营改增后 临海人怎么交税，哪里交税

5月1日，在我市实施开展三年多的“营改增”将会迎来收官之战，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业成为最后被纳入试点的四大行业，至此正式告别营业税。对于市民热议的“此次‘营改增’将会给房地产业带来哪些影响”这一话题，4月14日，记者来到市国税局进行采访了解。

“营改增”后，房地产企业的税负将降低

此次新增的“四大行业”涉及我市5783户纳税人，其中房地产业103户。在营业税中，房地产企业按销售不动产税目征税，税率为5%。在增值税中，房地产企业按销售不动产项目征税。一般纳税人的税率为11%（抵扣进项税额），小规模纳税人的征收率为5%（不抵扣进项税额）。

举例说明，对于一般纳税人来说，假设销售全部价款为100亿元，土地成本占20%，建材成本占30%，设计等服务成本占5%。当期销项税额是(100-20)÷（1+11%）×11%=8亿元，当期进项税额是30×17%+5×6%=5.4亿元。实际税负是8%-5.4%=2.6%，小于原营业税5%的税率。

对于小规模纳税人来说，实际税负为1÷（1+5%）×5%=4.76%，也小于原营业税5%的税率。

对于此前有些人对“房地产实施‘营改增’会掀起房价上涨”的误读，市国税局工作人员说：“实际上，‘营改增’带来的是房地产行业税负下降，这恰恰增加了房价下降的空间。”

“营改增”不会加重个人买卖二手房的税收负担

“营改增”后，“会不会加大二手房买卖的税收负担”是很多老百姓关注的话题。对此，市国税局工作人员说，“营改增”只是税种和计税方式的替代，并不会增加纳税人的购房负担。

“营改增”后，原则上延续原有政策。个人（包括个体工商户和其他个人）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

营业税是价内税，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，改为增值税后，增值税是价外税，需将交易金额换算成不含税计征，计税依据相比之前有所减少，所以实际上税负会略有下降，从5%降到4.67%。举例来说，假设出售购买2年内房屋，销售额总价100万元，本来需缴营业税为100×5%=5万元，而“营改增”后，应缴纳增值税为100÷（1+5%）×5%=4.76万元，相比原来少了2400元。

“营改增”新政实施后，纳税人销售（出租）不动产的增值税委托地税代征，征管方式不变，纳税人原先在哪里办理，今后也是在哪里办理。