最高法院：以房担保与以房抵债法律关系的联系与区别
案例索引：(2016)最高法民申112号营口弘逸房地产开发有限公司与王巧云民间借贷纠纷再审申请案裁判摘要：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，但并未明确民间借贷合同到期后买卖合同处理方式的，不应认定双方之间存在以房抵债的意思表示。出借人仍按民间借贷法律关系主张偿还借款的，人民法院应予以支持。
本院认为，弘逸公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明及适用法律确有错误，主要涉及以下两个方面的问题：（一）弘逸老边分公司是否已经通过以房抵债的方式清偿了所欠王巧云的借款；（二）弘逸公司应对弘逸老边分公司的债务承担何种责任。
（一）关于弘逸老边分公司是否已经通过以房抵债的方式清偿了所欠王巧云借款的问题。本院认为，以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务的行为。因此，以房抵债是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。本案中，双方在《还款协议》中明确约定，弘逸老边分公司以10套房产作为抵押，担保所欠王巧云借款，虽后来弘逸老边分公司与王巧云未办理上述房屋的抵押登记手续，但双方在本院询问时均认可该房屋无法办理抵押登记手续。而弘逸老边分公司与王巧云之子王某签订的10份《商品房买卖合同》标的与《还款协议》中约定的用于抵押担保的10套房产完全一致。对此，双方存在不同主张，王巧云主张双方通过签订《商品房买卖合同》并进行备案的方式作为上述借款的担保，弘逸公司主张双方将借款抵押关系变更为商品房买卖关系，以房屋抵顶上述借款。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（二）项规定：“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对产生该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。因此，弘逸公司在本案中负有举证证明双方已经将《还款协议》约定的以房屋担保的意思表示变更为以该房抵债的意思表示的事实。经审查，首先，双方之间并无书面的以房抵债协议，而《商品房买卖合同》是由弘逸老边分公司与王巧云之子王某签署，并不能反映出双方同意以买卖合同约定的房屋抵顶弘逸老边分公司所欠王巧云借款的意思表示；其次，上述买卖合同签订后，弘逸老边分公司并未向王某或王巧云履行房屋交付的相关手续，王巧云及王某也没有在《商品房买卖合同》约定的履行期限届满后要求弘逸老边分公司向其交付房屋；第三，在上述10份《商品房买卖合同》签订后，弘逸老边分公司又分两次给付王某现金共计10万元，并将备案登记中一套商品房出售后的款项给付王某。据此，弘逸公司主张双方已经将借款关系变更为商品房买卖关系，通过以房抵债的方式清偿了案涉借款，证据不足。原判决认定案涉《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系，而是案涉借款的一种担保方式，有事实依据，并无不当。弘逸公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明的再审事由不成立。本案的争议焦点在于当事人之间签订《商品房买卖合同》是否属于以房抵债的行为;借款合同到期后,弘逸老边分公司能否主张已通过房屋抵顶的方式借款。笔者认为,对于仅仅具有替代给付合意而尚无债权人受领债务人他种给的以物抵债协议,应当依据协议的签订时间点来确定其效力。以抵债设立的标准,以物抵债可以分为债务履行期限届满前的以物抵债和债务履行期限以物抵债。债务履行期限届满前的以物抵债协议,虽在形式上并未依附于同,其目的也仅为消灭债务,但协议的最终落脚点仍在物权的变动体现了抵交换价值,具有债的担保性质。因此,履行期限届满前的以物抵债协议以债行为条件,本质上依然为流担保条款。而《物权法》第一百八十六条第二百条明文禁止设定流担保条款。在债务清偿期届满前,当事人关于“届期不履行则担保物归债权人所有”的流担保条款系《物权法》所禁止的无效约定因行法律框架下,不能脱离我国法律的相关规定,认定债务履行期限届满前债协议的效力,对于债权人诉请履行以物抵债协议的,也不应予以支持。而对于债务履行期限届满后的以物抵债协议的效力问题,由于原债权债清偿期,通过以物抵债担保债权实现的目的不复存在,此时双方达成以特定物抵债务的协议,更加着眼于消灭债务,只是由于金钱给付不能而对原债务履行方式作出了变更。比如双方原先签订有房屋买卖合同,将前期借款转为购房款的,此种情形下,就不应将房屋买卖合同再定性为是对借款法律关系的担保,而应当认可该以物抵债的买卖合同的效力及履行性。《物权法》第一百九十五条第一款规定:“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿…”可见,在担保法律关系中,现行法律并不禁止债务履行期限届满后双方就抵押物达成折价协议。因此,对于债务履行期限届满后的以物抵债协议不应过分强调协议的实践性,而应根据案件的具体情况,在平衡当事人利益的基础上,对以物抵债协议的效力从宽认定,充分尊重市场主体的 意思自治及契约自由,保护守约方的合同利益。--参见苗佳:《准确认定以房担保与以房抵债法律关系的联系和区别》载最高人民法院第二巡回法庭编著:《民商事再审典型案例及审判经验》,人民法院出版社2019年版,第43~46页。三、《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
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