月初的时候，克而瑞最新发布了1-7月房企销售百强榜，呈现出了地产行业预料中的模样。
围绕业绩放缓、增速下滑、利润趋稳、需求转冷的纷纷扰扰的数据，反复在提醒着，我们面对的是不甚乐观的行业周期。
“周期”成了艳姐近期听到的高频词汇，这个词的背后，是上千家房企迅猛冲刺后的反思？是危机降临前的警惕？还是穿透迷雾的洞见？亦或是稳健前行的信心？
房企大规模的战略调整，其实发生在2018年的下半年，越来越多的房企将重心放在了减速提质、稳健发展上来。越是标杆房企，表现愈加明显。
①心无旁骛型：持续深耕开发业务，致力于便宜土储。拿地更精准，更慎重，收敛业务，腾挪更多空间抓好各项管控。这类房企对土地投资普遍趋于审慎，严控项目投资收益率。②多元化突击型：拓展多元化业务，财报中营收来源越来越多，非地产业务比例越来越大。不少头部房企包括碧桂园、恒大都在发力多元化。③存量博弈型：房企的盈利模式逐步从产销模式向资管模式转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。④发力服务型：作为多元化业务成熟的代表，房企物业资本化的战场越发激烈，迎来了物业上市的小高潮。截至目前， 拆分物业上市的房企共有14家，包括有碧桂园、中海、新城、雅居乐、绿城、旭辉、花样年、佳兆业、奥园等，还有数十家物业公司在排队等候中。而不管是哪一种，最终考量的都是房企穿越周期的能力，没有这样的能力，轻则伤筋动骨，艰难生存；重则彻底退出这个曾经给他们带来无上荣耀的舞台。
老实说，艳姐很期待这样的图景，尤其是多元化业务的广泛开展，是房企又一次探索商业模式的集体选择，更有可能成为房企培育穿越周期的实力，埋下关键的伏笔。很多时候，龙头房企作为标杆和样本一般的存在，是个充满煎熬的角色。数据摆在那里，一旦增长有迟滞或是下滑，轻则视为发展瓶颈，重则被看做危机预兆。被行业狂热裹挟，很多时候我们太在意增速，而未能冷静下来细想，增速基于什么样的基数和体量。在刚刚公布的碧桂园2019年半年报中，这个命题有了一种“碧桂园式”的解答。①2019年上半年，碧桂园实现营业收入2020.1亿元，同比增幅53.2%；毛利润548.6亿元，同比增幅56.9%；净利润达到230.6亿元，同比增41.3%。这个数据反映的是过去一两年来碧桂园销售结转的指标，经历过冲刺年代和调控压力，这组数据总体看实现了温和上涨。②2019年上半年，碧桂园取得了权益销售金额2819.5亿元，权益销售面积3129万平米。还是那句话，那些敢于披露权益销售金额的房企至少是坦率且自信的。另一方面，在行业整体规模增速放缓的大趋势下，能够继续创下这样巨额的成交量，让人感叹这家企业的能力。
③财报中显示，今年上半年，合并房地产销售现金回款约2771.1亿元，自2017年起，第三次连续在年终实现正净经营性现金流。截至2019年6月30日，碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元。“正经营性现金流”，这几年在碧桂园的财报中越来越被强调。这意味着碧桂园仅凭当期通过经营本身便可以实现良性循环，不用依靠融资来维持现金流的运转，其自身有非常强劲的造血功能。对很多依靠融资输血的房企来说，是个可望不可即的目标。也是碧桂园财务风格稳健的重要体现。④截至上半年，碧桂园的业务，已经覆盖到了中国31个省，279个地级市，1235个乡镇。对比几个月前刚公布的2018年年报，短短6个月时间，碧桂园又多拓展了10个地级市，79个乡镇。这种拓展和下沉的速度，是多少房企望尘莫及的。距离将版图覆盖至中国所有地级市，或许我们在2019年年报中，就能看到这一标志性现象。这就是一个龙头房企“高位增长”的典型样本，看上去或许是拓展增量的艰难博弈，事实上是一个种体系的迭代和演进。
安全穿越周期的背后是相当长期的筹备和执行过程，并依赖于自身的核心竞争力与硬实力达成。碧桂园穿越周期则是依赖于其在战略、业务发展以及组织上的四个强劲实力所实现的。碧桂园一跃成为龙头企业，可以说离不开其所赖以生存的三四线庞大市场。而其战略定位从一开始就决定了它要比其他房企稳妥很多的。虽然对很多房企来说三四线相比机遇可能更像是一场无底的陷阱，但碧桂园不一样，对三四线的理解它敢称第二没人敢称大王。三四线之于碧桂园，就像是一块肥瘦均匀的五花肉，不会一口吃成一个大胖子，却能带来足够的能量，能够源源不断地为企业提供原生动力。碧桂园穿越过无数次周期，始终不变的就是对三四线的坚守，在这个广阔的土地上提供增值业务、开发高性价比住宅，或许也只有碧桂园能十年如一日地吃住这一块蛋糕。艳姐看到过一个数据：目前，还有60%的县城没有完全开发，也就是说三四线市场尚有很大空间，而随着中国新中产人士的不断壮大，会发挥出更大的潜力。放到碧桂园身上用一句话来说就是“中国中产壮大趋势不减，碧桂园增长不减”。去年碧桂园获取的土地中目标市场一二线的占了有四成，也就是说在继续牢牢抓住三四线市场的同时，碧桂园也在加大对一二线市场的投资力度。在今年3月召开的2018年业绩发布会上，碧桂园就再次强调了坚持多元化业务发展的道路。将地产、农业、机器人作为未来三大重点业务。碧桂园的定位也发生了转变，要向科技创新转型升级，成为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。碧桂园的多元化业务难得就难得在，并非互相独立发展，或者是无意义的吸血或拖累。
地产、现代农业、机器人，这套初看似乎互不相关，但细究其里则会发现其“多元布局、协同发展”的战略逻辑。对内来讲，碧桂园自己每年超2000个项目，服务超400万业主，自身就对建筑机器人、家用机器人等具备很强的需求和消化能力；同时，机器人业务的落实也能给业绩带来新的增长点。用杨国强的话来说:“机器人盖房子，首先符合我们对零伤亡和安全的追求，第二能使我们的质量提升，第三能使我们的效率提升。”对外而言，通过研发适合建筑工地使用的智能机器人，来降低房企巨额的生产成本。同时也能解决一个队建筑行业来说致命的问题：建筑行业人员老龄化严重，用工缺口在快速扩大，艳姐查到的数据是：50岁以上农民工占比为22.4%，并且这个比例还在逐年提升。根据咨询机构国际数据公司IDC最新数据显示，中国将是全球最大的机器人市场，预计到2022年占全球总量的38％以上。也就是说，碧桂园的机器人业务将有充足的市场与发展空间，不仅仅局限在房地产行业。其次，切入高科技现代农业，一方面是响应国家号召，带动农民增收致富；另一方面通过研发、生产和销售，抢占农业现代化市场，进而为地产主业增添附加值。目前海南润达产出的西瓜等优质农产品已经进入碧桂园社区零售超市销售。如果说战略和多元化的决策是碧桂园把握住的正确航向，那么其组织的强大执行力与控制力则是确保航向不走偏的方向盘。一次是在去年，区域短时间内迅速做出裂变和调整，一切似乎都是在悄无声息间完成的，并且进行得井然有序。一次是2018年的财报让艳姐看到了立竿见影的控速，难得的是，控速之下盈利能力、现金流都没有影响，交出了一份优良的体检报告。如此体量的房企，在高速通行的道路上进行了这样有效益的控速实在是难能可贵。不管是哪一次，都是依赖于其强大的执行力和控制力所实现的，这也是碧桂园发展到今天不管是弯道超车还是减速慢行都始终稳当前进的重要原因所在。以上一系列硬实力艳姐认为都是基于最后这一点：坚实的人才梯队。碧桂园共有6支关键人才队伍：区域总裁、区域执行总裁、片区/城市公司执行副总裁、项目总经理、未来领袖和超碧，并且针对每一个梯队打造系统化的培养方案。①只招收国内外名校博士
②由杨主席、总裁莫斌携全体高管团队亲自带教
③提供平台，很多年轻的城市总、项目总，到项目上一般会直接下沉到一线的重要岗位锻炼
截至去年年末，这个从2013年才开启全球招募的项目已经有逾280名成长为项目总级别以上的核心管理层。碧桂园内部最为引以为傲的一点就是：在目前拥有的近20 万名员工中，博士员工就有1000 多名。其中很大一部分都是出自“未来领袖”计划的精心培育。再加上核心领导团队的引领把控，碧桂园的一整个人才梯队可以说是极为夯实的。主编：张艳
责编：耿牧风
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