2016年5月1日，我国全面推开营业税改征增值税，房地产企业在实际税务处理中遇到很多问题，其中之一就是：在项目完成后，房地产销售过程中，最后剩余的部分房产没有销售，比如剩余两套房屋，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上是否视同销售？
首先，要确定经济行为是否需要缴纳增值税。根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），笔者总结出除另有规定外，一般应同时具备以下四个条件：一是应税行为是发生在中华人民共和国境内；二是应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；三是应税服务是为他人提供的；四是应税行为是有偿的。自己建造的房产自己使用，相当于自己生产的产品自己使用，没有为他人提供，不符合第三条。
再进一步看一下《试点实施办法》第十四条规定： 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。从以上文件分析，房地产公司建造的房屋，剩余没有销售部分，自己在会计上作为固定资产核算，不是用于公益事业或者以社会公众为对象，也不是为其他单位或者个人提供。
因此，可以判断，房地产公司在销售房屋过程中，最后剩余的部分房产没有销售，自己使用了，并且房地产公司将该房产登记到自己的名下，在税法上不做销售处理。
既然剩余的部分房产没有销售，自己使用了，在税法上不做销售处理。那么与之对应的土地出让金，是否允许扣除呢？
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年18号公告）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额 。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积， 是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
对于以上所述的规定，可以这样理解：土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。但是，对于小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等，这些项目虽然不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中，因此，对这些建筑物、构筑物的面积，没有将其包含在“可供出售的建筑面积”中，这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。
房地产开发企业，剩余的部分房产因各种原因，本打算销售，但是最终没有实现销售，自己使用了，在税法上不做销售处理，与之对应的土地出让金也就不能抵扣了。如果以后此部分房产再转让，需要按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）的相关规定执行。这与除房地产企业外的其他企业自建在建工程的税务处理一致，即：除房地产企业外的一般纳税人企业购买土地使用权自行建造不动产，是不能抵扣土地使用权成本的。
作者：蔡军志
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