效合同。虽然本案诉争房屋属于夫妻共同财产，但房屋仅登记在周某一人名下，房屋的售价与市场价相当，张海花的行为为善意，周华不得以共有人不知情的主张对抗善意第三人张海花，遂支持张海花的诉请。
案例二（2）
被告李某某于1999年3月与吴某某登记结婚。1999年11月，本案诉争房屋办理了房屋所有权证，所有权人登记为李某某。2009年，李某某与同村人马某某、王某某、黄某某签订房屋买卖合同，约定李某某将本案诉争房屋卖给马某某、王某某、黄某某。2010年马某某、王某某、黄某某向李某某支付了房款，但房屋未交付。后马某某、王某某、黄某某起诉至法院要求确认房屋买卖合同有效，李某某协助其三人办理产权过户手续。原审法院认为诉争房屋的产权证为被告婚后登记取得，在原告未提供其他证据的情况下，原告仅凭房屋所有权证及权属登记信息查询不足以证实该房屋为原告单独所有财产，考虑到原告与被告为同村人，应当知晓被告的家庭情况，其单独与被告签订房屋买卖合同，不构成善意取得。诉争房屋未交付，原告无证据证明房屋买卖已经共有人吴某某同意，被告擅自出售房屋，行为无效，遂判决驳回原告的诉讼请求。
随着商品房交易的活跃，因商品房买卖引发的纠纷逐年增多，特别是夫妻一方出售夫妻共有房屋后，另一方又以“不知情”为由起诉至人民法院请求确认房屋买卖无效，而受让人主张自身为“善意”，应受法律保护的案件更是屡见不鲜。由于我国现行法律还未对此类“善意”作明确规定，因此导致在司法实践中，对于此类案件中第三人的“善意”认定标准不统一，裁判结果的不尽相同的结果。
（二）实践中的裁判路径分析
夫妻共有财产制度维护着交易秩序和婚姻秩序，而单方擅自出售夫妻共有房屋的行为相应地会造成交易秩序和婚姻秩序的冲突，而对受让人“善意”的评价是平衡两种秩序的关键点，理论上对受让人的善意有两种判断学说：
一种学说称“积极观念说”，行为人必须认为其所为的民事行为合法或行为的相对人依法享有权利，才为善意。（3）史尚宽先生认为，“积极观念”者，有以他人为权利人之积极的信念。（4）具体到单方擅自出售夫妻共有房屋的情况中，有人认为“夫妻共有房屋作为夫妻一方与第三人不动产交易的客体，不同于一般意义上的不动产交易客体。它所代表的远不仅是一间房屋、一份不动产，它所承载和包含的更多是情感。鉴于夫妻共有房屋作为不动产物权交易的客体有特殊性，对于第三人取得夫妻共有房屋的善意判断应不仅限于一般意义上第三人善意取得的判断标准，这类第三人除了善意之外，还应尽到注意义务”。（5）笔者认为，此种观念即采取的是“积极观念说”，要求受让人根据房屋出售人的权利外像而信赖其有权利的事实，才能认为是善意的，因此在判断受让人是否具有善意时，不能仅考虑受让人是否审核过结婚证、身份证、房屋产权证、授权委托书等证件，还要考虑受让人是否谨慎审查房屋出售人的婚姻状况等方面的情况，综合两方面的因素来判断受让人是否认为房屋出售人具有权利。
另一种学说称为“消极观念说”，只要行为人不知或不应知道其行为缺乏法律上的根据或相对人没有权利，即为善意。（6）史尚宽先生认为，“消极观念者”，只须不知他人非为权利人。（7）具体到单方擅自出售夫妻共有房屋的情况中，房屋产权登记薄具有公示公信的效力。当房屋产权登记薄所记载的权利人为一人时，受让人可以仅凭房屋产权登记薄所记载的内容与房屋出售人进行房屋买卖的交易；当房屋产权登记薄所记载的权利人为二人时，受让人只要对房屋出售人提供的结婚证、身份证、授权委托证明等法律文件进行审查，即可以与之进行交易。笔者认为，采用“消极观念说”对受让人是否具有善意进行判断时，仅需考虑受让人在与房屋出售人交易时是否审查了产权证、公证的授权委托书、单身证明等形式要件。
此两种裁判学说各有利弊。对于“积极观念说”而言，此种判断学说可以给与受损害的夫或妻一方较多的保护，课以受让人较多的注意义务，虽然保护了婚姻秩序，但是未能有效的保障受让人的权益，也造成交易成本过高。对于“消极观念说”而言，此种学说重视交易安全和对受让人的保护，但弊端也显而易见，使受让人在交易时不负担任何注意义务，忽视了案件的实质情况，容易造成顾此失彼的局面。目前，我国民法未对“善意”的认定给出较明确的标准，理论界中一些人认为，在占有与权利分离成为常态的现代社会，采用“积极观念说”对于受让人要求过于苛刻，各国大多采“消极观念说”，我国理应从之。（8）但是笔者认为，“积极观念说”与“消极观念说”各有利弊，如果笼统地采用“消极观念说”，并不利于平衡交易秩序和婚姻秩序的冲突，因此应当根据单方出售夫妻共有房屋行为的性质，对受让人“善意”的标准具体化。
二、溯源——对单方擅自出售夫妻共有房屋行为的分析
妥善处理因单方擅自出售夫妻共有房屋引发的纠纷，就必须追本溯源的分析单方擅自出售夫妻共有房屋行为性质，抽丝剥茧般厘清看似相同的行为所引发的不同的法律关系。
（一）单方擅自出售夫妻共有房屋行为的类型
单方擅自出售夫妻共有房屋与受让人进行交易，一般有以下几种情形：
第一种情形：共有房屋产权登记在夫妻双方名下，房屋出售人在未经另一方授权的情况下，以夫妻双方的名义出售共有房屋。如甲乙二人为夫妻，共有一套房屋，登记薄上记载的房屋权属为二人共同共有。甲在未经乙同意的情况下，采取让受让人相信乙同意转让房屋的手段，以甲乙双方的名义将共有房屋转让给受让人。
第二种情形：夫妻共有房屋产权登记在一方名下，在登记人不知情的情况下，“隐名登记人”以登记人的名义处分共有不动产。如甲乙二人为夫妻，共有一套房屋，房屋登记薄上记载的房屋权属为甲方所有，乙方在未经甲方同意的情况下，采取其他让受让人相信甲已经授权的手段，以甲乙双方的名义将房屋出售给受让人。
第三种情形：夫妻共有房屋产权登记在房屋出售人名下，在“隐名登记人”不知情的情况下，房屋出售人以自己的名义处分共有不动产。如甲乙二人为夫妻，共有一套房屋，房屋登记薄上记载的房屋权属仅为甲方所有。甲在未经乙同意的情况下，持房屋证谎称其为房屋的唯一权利人，以甲方的名义将房屋转让给受让人。
（二）单方擅自出售夫妻共有房屋行为的分析
以上三种行为看似都属于夫妻一方，未经另一方同意擅自出售共有房屋的行为，但是细分之下却又有所不同。“擅自出售”根据行为性质在法律关系上可以分为无权代理和无权处分。无权代理，指无代理权人以代理人名义而为法律行为。（9）上文中第一种情况和第二种情况，是房屋出售人在没有获得另一共有人授权的情况下，以双方共有人的名义出售共有房产，即一方无权代理另一方出售了共有房屋，应当属于无权代理之行为。无权处分，指无处分权人以自己名义处分他人之权利。（10）上文第三种情况，是虽然房屋出售人未经另一共有人授权，但是因其为产权登记薄上记载的权利人，而以自己的名义处分共有房屋，应当属于无权处分之行为。无权代理和无权处分是两个不同的法律关系，适用不同的法律规定，故分属于两种不同法律关系中的“善意”的认定标准及举证责任分配也不尽相同。
1.无权代理
在无权代理情况下，夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋是以夫妻双方的名义进行，而受让人明知房屋为夫妻共有财产，还愿意与房屋出售人进行交易，大多数情况下是因为受让人信赖夫妻间有“日常家事代理权”存在。日常家事代理权亦称为家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定法律行为时，享有代理配偶他方的权利。（11）根据《中华人民共和国婚姻法》第17条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第一款的规定，夫妻间的日常家事代理权限于“因日常生活需要而处理夫妻共有财产”，那此夫或妻的一方是否当然享有对另一方的处理房屋的代理权？史尚宽认为 “日常家务谓包括未成熟子女（未结婚之未成年人）之夫妻共同生活。通常必要的一切事项，一家之食物、光热、衣着等之购买，保健（正当）娱乐，医疗，子女的教育，家具及日常用品之购置，女仆、家庭教师之雇佣，亲友的馈赠，报纸杂志之订购等，皆包含在内。”（12），由此可见，日常家事应局限于夫妻间日常生活所必须。而房屋作为家庭价值较大的财产，夫妻间一方擅自出售房屋对另一方的损害很大，通说认为，对房屋的处理不能适用日常家事代理权。一般情况下，代理人在未取得代理权而以被代理人的名义所为的法律行为，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。受让人只能以代理人的行为构成表见代理为由寻求救济，因为对于被代理人而言，只要表见代理成立，就要对相对人承担授权人的责任，即要受代理人与相对人之间订立的合同的约束，履行合同中应承担的权利义务。（13）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第二款也规定了，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。
2.无权处分
在无权处分的情况下，夫妻共有房屋在产权登记中仅登记为一人所有，房屋出售人作为产权登记名义人以自己名义出售夫妻共有房屋，受让人因信赖权属登记的效力而进行交易。在司法实践中，无权处分行为引发的纠纷一般有两种：第一种情形为受让人与房屋出售人签订房屋买卖合同并办理了产权过户，房屋出售人的配偶以房屋出售人未经其同意出售房屋的行为无效为由请求确认处分房屋无效；第二种情形为受让人与房屋出售人签订房屋买卖合同后，受让人按照合同的约定履行了义务而房屋出售人方未按照合同约定办理产权过户，而此房屋出售人或其配偶又以无权处分为由请求确认房屋买卖合同无效或受让人要求合同继续履行。第一种情形，受让人可以依照《中华人民共和国物权法》第106条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条第1款的规定主张善意取得寻求救济。第二种情形因第三人虽与无权处分人签订了房屋买卖合同并且按照合同履行了相应的义务，但不满足善意取得的构成要件，造成第三人保护上的尴尬。以往，无权处分情况下订立的合同一般情况下是无效的，但2012年最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此进行改变，该解释第三条第一款已经明确规定无权处分情况下订立的合同有效。此时，虽然房屋买卖合同有效，但仅在房屋出售人与受让人之间建立起债权债务关系，不能强制要求房屋出售人继续履行合同，受让人要求只能其承担违约责任或要求解除合同赔偿损失以获得救济。
三、解惑——重构“善意”的判断标准和举证责任
（一）“无权代理”情况下，“善意”的判断标准和举证责任
1. “无权代理”情况下，“善意”的内涵
根据《中华人民共和国合同法》第49条和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第13条的规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。由此，在表见代理中，受让人的善意首先指的是对代理权表象产生信赖，其次要求受让人对代理权表象的信赖无过失。但这种过失属于轻过失亦或是重过失法律中并没有明确的规定。在德国民法学说与判例中，重过失被定义为以非常严重的方式违反法律交往中必要的注意义务，忽视了在特定情形中对任何人都是显而易见的因素。比如，在床上吸烟，在有大雾的情况下超车。（14）轻过失是指《德国民法典》第276条第2款规定的“疏于尽交往中必要的注意”，相当于罗马法上的抽象轻过失，采用客观的判定标准，即一个品行端正，谨慎的交往参与者应有的注意。（15）具体到单方擅自处分夫妻共有房屋的无权代理行为中，房屋出售人不仅代表自己还要以被代理人的名义处分房屋，任何一个勤谨、理性的受让人都会对此种情况产生警觉，而应当审慎的审查房屋出售人是否具备代理权限。如果受让人对房屋出售人的代理资格审查的不仔细，遗漏了其本来可以发现并予以核实的疑点，此时的受让人就不能称之为善意。因此，表见代理中受让人的无过失应当认定为无轻过失，也就是说若受让人在信赖房屋出售人具有代理权的过程中，只要具有轻过失，则无法构成善意。此种标准类似于前文所言的“积极观念说”的审查标准，课以受让人较多的审查责任。
2.“无权代理”情况下，“善意”的时间判断标准
善意的时间是判断是否构成善意的重要问题。我国法律对此问题无明确规定，理论界对此问题的看法也未统一，有两种观点。第一种观点认为，构成表见代理的善意不仅要在双方签订合同时具有，而且还要在办理过户登记时受让人仍然要为善意。此种观点将登记看做是一个独立的法律行为，该行为同样应满足表见代理的构成要件；（16）第二种观点认为构成表见代理的善意在双方签订合同时具有即可，合同成立后能依表见代理规则对被代理人发生效力。此种观点将登记看做一个事实行为，无要求受让人于登记时为“善意“的必要。（17）笔者认同第二种观点，即受让人在合同签订时具有善意即可。原因在于：1.第一种观点实际上是承认了物权行为，而我国法律并未承认独立的物权行为；即使是发明了物权行为理论的德国，关于表见代理中“善意”判定的时间的主流观点也是受让人一直到无权代理之法律行为实施完毕（成立）都必须是善意的。（18）未要求受让人在进行登记时也为善意。2.在司法实践中，大量的案件多发生于合同的履行过程中，因房屋出售人不履行房屋产权的过户登记义务而导致的纠纷，如果认为善意的时间应当持续到过户登记完毕之后，那么此类案件就无法依据表见代理来保护受让人的利益。
3.“无权代理”情况下，“善意”的举证责任
根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第13条的规定，受让人对其“善意且无过失地相信行为人具有代理权”承担举证责任。那么受让人应当举证到何种程度可以认定其“善意且无过失”呢？笔者认为至少应当包括以下几点：
其一、房屋出售人向受让人出具的授权委托书是经过公证的授权委托书。在实际的交易过程中，房屋出售人不能单凭结婚证、房产证、身份证等表明其与被代理人的关系的证件来证明其有权利出售夫妻共有房屋，还应该提供经公证的授权委托书。在目前我国诚信制度缺失的情况下，伪造授权委托书的案例时有发生，受让人根本无法鉴别未经公证的授权委托书的真伪。因此，只有受让人根据房屋出售人出具的经公证的授权委托书而信赖房屋出售人具有代理权才应当是“善意且无过失的”，即使并无实际的授权关系发生，受让人也应受表见代理制度保护。
其二、受让人尽到了必要的注意义务。在房屋出售人以夫妻双方的名义出售房屋时，受让人对房屋出售人是否具有代理权应当持审慎态度，除严格审查房屋出售人人的授权委托书以外，当有可能能够联系到被代理人时，受让人人还应当尽可能地与被代理人沟通、交流询问其意见，特别是当第三人认识房屋出售人及其配偶时更是应当就出售房屋一事告知另一方。
（二）“无权处分”情况下，“善意”的判断标准和举证责任
1. “无权处分”情况下，“善意”的内涵
在不动产善意取得制度中，受让人因信赖登记薄的记载而与出让人发生交易，因而“登记薄错误”是适用该制度的前提条件。故受让人的善意是指受让人对登记薄权利事项的错误产生信赖，而不是对其他事实产生信赖。（19）进一步说，不动产登记与动产占有具备很强的公信力，一般情况下依据登记或占有足以判定处分人对标的物享有处分权，不会有太多疑点。只要受让人没有对显而易见的疑点视而不见，即没有重过失，其就是善意的和值得保护的。（20）综合前文阐述，笔者认为可以将受让人的善意解释为受让人在不知道有相反情况或对未有明显疑点视而不见的情况下，其因信赖房屋产权登记薄的记载而与房屋出售人进行交易。此种对善意的解释采纳了“消极观念说”，本文引用的判例二中，诉争房屋的产权登记在房屋出售人一人名下，受让人依据产权登记薄的登记信息而信赖房屋出售人并与之进行交易，但因受让人与房屋出售人的配偶为同村人，其本应该向其配偶就房屋出售的问题进行核实，而未核实，受让人本身具有重大过失，不能认定其为善意。
2.“无权处分”情况下，“善意”的时间判断标准
我国物权法对善意取得制度中，“善意”的时点判断规定的比较模糊，仅规定为“受让人受让该动产或不动产时”，关于“受让”有两种理解，一种是“交付房屋给受让人之时”；另一种是“登记之时”。通说认为，我国采取登记生效要件主义，房屋只有经过登记，受让人才能取得房屋的所有权，所以受让人的善意应当保持到登记之时。然后，不动产登记需要一个过程，根据我国《房屋登记办法》第23条规定，自受理登记之日起，房屋所有权的登记在30日内完成。因此，理论界对“登记之时”理解也分为两种观点，一种为“申请登记之时”，由于申请登记与登记完毕存在时间差，且申请递交后，当事人无法控制登记的实际完成时间，如果在此空隙中取得人因种种原因知道了登记簿错误，就否定其为善意的话，必然不利于交易安全和市场的繁荣，因此只要取得人在申请登记时为善意，无论此后是否知道登记簿错误，均不影响善意取得的成立。（21）另一种为“登记完成之时”，如王利明教授所言，“一方面，既然善意的判断标准应当以信赖登记为准，那么，判断的时点也应当是登记变更之时。另一方面，从善意取得制度的设立目的来看，其旨在保护善意的第三人，如果在变更登记之时或者在登记变更之前，第三人已经知晓无权处分的事实，那么，第三人就不值得保护。”（22）通说及司法实务中普遍认可对受让人的善意的判断时点应当为“登记完成之时”，笔者认同此观点。
3. “无权处分”情况下，“善意”的举证责任
我国民法学界的多数学者认为，由于不动产登记以国家信誉作为保障，具有相当高的公信力，且《物权法》第16条第1句明确承认了登记簿的推定效力，因此除非取得人明知登记簿错误，否则应认定其为善意；在举证责任的分配上，原则上应由否认受让人为善意之人负举证责任，如果其不能证明受让人是恶意的，就应推定受让人是善意的。（23）笔者认为可以从以下几个方面入手推翻“善意”：
其一、受让人是否仅查询房屋产权登记薄。长期以来，不动产交易的当事人更信赖的是房屋产权证书，但房屋产权证书可能与登记薄所记载的内容不一致，按照物权法的规定当产权证书与登记薄所记载的不一致时，以登记薄为准。而且，受让人信赖的基础是登记薄上的记载，因此作为一个善意的受让人不仅要审查房屋出售人提供的房屋产权证书还应当进一步到不动产登记机构查询登记薄。
其二、登记薄中是否存在异议登记的记载。在不动产处分中，如果真实权利人对登记权利真实性提出异议，登记机关将该异议记载于登记簿上，第三人据此至少应当知道该房屋存在权利瑕疵的可能。（24）当登记薄中存在异议登记的记载，此时受让人还与房屋出售人进行交易，就不能说受让人有充分的理由相信房屋出售人，其应当承担相应的风险。
其三、受让人是否明知登记记载错误。这主要需要考察受让人对房屋出售人的熟悉和了解程度，例如受让人与房屋出售人是关系很亲近的人，其知晓房屋出售人的家庭状况，甚至是错误登记记载的参与者，那么这种情况下，很难再说受让人是善意的。
其四、房屋转让时的价格情况。虽然合理的对价是构成善意取得的单独要件之一，但是笔者认为房屋转让时的价格也可以判断出受让人是否为善意。如果在购买房屋时，房屋出售人的报价明显低于市场价，那么受让人就应当附更多的注意义务，以更加谨慎的态度去核实房屋出售人的权利状况，如果受让人抱着便宜的心态而忽略了必要的核实义务，很难说受让人是善意的。本文引用的案例一中，合理的房价也是法院在审判时考量受让人是否为善意的因素之一。
其五、交易的场所。目前，房屋中介机构是售卖二手房的主要机构，如果受让人通过正规房屋中介机构购买房屋，也可以从一个侧面佐证其为善意。
四、结语
在单方擅自出售夫妻共有房屋的纠纷中，受侵害的配偶一方是房屋的真实权利主体，其所代表的是婚姻秩序和物权秩序；受让人代表的是社会经济秩序，而受让人的“善意”则是平衡各种秩序的关键点。本文从对“擅自出售”行为的性质的分析出发，厘清不同的法律关系，对受让人“善意”的认定和举证责任提出自己的观点，以期在审理此类案件时，协调好权利、秩序和公平的关系，作出正确的裁判。
（1）周华诉张海花房屋买卖合同纠纷一案，一审：（2010）龙民一初字第2490号；二审：（2012）海中法民一终字第62号。
（2）马某某、王某某、黄某某诉李某某房屋买卖合同纠纷一案，一审：（2011）温瓯三民初字第255号。
（3）梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年版，第157页。
（4）史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第564页。
（5）万鄂湘主编：《探索社会主义司法规律与完善民商事法律制度研究》（下），人民法院出版社2011年版，第1256页。
（6）梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2001年版，第157页。
（7）史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第564页。
（8）王轶：《物权变动》，中国人民大学出版社2001年版，第346页。
（9）王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001版，第299页。
（10）王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001版，第300页。
（11）史浩明：《论夫妻日常家事代理权》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=23383，于2013年6月4日访问。
（12）北京大学法学院：《民事责任与民法典体系》，载《北大法学文存》第四卷，法律出版社2002年版，第212页。
（13）张兆纲：《试论表见代理》，载Article.chinalawinfo.com/Article_Detail.asp?ArticleID=65930,于2013年5月31日访问。
（14）杨代雄：《表见代理的特别构成要件》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日访问。
（15）杨代雄：《表见代理的特别构成要件》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日访问。
（16）参见：刘贵祥：《论无权处分和善意取得的冲突和协调——以私卖夫妻共有房屋时买受人的保护为中心》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=54612，于2013年6月2日访问。
（17）参见：杨代雄：《表见代理的特别构成要件》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日访问。
（18）参见：杨代雄：《表见代理的特别构成要件》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日访问。
（19）参见：程啸：《论不动产善意取得之构成要件——〈中华人民共和国物权法〉第106条释义》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=52243，于2013年6月13日访问。
（20）参见：杨代雄：《表见代理的特别构成要件》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=57496，于2013年6月2日访问。
（21）吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年版，第146页。
（22）参见：王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，载www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=49203，于2013年6月13日访问。
（23）参见王利明等：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第147页；吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年版，第145-146页。
（24）参见常鹏翱：《物权程序的建构与效应》，中国人民大学出版社2005 年版，第304－320 页。
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